去年是東莞別墅瘋狂爆發(fā)的一年，盡管銷售業(yè)績也較往年理想，但是截至2013年年底，東莞別墅依然留下了高達(dá)近120萬平方米的庫存，2014年別墅市場面臨艱巨的去化壓力。從2013年底新開工未上市的別墅數(shù)據(jù)來看，曾預(yù)計2014年全年別墅供應(yīng)量將不遜于2013年，但是進(jìn)入2014年后，除了1、2月份受傳統(tǒng)的季節(jié)性因素影響，供應(yīng)低迷之外，往常的3月小陽春供應(yīng)小高峰未能出現(xiàn)，持續(xù)兩個月斷供，進(jìn)入二季度后，供應(yīng)萎靡狀態(tài)依然難以改變，供應(yīng)逐月縮減，即使往年出現(xiàn)供應(yīng)爆棚的五六月份今年也是處于沉寂。

 

根據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年東莞別墅市場新增供應(yīng)7.24萬平方米，合計220套，供應(yīng)面積環(huán)比下跌84.72%，同比去年上半年降幅則高達(dá)89.06%；成交面積22.46萬平方米，合計623套，成交面積環(huán)比大幅下降51.34%；成交金額34.69億元，環(huán)比下跌50.69%，同比去年上半年下跌29.91%；成交均價15448元/平方米，環(huán)比上升1.33%，同比去年上半年上漲7.78%。

 

別墅開工建設(shè)總量創(chuàng)新高

 

記者從東莞建設(shè)網(wǎng)監(jiān)控的別墅新建開工信息來看，截至6月30日，上半年東莞別墅開工建設(shè)總量達(dá)到71.11萬平方米，為歷年以來東莞別墅開工建設(shè)最多的一個半年。但與開工量形成鮮明反差的是，今年開工并上市的項目面積為零。東莞中原市場研究部總監(jiān)車德銳認(rèn)為，這種開工建設(shè)多，入市少的態(tài)勢從2013年開始特別明顯，從2013年1月到2014年6月底，東莞別墅已開工未入市的建筑面積已經(jīng)達(dá)到137.42萬平方米，而在2013年之前已開工未入市的別墅量還有32.68萬平方米。

 

東莞目前尚存在大量適宜開發(fā)別墅產(chǎn)品的地塊，部分地價成本較高的地塊也會增加別墅產(chǎn)品的規(guī)劃，這些都意味著明后兩年東莞別墅的供應(yīng)將不會少。今年上半年因各種原因，別墅入市量創(chuàng)下歷史最低，但是估計到下半年，樓市的這種下行態(tài)勢會趨于緩和，經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)健，將會有不少全新別墅積極入市，供應(yīng)量會明顯回升。

 

車德銳表示，今年上半年別墅供應(yīng)量的銳減，主要原因有：一是樓市高位運轉(zhuǎn)后進(jìn)入新一輪的調(diào)整期，整體行情下行，買賣雙方信心都出現(xiàn)觀望，別墅捂盤現(xiàn)象增多；二是年初東莞掃黃經(jīng)濟(jì)受到一定影響增速放緩，且隨著反腐深入，潛在的別墅購買者大幅減少，別墅需求的減少導(dǎo)致開發(fā)商以消化庫存為主，新品謹(jǐn)慎入市；三是部分開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，別墅開發(fā)資金無以為繼，或是以別墅項目抵押獲取資金去開發(fā)去化速度更快的剛需產(chǎn)品，導(dǎo)致多個別墅盤無法按時正常入市；四是今年氣候異常，雨季長暴雨多，也嚴(yán)重影響著部分別墅項目的工程進(jìn)度。

 

別墅以聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品為主

 

上半年新增入市的東莞別墅僅有萬科·棠樾、錦繡山河、保利生態(tài)城等8個，而2013年同期新增的別墅項目有28個，去年下半年上市的別墅更是高達(dá)30個。不管環(huán)比還是同比，今年上半年入市的別墅個數(shù)都大幅減少。而從入市規(guī)模來看，今年上半年新增供應(yīng)量最多的萬科·棠樾也不過是71套，而2013年兩個半年度入市的別墅規(guī)模在100套以上的分別有5個左右，其中像碧桂園柏麗灣、海逸豪庭這種品牌大盤入市量更在200多套。與去年別墅盤大規(guī)模入市轟炸相比，今年的別墅供應(yīng)秉承少開少走的模式，少量試水，開發(fā)商推貨格外謹(jǐn)慎。

 

在別墅產(chǎn)品類型方面，去年雖然是聯(lián)排、雙拼別墅占主流，但是疊加、獨棟別墅也不在少數(shù)，產(chǎn)品面積既有小于100平方米的經(jīng)濟(jì)型，也有上千平方米的高端奢華型，產(chǎn)品線可謂是最豐富的一年。而今年上半年完全無疊加、獨棟別墅供應(yīng)，產(chǎn)品面積主流以250—500平方米為主，產(chǎn)品可選擇性減少。

 

上半年東莞別墅成交22.46萬平方米，為2010年下半年以來成交最低的半年度數(shù)據(jù)。而從月度來看，除了1月延續(xù)去年年底的火熱行情，雖然環(huán)比下降明顯，但與以往的1月淡季相比成交較為理想，而其余各月成交不溫不火，都低于歷史同期。別墅成交大幅減少的原因：一是別墅供應(yīng)萎縮到歷史最低點，缺乏推貨多成交量集中的熱點單盤；二是別墅實際開盤比新增供應(yīng)的更要稀少，開發(fā)商推盤節(jié)奏不如往年，多數(shù)項目的營銷推廣都較為沉寂，別墅庫存消化也陷入僵局；三是市場進(jìn)入低迷期，不少人持幣觀望，再加上今年房貸異常持續(xù)收緊，尤其對于經(jīng)濟(jì)型別墅的購房者來說影響較大。

