近年來，每年的北京房展會(huì)都會(huì)有數(shù)十個(gè)甚至百余個(gè)海南旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)京攬客，而這一數(shù)字還在逐年刷新。但是任志強(qiáng)不久前曾毫不客氣地向媒體放言，海南沒有真正的旅游地產(chǎn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，以經(jīng)營為主獲取利潤的才能定義為旅游地產(chǎn)。但是在海南樓市快速增長的存量背后，大多自稱旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目事實(shí)上仍以賣房為主要獲利來源，而與旅游相關(guān)的服務(wù)和配套設(shè)施建設(shè)則乏善可陳。
從“搶房潮”到“高庫存”
海南近年來正在進(jìn)行國際旅游島建設(shè)，以旅游興島，而“海南熱”也引發(fā)了一場聲勢浩大的圈地運(yùn)動(dòng)，海南島的海岸線上充斥著住宅、酒店、高爾夫球場。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，好的位置基本已被一掃而空。
根據(jù)克爾瑞機(jī)構(gòu)《中國旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
另據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占海南全部投資的比重為49.8%，同比提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)投資增長的貢獻(xiàn)率為58%，同比提高6.7個(gè)百分點(diǎn)。
這些不斷增長的抽象的數(shù)字，最終都變成了海南島上密密麻麻的樓盤。而海南的旅游地產(chǎn)泡沫也在“國際旅游島”的概念逐漸退燒時(shí)開始顯現(xiàn)。
經(jīng)歷了2009年到2010年初的一輪“搶房潮”后，海南樓市開始步入低谷，并一度遭到投資客甩賣。買房的人變得越來越精明，海南樓市則陷入了“高庫存”的尷尬局面。到2014年，在不增加新增供應(yīng)的前提下，仍然需要兩年時(shí)間才能消化庫存。
中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮曾指出，海南旅游地產(chǎn)目前泡沫量極大，稍有不慎或?qū)⒊霈F(xiàn)崩盤。
海南的旅游地產(chǎn)有泡沫嗎？“有，但確切地說，那是地產(chǎn)項(xiàng)目盲目開發(fā)帶來的樓市泡沫，與旅游地產(chǎn)無關(guān)。”在2014博鰲房地產(chǎn)論壇的會(huì)議間隙，觀瀾湖地產(chǎn)集團(tuán)營銷總經(jīng)理洪剛在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪時(shí)說，在海南的地產(chǎn)項(xiàng)目里面，真正意義上的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，“少之又少”。
“海南旅游地產(chǎn)不缺需求”
每年的冬季，都有很多北方人來到溫暖的海南島過冬，而很多海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售人員也并不諱言，北京以及東北地區(qū)的購房人是很重要的一部分購買力量。這一部分人群也被稱為“候鳥族”。
而當(dāng)霧霾問題困擾著中國越來越多的城市，一個(gè)新的購買群體也隨之產(chǎn)生，洪剛在采訪中把他們稱為“環(huán)境難民”。事實(shí)上，這也是諸多海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大打“無霾”牌的原因。
“但是，這些購房者買了海南的房子，難道就是為了整天在家里對(duì)著同樣一片海、同一個(gè)風(fēng)景？”洪剛說，很多打著旅游地產(chǎn)旗號(hào)的項(xiàng)目以景觀為賣點(diǎn)向外地購房者兜售，但是卻在提供應(yīng)有的旅游配套服務(wù)方面十分欠缺，他更是直言不諱地把這樣的開發(fā)模式形容為，對(duì)自然資源的野蠻占有。“很多開發(fā)商占用了海島資源，但是他們顯然沒有為這里的旅游開發(fā)和提供就業(yè)等方面作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。”
洪剛認(rèn)為，海南旅游地產(chǎn)并不缺少需求，“一到冬季，酒店就不夠住，這證明需求是有的。”但是他擔(dān)心，在配套資源缺失的情況下，并不能對(duì)海南旅游地產(chǎn)市場的發(fā)展形成長期的支撐。
中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮也曾指出，海南旅游地產(chǎn)泡沫背后除了供需不平衡之外，還有片面進(jìn)行地產(chǎn)一支獨(dú)大開發(fā)的錯(cuò)誤思維。諸多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“掛羊頭賣狗肉”，開發(fā)商不注重旅游的服務(wù)功能和旅游價(jià)值，不注重旅游地產(chǎn)本身的服務(wù)價(jià)值，而只注重賣房子。
賺快錢思維下的“偽旅游地產(chǎn)”
海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長王靜認(rèn)為，盡管各大開發(fā)商逐漸意識(shí)到，不能只依靠一次性賣地產(chǎn)賺快錢，要持續(xù)進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，提供更多的增值服務(wù)，但是目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目提供的服務(wù)還是比較低端，例如打掃衛(wèi)生、洗衣服等，真正的服務(wù)還沒有跟上。
對(duì)于業(yè)內(nèi)專家將海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的困惑歸結(jié)于，“缺乏一個(gè)成熟的模式或者是理論來指導(dǎo)開發(fā)商。”洪剛并不認(rèn)同，他說，“發(fā)展旅游地產(chǎn)，國外已經(jīng)有很多成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。”
有業(yè)內(nèi)人士透露，目前旅游地產(chǎn)開發(fā)商至少面臨三大挑戰(zhàn)：第一，旅游地產(chǎn)的資金需求量更大；第二，周期要很長，盡管后期投資收益非常好，但融資成本非常高，對(duì)于開發(fā)商的資金壓力非常大；第三，門檻越來越高，地方政府也對(duì)開發(fā)商提出更多的要求，不只是賣房子，同時(shí)也希望給地方政府帶來繁榮的城市新區(qū)和良好的稅收。
“就觀瀾湖自己而言，我們已經(jīng)開發(fā)了五年多的時(shí)間，僅在?？诘馁Y金投入就超過了100億元，而且現(xiàn)在還處于凈投入階段。對(duì)于很多開發(fā)商來說，這很難做到。”洪剛說。
在海南國際旅游島的發(fā)展路徑上，政府希望開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)幫助完善城市旅游設(shè)施、開發(fā)旅游資源，但是顯然，對(duì)于很多習(xí)慣賺“快錢”，把資金高速運(yùn)轉(zhuǎn)起來的房企而言，這并不符合他們的賺錢邏輯。
原博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖曾提醒開發(fā)商，海南的旅游地產(chǎn)必須要走服務(wù)的路子。目前，一些國人度假舍近求遠(yuǎn)，去了國外，為什么？因?yàn)椋瑖庥懈玫姆?wù)。他認(rèn)為，海南非常適合打造高端旅游地產(chǎn)，但要做好高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅要懂得如何針對(duì)客戶群體建優(yōu)質(zhì)房子，更要懂得針對(duì)這些客戶群體提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。
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