?房地產市場2014年的走勢，將呈先抑后揚的態(tài)勢，在歷經4、5兩個月市場銷售遇冷后，6月下旬多個售樓處銷售出現了小幅上升態(tài)勢。很多市民關注樓市的價格動態(tài)，并在這次市場波動中關注：樓市是不是從此一蹶不振?是不是有拐點出現?從濟南樓市多年的發(fā)展態(tài)勢軌跡看，筆者認為9月份后樓市再度走強的可能性依然存在。

房價堅挺的必然性

樓市價格的堅挺所具備的客觀條件是最不容忽視的。城市居民住房的剛性需求，是支持房價在高位運行的條件之一。每個項目的剛需銷售都有80%的占有率。從價格上分析，自住型商品房價格基本上封住了同一地段純商品房樓盤的最低價格空間，目前自住型商品房的價格也并沒有大的變動。這表明，純商品房的價格會有波動，但底線不會突破同一地段的自住型商品房價格。

從城市居住發(fā)展角度看，城市居民住房人均面積現在還遠遠處于低水平，這是支持房價不會大幅下跌的另一個條件。按照國家住房與城鄉(xiāng)建設部制定的城鎮(zhèn)居民住房標準，到2020年要達到人均35平方米的水平。從現在到2020年還有6年時間，要實現這個目標，必然有大量的擴大住房面積的需求，這可以算作是剛需。住建部政策研究中心主任秦虹最近在一次會議上表示，按照人均35平方米的目標計算，中國還有60%的住房需求來自新型城鎮(zhèn)化，她提醒說，要高度關注新就業(yè)、新定居城鎮(zhèn)人群的剛性住房需求。

濟南陽光壹佰房地產開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)田杰佳認為：今年前3個月的市場還不錯，4月份開始受GDP低于預期的影響造成了市場的的觀望，一直延續(xù)到6月底。我認為下半年的樓市供應在七八月份乃至9月的上旬都會相對平穩(wěn)，有可能在9月中旬以后會有一定增量。

對于區(qū)域的價值，我認為熱點區(qū)域就是價值區(qū)域，綜合配套全的大盤的市場價值和未來升值空間是很大的，因為濟南市場穩(wěn)定，人口量還有很多的空間，地段決定價值，以北京為例3環(huán)到5環(huán)距離約8公里，價格從8萬到2萬多，所以建議老百姓不僅是選好房子，更要更多的考慮房屋的價值，因為房子就是我們家庭的大部分資產買房子不僅是買個戶型、買個園林、買個品牌，更多的要考慮未來升值性，包括：教育、配套、鄰里關系、交通等等。

東西兩大熱點區(qū)域，熱度不減

縱觀城市發(fā)展脈絡，CBD(中央商務區(qū))之旁，必然是CLD(中央生活區(qū))，CLD將憑借CBD強大的發(fā)展利好，成為整個城市中最優(yōu)越的居住區(qū)域。“如今的濟南奧體CBD已炙手可熱，位于其旁側的唐冶新區(qū)，憑借絕佳的生態(tài)資源，及未來規(guī)劃集行政辦公、商業(yè)貿易、文化娛樂、生態(tài)居住、金融、交通、旅游為一體的具有國際水準的現代化新城，成為這兩年關注的市場板塊”，由銀豐地產集團鼎力巨獻的銀豐唐郡項目對于唐冶片區(qū)未來的發(fā)展信心滿懷。今年下半年他們開啟3#地塊荷花園，正將【學府公園、洋房住區(qū)】的升級新品推向市場，不失為整個濟南的置業(yè)首選。

采訪中魯商國鳳凰城營銷負責人稱：“2014年下半年，濟南市將維持高供應量的局面，預計下半年商品房住宅供應約為600萬方(上半年存量約200萬㎡)，其中唐冶新區(qū)、華山、工業(yè)北路沿線、西客站、高新區(qū)將成為供應主力。以魯商鳳凰城為代表的剛需及改善型樓盤，位于濟南房地產開發(fā)熱點區(qū)域——唐冶新區(qū)，根據歷城區(qū)政府發(fā)展規(guī)劃，唐冶新區(qū)將承載東部居住區(qū)功能，與高新區(qū)合為經典的“中央商務區(qū)(CBD)+中央居住區(qū)(CLD)”組合，也是歷城區(qū)重點發(fā)展的區(qū)域。同時，各大開發(fā)商紛紛看好唐冶未來發(fā)展的潛力，拿地熱情高漲，預計下半年將有2-3個新項目入市，供應量將大幅增加，市場競爭異常激烈。目前唐冶片區(qū)客戶對兩房及小三房產品需求量很大。在大量需求之下，唐冶片區(qū)房價比2013年大幅上漲了近千元。隨著濟南人口的不斷膨脹，唐冶新區(qū)未來的升值潛力也是不可估量的。區(qū)域內歷城區(qū)體育公園、歷城區(qū)體育中心、歷城區(qū)政務中心、全運會賽馬場、圍子山公園、蟠龍山公園，共同組成區(qū)域的大配套。”