 

超五成別墅降價銷售

 

從今年上半年別墅成交面積區(qū)間的占比對比情況來看，成交主流面積段依然為200—400平方米，占比高達(dá)71.59%，主要成交項目有碧桂園天麓山、碧桂園柏麗灣的雙拼別墅，沿海麗水佳園的聯(lián)排別墅，海逸豪庭的雙拼、佳兆業(yè)帝景中央的聯(lián)排別墅等。

 

與去年相比，變化較為明顯的是，200平方米以下的經(jīng)濟(jì)型小別墅成交占比大幅減少，占比不足5%，今年處于該面積段的別墅不僅項目數(shù)少，成交規(guī)模也不及去年，去年上半年成交放量的小面積別墅項目有匯景御泉香山、海逸豪庭、萬科·棠樾、譽景名居等，而下半年更有成交量高達(dá)125套的萬科四季花城和較受歡迎的保利生態(tài)城，今年則明顯缺乏這種能形成市場熱點的暢銷項目。

 

從成交總價區(qū)間對比情況來看，成交占比最高的依然為300萬—400萬元/套的別墅產(chǎn)品，占比為18.94%，但是與去年上、下半年相比，占比明顯變小，不僅如此，400萬元以下的別墅成交占比都明顯減少，而與之相反的是，500萬—800萬元/套的中高總價別墅成交占比大幅提升，并占據(jù)主流地位。這與今年上半年東莞別墅成交小戶型產(chǎn)品減少，中大面積產(chǎn)品增大的規(guī)律是相一致的。上半年東莞別墅成交的主流依然集中在0.8萬—1.2萬元/平方米的產(chǎn)品上，成交占比為35.31%。3萬元/平方米以上的高價別墅成交占比較低。

 

中原市場研究部的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，今年上半年有成交的66個別墅項目中，除卻9個尾盤項目無從比較之外，環(huán)比共有37個項目成交均價出現(xiàn)不同程度的降幅，而僅有20個項目成交均價同比上漲，降價的項目遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于漲價的項目，即使在成交前十的項目中降價項目也占了70%，但是今年上半年別墅成交均價同比依然上漲了1.33%，主要是就是因為高單價別墅產(chǎn)品的成交比例明顯擴(kuò)大。在暢銷排行前十五的項目中，共有11個成交均價出現(xiàn)不同程度的同比下跌，降價范圍超過七成，其中，部分項目降價之后成交明顯上漲，典型案例有沿海麗水佳園，降價幅度達(dá)到13.87%，成交量上漲94.74%；觀瀾碧桂園均價同比下跌5.19%，成交量大幅上漲184.62%。對于定位不高面向群體不局限高富階層的這部分別墅來說，降價是拉動成交較為有效的一種手段。

 

此外，據(jù)東莞中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前東莞別墅庫存的消化周期為18個月，即使沒有新增供應(yīng)，別墅庫存消化也是一項艱難的工程。

 

下半年別墅供應(yīng)將有釋放

 

根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測，截至6月底東莞別墅開工建設(shè)但未上市的建筑面積已達(dá)170萬平方米，雖然如此巨量的別墅不可能全部集中下半年入市，但是可以預(yù)計下半年豪宅市場，尤其是別墅將結(jié)束供應(yīng)冷淡的局面而出現(xiàn)一波釋放高峰。

 

下半年別墅供應(yīng)的爆發(fā)還將體現(xiàn)在眾多的全新項目入市，根據(jù)市場反饋的不完全統(tǒng)計，三季度將有蜜糖、中惠松湖城、三正瑞士半山等7個全新項目新增入市，四季度也將有珠江觀瀾御景、新世紀(jì)君匯半島、皇家翡翠灣花園等11個全新別墅項目供應(yīng)，這些項目不局限于城區(qū)、厚街這些熱點區(qū)域，分布區(qū)域廣泛，其中不乏石龍、石排、東坑、道滘、麻涌、高埗這些樓市冷清別墅項目稀少的區(qū)域，這些全新別墅項目的入市將給區(qū)域樓市引發(fā)熱點。如果再加上不在少數(shù)的舊盤加推新品，下半年的整體豪宅市場供應(yīng)將呈現(xiàn)十分熱鬧的狀態(tài)。

 

車德銳表示，對于豪宅市場而言，今年下半年或?qū)⒊尸F(xiàn)量升價跌的態(tài)勢。成交量在供應(yīng)量的刺激下上升毋庸置疑，而價格下跌的判斷理由則在于：一是，不少下半年全新入市的豪宅項目將以低于市場預(yù)期的“平民價”入市，而該片區(qū)別墅均價目前多數(shù)在14000元—17000元/平方米；二是，下半年入市的不少別墅項目集中在東坑、石排、石龍、麻涌這些較落后區(qū)域，預(yù)計將出現(xiàn)眾多別墅賣洋房價的局面，低價別墅產(chǎn)品成交比例提升將使整體豪宅均價結(jié)構(gòu)性走低；三是，部分尾盤豪宅繼續(xù)低價清庫存，優(yōu)惠折扣較大。