一線品牌整體撤離外灘、淮海路門(mén)店空關(guān)近半年、社區(qū)商鋪不賣(mài)百貨，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)動(dòng)蕩據(jù)記者對(duì)黃浦、浦東、徐匯等多個(gè)商圈進(jìn)行調(diào)查，面對(duì)高企的租金壓力，網(wǎng)絡(luò)電商的沖擊，傳統(tǒng)的百貨業(yè)正在從上海各類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目中大舉撤離，租金明顯下滑。

不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)還在增加，根據(jù)土地供應(yīng)情況的統(tǒng)計(jì)，未來(lái)3年，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)井噴，預(yù)計(jì)新增商業(yè)面積超過(guò)330萬(wàn)平方米，是此前年份的3.4倍。未來(lái)誰(shuí)來(lái)支撐放量的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)？

外灘：飯店、辦公樓取代一線品牌

華燈初上，黃浦江兩岸的霓虹燈絢爛多彩。透過(guò)巨大的落地玻璃，已經(jīng)看不到雨果博斯、杜嘉班納、喬治·阿瑪尼、百達(dá)翡麗、寶詩(shī)龍等眾多一線品牌。

2009年，因銷(xiāo)量每況愈下，雨果博斯成為最早離開(kāi)外灘的奢侈品牌。2012年，杜嘉班納搬離了外灘6號(hào)。曾在“外灘3號(hào)”經(jīng)營(yíng)10年之久的喬治·阿瑪尼也于2013年初關(guān)店，空蕩的櫥窗幾乎讓人忘記它當(dāng)年風(fēng)光入駐的情景。隨后，外灘18號(hào)陸續(xù)失去了百達(dá)翡麗與寶詩(shī)龍。

取代這些一線品牌的是酒吧、辦公樓、飯店。如今，外灘6號(hào)只有一樓有兩家品牌服飾店，二樓到四樓全部被飯店占據(jù)，外灘3號(hào)則關(guān)門(mén)了，隔著櫥窗可以看到里面一片狼藉，外灘18號(hào)也只有卡地亞等一兩個(gè)名牌，大部分的顧客都在中廳享受著下午茶。

淮海路：關(guān)門(mén)店鋪還在找方向

淮海中路從成都北路走到東湖路一公里左右的街道，曾有100多家比鄰的沿街商鋪，盛極一時(shí)。不過(guò)，半年前關(guān)店潮襲擊淮海路，二十多家店鋪轉(zhuǎn)讓?zhuān)肽赀^(guò)去了，淮海路還在摸索。

昨天，在淮海路上，十多家店鋪或是大門(mén)緊鎖，或是貼上招商廣告，從店鋪的裝潢來(lái)看，這些店鋪原本以服飾、百貨為主，比如著名的國(guó)有品牌雙妹、海瀾之家、達(dá)芙尼等。

淮海路上最著名的購(gòu)物中心要數(shù)淮海中路527號(hào)了，這里正在裝修。歷經(jīng)華亭伊士丹和萬(wàn)得城電器兩輪敗走后，近日新業(yè)主陽(yáng)光新業(yè)接手。陽(yáng)光新業(yè)透露，未來(lái)的527號(hào)將主打體驗(yàn)式購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)今年圣誕亮相，幾乎一半的區(qū)域用于餐飲?；春Ｂ氛谔剿鱾鹘y(tǒng)的百貨模式以外的轉(zhuǎn)型，增加餐飲、電影等體驗(yàn)式消費(fèi)，或者引入全球旗艦店等新型業(yè)態(tài)。

南京路、第一八佰伴：?jiǎn)?dòng)商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

南京路步行街啟動(dòng)了新一輪的商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，目標(biāo)也是體驗(yàn)式消費(fèi)。

