今日關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)最有話語權(quán)的多空兩位大佬任志強(qiáng)和謝國(guó)忠，一起現(xiàn)身上海灘暢談中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)。任志強(qiáng)依舊力挺樓市，稱從目前情況來看，樓市進(jìn)入下行通道是不成立的。謝國(guó)忠則再次看跌房?jī)r(jià)，他認(rèn)為樓市要等到銀行不良資產(chǎn)要被處理了，那就是股市和樓市見底的標(biāo)志。
今日在出席某論壇發(fā)言時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，近期有兩項(xiàng)政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系變化。第一個(gè)是房貸利率的變化，去年9月份開始發(fā)生的利率變化，對(duì)個(gè)人購房者來說，雖然房產(chǎn)售價(jià)下降了，但考慮到房貸支出上升，總的支出沒有下降反而是上升的。
另外相當(dāng)一部分人無法申請(qǐng)到房貸，所以說利率的變化導(dǎo)致一部分的購買能力被擠出市場(chǎng)。第二個(gè)政策因素是保障性住房產(chǎn)生的擠出效應(yīng)，去年9月份之 后，大量的保障住房開始進(jìn)入市場(chǎng)。以北京市最有代表性，北京只有幾千套保障房，卻有幾十萬人申請(qǐng)，這些人會(huì)等待，一直要等到三五次抽不上之后才會(huì)進(jìn)入市 場(chǎng)，這就擠出去了很多購買力。再有就是棚改，在棚改區(qū)的人有能力的人也不會(huì)去買房，他會(huì)去等。這一部分需求也相當(dāng)一部分被壓縮了。
任志強(qiáng)總結(jié)了三句話：“利率將部分剛需從可支付能力上擠出了；保障房將部分剛需分化了、拖住了、擠出了；棚改將需求變成了強(qiáng)制性消費(fèi)，擠出了。”
不過任志強(qiáng)認(rèn)為其他的一些能夠彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資增速下滑因素，如棚改沒有把它和民生放在最直接關(guān)系上，當(dāng)投資拉不動(dòng)時(shí)，會(huì)用棚改資金或城市改造來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。
對(duì)于明年樓市的供求關(guān)系，按照現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)排除棚改等因素，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)發(fā)生變化，今年開工負(fù)增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致明年9月出現(xiàn)供應(yīng)需求上漲。
今年上半年樓市銷售出現(xiàn)下降，1-5月份持續(xù)下降，但1-6月已經(jīng)開始出現(xiàn)回升，6月比5月情況略有好轉(zhuǎn)。7月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有出來，但從某些地區(qū)來看可能會(huì)有好轉(zhuǎn)，因?yàn)榇蟛糠值貐^(qū)開始取消了限購政策，甚至有一些地方采取了降息降稅政府財(cái)政補(bǔ)貼的方面來刺激樓市了。
任志強(qiáng)說：“一個(gè)月的數(shù)據(jù)可能還不足以來說明，要用更長(zhǎng)時(shí)間的數(shù)據(jù)來說明整體情況。但是從目前來看，進(jìn)入下行通道是不成立的。”
獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠則在隨后的發(fā)言中指出，當(dāng)前金融周期還沒有見底，金融周期見底的標(biāo)識(shí)，是開始處理銀行等金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)，而金融周期的見底是所有資產(chǎn)價(jià)格見底的必要條件。
謝國(guó)忠說，房地產(chǎn)在泡沫起來時(shí)，速度上升非?？?。房地產(chǎn)開始向下走時(shí)，地方政府做銀行思想工作，高利貸也出面干預(yù)，阻擋了市場(chǎng)處理泡沫的問題。中國(guó)很多地方房地產(chǎn)都崩盤了，大部分城市房地產(chǎn)都泡沫了。
對(duì)個(gè)人理財(cái)來說，謝國(guó)忠認(rèn)為房?jī)r(jià)要跌。他說：“這是第二次說，第一次說是04年11月份的時(shí)候，我說馬上就要跌，因?yàn)槊绹?guó)要加息了，結(jié)果05、06年跌了40%，07年開始起來是和全國(guó)貨幣起來的。”
他指出，這一次樓市沒有這個(gè)因素了。買房子和加油是不一樣的，一輩子只買這幾次，一定要物有所值。他還強(qiáng)調(diào)中國(guó)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)了，只不過是政府托著而已。
他說：“現(xiàn)在房地產(chǎn)不好，政府要通過人氣再搞起來是不可能的，因?yàn)橹袊?guó)盤子太大了。見底標(biāo)志得是金融機(jī)構(gòu)處理不良資產(chǎn)的時(shí)候。”
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