2011年濟南（樓盤）市房地產(chǎn)項目的開盤數(shù)量為159個，3月開盤量最多為26個;2012年開盤數(shù)量為150個，8月開盤量最多為25個;2013年時開盤數(shù)量到了一個比較高的峰值為205個，3月開盤量最多為36個，2014年上半年的開盤數(shù)量為69個，6月開盤量最多為20個。2014年以后，市場上的開盤數(shù)量明顯減少，上半年僅有69個開盤，同比降低了30%。
2014年有多重原因才造成了樓盤開盤的減少。首先是有開發(fā)商捂盤惜售。開發(fā)企業(yè)看好樓市后期發(fā)展，想囤積一部分產(chǎn)品等到市場好轉(zhuǎn)之后再提價銷售，以賺取更多的利潤;其次是開發(fā)商主動延遲開盤時間。
觀望情緒的濃重，加劇了市場銷售的困難，從3月份—6月份期間，有數(shù)個樓盤出現(xiàn)了開盤慘淡的現(xiàn)象。因為有前車之鑒，所以很多開發(fā)企業(yè)選擇了延長蓄客時間、延后開盤時間的策略;再次市場上也存有房地產(chǎn)企業(yè)主動放棄開盤的情況。因為市場銷量不好，有房企選擇“按兵不動”，主動放棄開盤，銷售上多采用順其自然的方式。
東西兩部的市場供應(yīng)量在濟南市的總供應(yīng)量中一直占據(jù)絕對地位，其中東部的供給量為最大，而西部的成交量最大。
上半年開盤數(shù)為69個，而東部西部的開盤數(shù)占總開盤數(shù)的77%，目前濟南樓市的熱點基本在東部、西部兩地上演，槐蔭區(qū)和歷下區(qū)一直都是濟南樓市成交的主力區(qū)域。
開盤數(shù)量最少的為中部，只有1個樓盤開盤，北部的開盤數(shù)為5個，而南部的開盤數(shù)也僅僅達到8個。濟南樓市發(fā)展呈現(xiàn)了一種不均衡的狀態(tài)，城市規(guī)劃的發(fā)展，對市民的居住性引導(dǎo)起到了很大的作用。西客站概念的成功炒作，讓很多不愿意住在西部的濟南人逐漸接納了住西的概念，而且買房的濟南人還普遍看好西部未來的發(fā)展。
北部和南部一直缺少城市發(fā)展熱點，沒有熱點也就缺乏關(guān)注，城市北部的價格目前尚處在價值洼地階段，未來可升值的空間比較大。而城市南部從開發(fā)建設(shè)銷售伊始，就定位成高端、稀缺的概念，即使缺少城市發(fā)展熱點和政策指導(dǎo)，依然抵擋不了城南高端的物業(yè)類型和高端的銷售價格。城南部分樓盤的銷售價格可以比肩東部部分大型樓盤的售價。
記者從濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上查到，從2014年1月—6月間住宅的簽約成交量幾乎都占總成交的90%，住宅成了濟南樓市成交的絕對主力。1月份，辦公寫字樓和商業(yè)用房占比為13.7%、2月份辦公寫字樓和商業(yè)用房占比7.9%、3月份為7.8%、4月份為6.6%、5月份9.7%、6月份10%，除去1月份和6月份，其余月份住宅成交的占比甚至超過90%。
記者也發(fā)現(xiàn)開盤銷售的幾乎都是住宅項目，其中有較少比例的公寓項目開盤。一旦住宅銷售遭遇挫折，省城房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)較大波動，產(chǎn)品銷售比重分布不均也成為濟南樓市的一個市場寫照。
“限購松綁”對于濟南樓市來說是一個利好消息，對于房地產(chǎn)銷售而言也是一個良好的“助推劑”。但是對于限購松綁的傳聞，濟南很多開發(fā)企業(yè)表示：即使真正的能夠?qū)崿F(xiàn)限購松綁，對市場的實際帶動效果不會立刻表現(xiàn)出來。
濟南一位房企的負責(zé)人對記者說：“限購松綁對于短期內(nèi)市場的復(fù)蘇不會有太大的影響，松綁的實施在一定程度上或會加重市場觀望情緒，持幣待購的購房者會認為這是市場妥協(xié)的表現(xiàn)，后市仍然還會有價格上的優(yōu)惠。因為限購和限貸相比，限貸對市場的影響作用更大，因為購房者買房子需要錢，限貸不松綁的話對市場的促進作用并不會很大。如果限購松綁真正落地，濟南市的房地產(chǎn)企業(yè)也不會貿(mào)然漲價，反而會在市場沉浸在樂觀情緒的時候加速推盤，快速回籠資金，解決企業(yè)的資金壓力。”
另外一位企業(yè)負責(zé)人也認為，限購松綁對市場的實際影響并不如預(yù)期那樣大。
她說：“限購松綁帶給市場的只是一個良性信號，建立起一種市場信心。房地產(chǎn)銷售的價格并不會因為松綁而立刻有所提升，價格是市場供求關(guān)系的表現(xiàn)，如果區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品需求量攀升，那么漲價的可能性就會比較大。限購與限貸是調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的兩個重要砝碼，限貸的比重要高于限購。松綁限購只對異地購房和改善性購房解除了限制，限購松綁的實際效果得經(jīng)過一段時間才能顯現(xiàn)。”
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