一向只進(jìn)超市銷(xiāo)售的瑪氏巧克力，日前就將店鋪開(kāi)進(jìn)了南京路步行街，而且賣(mài)的還不只是巧克力。這家“M豆巧克力世界”位于百聯(lián)世茂國(guó)際廣場(chǎng)，占據(jù)了一樓、二樓兩個(gè)樓面。里面不僅有品種豐富的巧克力豆，還有不少與品牌相關(guān)的衍生產(chǎn)品、游戲項(xiàng)目以及巧克力模型玩偶，可以讓顧客互動(dòng)。與世貿(mào)廣場(chǎng)其他區(qū)域相比，巧克力世界內(nèi)的人流明顯多出好多，連收銀臺(tái)都排起了長(zhǎng)隊(duì)。一名店員告訴記者，這個(gè)鋪位原來(lái)是一家服裝專(zhuān)賣(mài)店，但營(yíng)業(yè)一直不理想。而“巧克力世界”入駐后，每天的客流量上升明顯。

第一八佰伴同樣面臨轉(zhuǎn)型。其負(fù)責(zé)人介紹，作為上海百貨行業(yè)的龍頭，在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，其業(yè)態(tài)也在發(fā)生著細(xì)微的變化，已逐步提高了體驗(yàn)式商鋪的比例，尤其是餐飲。

社區(qū)商業(yè)：體驗(yàn)式消費(fèi)成主流

近年來(lái)，風(fēng)起云涌的社區(qū)商業(yè)，幾乎全面拋棄了百貨。大拇指廣場(chǎng)，浦東人氣最高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，95%以上的店鋪被餐飲、親子娛樂(lè)等體驗(yàn)式商店所占據(jù)。只能在地下、地上家樂(lè)福超市附近不顯眼的幾處地方找到服飾商店。一位服飾店店員透露，近兩年，店鋪業(yè)績(jī)下滑很明顯，今年上半年跌了兩成多，勉強(qiáng)維持。

萬(wàn)科近日在上海開(kāi)出了首個(gè)高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——2049，為住宅配套的社區(qū)商鋪，項(xiàng)目定位于生鮮便利、蔬果配送、特色餐飲、兒童托班等，已經(jīng)將傳統(tǒng)百貨剔除。昨天，記者在東明路的現(xiàn)場(chǎng)看到，已經(jīng)入駐的店家有咖啡店、紅酒體驗(yàn)、飯店、少兒英語(yǔ)等，一位商鋪招商人員透露，居民很少會(huì)在社區(qū)商鋪內(nèi)買(mǎi)品牌服飾、化妝品等百貨，他們要么上網(wǎng)購(gòu)物，要么去大型購(gòu)物中心，社區(qū)項(xiàng)目定位于體驗(yàn)式消費(fèi)。

[探究]

傳統(tǒng)百貨業(yè)緣何日漸式微

關(guān)于淮海路百貨凋零的原因，眾說(shuō)紛紜，有人說(shuō)是淮海路租金太高，但據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，目前淮海路街鋪平均租金在每天每平米35-65元，近些年變化不大，甚至比南京東路、徐家匯還略遜一籌。也有人說(shuō)，是百貨業(yè)的衰落，淮海路的品牌受到區(qū)域商業(yè)、電商的沖擊相當(dāng)明顯，很多品牌銷(xiāo)售額逐年下滑。

百貨實(shí)體店銷(xiāo)售整體低迷，大量的消費(fèi)從線下到線上。中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，81家大中型百貨零售企業(yè)銷(xiāo)售總額為2282.7億元，同比增長(zhǎng)8.92%，比2006年至2012年百貨行業(yè)銷(xiāo)售年均16.5%的增長(zhǎng)率明顯下滑；而電商的表現(xiàn)卻是日新月異，截至2013年12月，中國(guó)移動(dòng)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)到2325億元，較上年的965億元增加141%，預(yù)計(jì)到2014年，有望達(dá)到4124億元。