據記者獲悉，今年下半年，魯商鳳凰城將會率先推出11號樓，戶型區(qū)間為90-140㎡。社區(qū)內配套有歷城二中、60畝私屬園林，社區(qū)南部配套的銀座商業(yè)也已動工。預計在未來2年內，唐冶新區(qū)配套設施將全面落實，同時，公交車也將于下半年開通，為住戶的衣食住行創(chuàng)造了充分的便利條件。

下半年西客站片區(qū)供應井噴

西客站片區(qū)作為2014年熱點區(qū)域，如今已達鑫苑世家公館、外海中央花園、恒大雅苑、龍湖名景臺等近十個住宅項目。

據統計，前六個月，濟南市槐蔭區(qū)的西客站片區(qū)住宅供應量已經達到了103萬平方米，下半年，未來西客站片區(qū)的供給量新增供應量還會全線增長，據統計，2014年下半年住宅潛在供應量在500萬平米左右，西客站片區(qū)再成供求熱點，躋身一線熱點區(qū)域，未來片區(qū)內競爭將呈現白熱化。

采訪中鑫苑世家公館營銷負責人對下半年市場走勢做出了嚴謹的分析，認為：住房需求呈均衡化，量價交換或加速，三季度有望筑底復蘇。“目前住宅市場整體已進入均衡發(fā)展階段，人口的數量和增加率成為影響住宅需求量的主要因素，基于未來人口的住房需求，將成為未來市場增加的主要驅動力;在住宅銷售市場低迷已經持續(xù)了近半年后，預計下半年市場將出現改觀，在年度銷售指標的壓力下，上市房企促銷力度將會加大，地方調控政策的松動已經暗流涌動，中央層面的流動性定向松動也已浮出水面。因此，預計在經過7、8月傳統淡季后，在供應增加、促銷策略、政策松動的大環(huán)境下，9、10月住宅銷售有望出現回升。同時，預測西客站片區(qū)大盤競爭態(tài)勢高位維持，住宅供應欲將井噴。展望下班年西客站片區(qū)市場情況，持續(xù)升溫，品牌房企比拼軟實力將成為焦點問題。從目前發(fā)展形勢和政府的政策導向看，西客站片區(qū)的潛力值得期待。“高鐵”、“金融”和“文化藝術”等已經成為濟南西部標志性的關鍵詞，隨著濟南“西進”策略的深入，新的城市發(fā)展制高點正在逐步形成，高水準的前瞻規(guī)劃、現代化的建設理念、開放性的城市建設、讓西部新城散發(fā)出蓬勃的生機與活力。鑫苑世家公館項目作為鑫苑置業(yè)在濟南開發(fā)的第五個項目，項目位于臘山河生態(tài)景觀軸與小清河景觀帶交匯處，地處西客站片區(qū)的生態(tài)居住區(qū)的中心位置;項目緊鄰西二環(huán)，坐擁二環(huán)西路高架橋，距離二環(huán)高架匡山下橋口僅1公里左右，距北園高架青島路下橋口僅1.5公里，開車15分鐘通達全城，項目配套建設幼兒園、初中，加上南鄰地塊配建的小學，讓鑫苑世家公館項目輕松實現5分鐘步行學習圈，為西客站片區(qū)內唯一12年一站式教育大盤，2014年上半年，兩房三房產品仍在市場中占據牢牢的主力位置，鑫苑世家公館一期推出的79-119㎡全明通透戶型備受客戶青睞。”

風景這邊猶好

市場的供求關系，決定樓市的量價關系，長清片區(qū)隨著輕軌、高速等道路建設，得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢得以最大化展現，未來重點的發(fā)展方向之一。長清樓市主要是以魯商常春藤、中建長清湖、恒大綠洲為代表的三足鼎力的局面，下半年預計有15萬方住宅放量，預計可占長清全部市場的75%。以魯商常春藤為例，作為園博園畔八年成熟大盤，上半年樓市遇冷，但在區(qū)域內依然占據領導地位，同比去年僅有小幅下降，相比于市區(qū)樓盤表現較為優(yōu)異。而作為長清大學城最成熟的社區(qū)，魯商常春藤深耕在此8年，一直是長清人們置業(yè)首選樓盤，而隨著輕軌開建、銀座商城即將強勢入駐以及園博園的即將開放，區(qū)域未來會更加美好。

房地產市場2014年的走勢，將呈先抑后揚的態(tài)勢，在盛夏短暫的歇息后，房價的秋季攻勢會隨時到來。所以趁著各種優(yōu)惠活動盛行的這個夏季，出手收房的確是個明智之舉。