回顧上世紀(jì)80-90年代，來自日本的大量資本雄心勃勃進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場，號稱要“買下美國”，結(jié)果卻為他人作嫁衣。本輪金融危機(jī)中，美國房地產(chǎn)市場與國際資本之間的博弈，不過是二十年前案例的重現(xiàn)。

全球金融危機(jī)爆發(fā)五年多以來，美國房地產(chǎn)市場似乎已重新恢復(fù)元?dú)?。截至今?月末，美國標(biāo)準(zhǔn)普爾20個大中城市房價指數(shù)回升至168.7點(diǎn)，與2008年同期基本持平。結(jié)合當(dāng)前美國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇的大趨勢，房地產(chǎn)市場持續(xù)上行似乎也是理所當(dāng)然。但筆者認(rèn)為，隨著危機(jī)企穩(wěn)，大量國際資本涌入美國房地產(chǎn)市場，圍繞資產(chǎn)泡沫的新一輪資本博弈正在逐步展開，風(fēng)險值得警惕。

在金融危機(jī)爆發(fā)前，美國房地產(chǎn)市場在各種創(chuàng)新金融工具支持下形成了以證券市場為主導(dǎo)、參與機(jī)構(gòu)類型多樣、融資工具呈多元化特征的市場體系，分享式增殖抵押、累進(jìn)付款抵押、分層抵押擔(dān)保貸款（CMOs），以及CDS的平方和立方等復(fù)雜衍生品設(shè)計和交易，進(jìn)一步吸引了眾多國際資本的目光。與此同時，融資渠道更加豐富、流動性明顯提升、風(fēng)險有效分散的美國金融機(jī)構(gòu)放貸意愿進(jìn)一步增強(qiáng)，甚至降低了對住房消費(fèi)者的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在2007年次貸危機(jī)爆發(fā)前，美國房屋抵押貸款市場已超過6.5萬億美元，比美國國債市場還要大。在銀行信貸積極推動下，美國房地產(chǎn)市場的繁榮又進(jìn)一步吸引了更多國際資本。

國際資本與美國房地產(chǎn)金融的相互吸引，構(gòu)成了一套不斷強(qiáng)化的正反饋機(jī)制：“美國房價—房貸可持續(xù)性—美國金融機(jī)構(gòu)—金融衍生品—國際資本”。這一正反饋機(jī)制以房價為起點(diǎn)，通過美國金融機(jī)構(gòu)與國際資本的互動，以金融衍生品為主要工具，既滿足國際資本逐利訴求，又為美國金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造更多融資途徑，保障房貸資金的流動性，并最終助推房價上漲，而房價上漲又為房貸可持續(xù)性提供有力支撐。

然而，這個看似可持續(xù)的循環(huán)反饋機(jī)制，實質(zhì)上卻是一種極不穩(wěn)定的博弈。國際資本并非不了解美國房貸擴(kuò)張后的風(fēng)險，但在其看來只要房價上漲，購買房貸衍生品就能盈利。美國金融機(jī)構(gòu)更是明白房貸家庭的資產(chǎn)狀況，但卻認(rèn)為只要衍生品能賣出去，這根金融鏈條就不會斷裂。這種建立在脆弱的資產(chǎn)泡沫之上的博弈，在客觀上有一定的合作激勵，但如果泡沫一旦破裂，這種合作博弈必然走向崩潰。

值得注意的是，不同于此前在亞洲金融危機(jī)中的豐厚盈利，國際資本在次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)中卻虧損嚴(yán)重。這樣的結(jié)果在一定程度上表明，國際資本在美國房地產(chǎn)市場上的博弈格局也明顯不同于在其他市場?？紤]到美國經(jīng)濟(jì)、金融在世界經(jīng)濟(jì)、國際金融市場上的主導(dǎo)作用以及美國宏觀經(jīng)濟(jì)政策在全球的引領(lǐng)效應(yīng)，國際資本很多時候非但不能成為博弈的勝利者，反而成為被追逐的對象，被動地背負(fù)上了吸收、轉(zhuǎn)移美國經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)負(fù)面沖擊，或者是支持美國經(jīng)濟(jì)、金融復(fù)蘇的任務(wù)。

回顧上世紀(jì)80-90年代，來自日本的大量資本雄心勃勃進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場，號稱要“買下美國”，結(jié)果卻為他人作嫁衣——助推美國經(jīng)濟(jì)步入“黃金十年”，日本資本卻因美國房地產(chǎn)市場“擠泡沫”而出現(xiàn)虧損，并通過銀行等多個金融途徑傳導(dǎo)至日本本土，加速了日本陷入“失去二十年”的進(jìn)程。本輪金融危機(jī)中，美國房地產(chǎn)市場與國際資本之間的博弈，不過是二十年前案例的重現(xiàn)。經(jīng)歷了號稱“百年難遇”的金融危機(jī)，美國房地產(chǎn)市場在短短五年時間內(nèi)就已經(jīng)重振旗鼓，而國際資本也再次難以自已地踏步進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場。根據(jù)仲量聯(lián)行國際資本研究部最新統(tǒng)計，2013年美國商業(yè)房地產(chǎn)的外資總額達(dá)到387億美元，比2012年增長了44%，其中來自中國的資金就有31億美元。歷史似乎又將再次重演。