“從近兩年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，我們各個(gè)購(gòu)物中心里百貨的銷(xiāo)售額都出現(xiàn)了下滑，最明顯的例子是國(guó)美和永樂(lè)，銷(xiāo)售額降幅超過(guò)30%。”國(guó)內(nèi)一家大型購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方透露，五年前，在其購(gòu)物中心中，百貨業(yè)態(tài)占據(jù)了50%以上的面積，而現(xiàn)在只有30%不到，未來(lái)，國(guó)美、永樂(lè)可能也要撤出，購(gòu)物中心將把更多的空間留給餐飲等體驗(yàn)式消費(fèi)。

萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)風(fēng)生水起，萬(wàn)達(dá)百貨卻是盈利困難。“2012年的時(shí)候，王健林就提出要擴(kuò)大體驗(yàn)式消費(fèi)，餐飲類(lèi)的比例要突破30%。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一名前員工透露，根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)要求，今后開(kāi)設(shè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（不含萬(wàn)達(dá)百貨）二樓將全面取消服飾業(yè)態(tài)，增加生活類(lèi)業(yè)態(tài)占比，比如美發(fā)、美甲、書(shū)吧、教育培訓(xùn)等，并要在2015年前把已經(jīng)開(kāi)業(yè)的72個(gè)廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完畢。

[追問(wèn)]

商業(yè)地產(chǎn)前途在哪

商業(yè)項(xiàng)目還在源源不斷入市，預(yù)計(jì)上海在2016年底前開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目總量超過(guò)330萬(wàn)平方米。從歷史供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2000年至2013年，上海的年平均零售物業(yè)供應(yīng)量為325671平方米；而2014年至2016年，年均零售物業(yè)供應(yīng)量將為1122876平方米，是此前年份的3.4倍。

“將商鋪改成飯店確實(shí)可以提高人氣，但是飯店的面積要求大，租金承載能力低，百貨還是商業(yè)地產(chǎn)最喜歡的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。”國(guó)內(nèi)一家大型購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方透露，作為純商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，不會(huì)將百貨商戶(hù)全部清理，但要根據(jù)定位做一些梳理，引進(jìn)一些能夠與電商形成互補(bǔ)的品牌。

體驗(yàn)式消費(fèi)同樣存在重復(fù)的問(wèn)題，并且很難改變淮海路、南京路等中心區(qū)域商業(yè)頹勢(shì)。“現(xiàn)在還有人從寶山跑去徐家匯購(gòu)物嗎？實(shí)際上，徐家匯是社區(qū)商業(yè)的概念。我們應(yīng)該重新規(guī)劃上海的商業(yè)布局，建立國(guó)際化的商業(yè)格局。”昨天，上海市流通經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)汪亮表示，從國(guó)際大都市的商業(yè)格局來(lái)看，商業(yè)分為國(guó)際商圈和社區(qū)商圈兩部分，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大都市面臨的主要問(wèn)題就是國(guó)際商圈定位不明晰，國(guó)際商圈應(yīng)該主要接待國(guó)際消費(fèi)者，這些人到上海來(lái)購(gòu)物，要買(mǎi)當(dāng)?shù)氐拿貎?yōu)產(chǎn)品，民族的才是國(guó)際的。

不過(guò)，民族品牌難以承擔(dān)高租金，佰草集、海瀾之家等搬離淮海路就是一個(gè)很好的例子。“大部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者做的是商鋪出租的業(yè)務(wù)，商鋪?zhàn)饨鹉昴隄q，能夠承載租金的只有高附加值的服飾品牌，而這些商戶(hù)受到電商沖擊很大，關(guān)了開(kāi)，開(kāi)了關(guān)，商業(yè)項(xiàng)目定位不明。所以市級(jí)商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該重經(jīng)營(yíng)，避免商鋪層層轉(zhuǎn)租，從全國(guó)引入名特優(yōu)的產(chǎn)品，培植一批中國(guó)的好品牌，通過(guò)銷(xiāo)售獲得利潤(rùn)，不簡(jiǎn)單依賴(lài)租金過(guò)日子。”