從7月10日放開(kāi)限購(gòu)到今天正好一個(gè)月。在經(jīng)歷短暫的因補(bǔ)簽導(dǎo)致的簽約量暴增后，濟(jì)南樓市日簽約量很快就回落到相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。分析人士認(rèn)為，從目前看，受限貸政策、市場(chǎng)供需以及開(kāi)發(fā)商普遍較重的銷(xiāo)售任務(wù)等因素影響，未來(lái)一個(gè)時(shí)期通過(guò)合理的營(yíng)銷(xiāo)策略快速走量仍是開(kāi)發(fā)商的普遍選擇，成交量不會(huì)猛漲，房?jī)r(jià)更不會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。

 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南新房市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)橄拶?gòu)政策的取消而出現(xiàn)交易量持續(xù)走高的情況。

 

事實(shí)上，記者從多家開(kāi)發(fā)企業(yè)和代理機(jī)構(gòu)了解到，限購(gòu)之初出現(xiàn)的網(wǎng)簽量暴增，原因在于此前已和開(kāi)發(fā)商簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議或紙質(zhì)合同的購(gòu)房者，在限購(gòu)政策取消、獲得購(gòu)房資格后，短期內(nèi)進(jìn)行了突擊“補(bǔ)簽”，而各樓盤(pán)實(shí)際成交量與限購(gòu)取消前相比并沒(méi)有多大變化。

 

一位資深地產(chǎn)分析人士指出，限購(gòu)政策取消后大量補(bǔ)簽數(shù)據(jù)的出現(xiàn)，在某種意義上表明限購(gòu)政策并沒(méi)有限制住有條件的購(gòu)房人，政策在抑制需求、控制房?jī)r(jià)方面的作用自然大打折扣，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的濟(jì)南新建商品住宅價(jià)格指數(shù)此前出現(xiàn)連續(xù)21個(gè)月的上漲，累計(jì)上漲達(dá)11.4%，也就不足為怪了。

 

少了一道緊箍咒的市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲，是讓購(gòu)房者最為擔(dān)心的問(wèn)題。不過(guò)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在濟(jì)南，購(gòu)房者大可不必為此擔(dān)心。和其他城市一樣，在政策利好背景下，一些前期成交本來(lái)就比較好、營(yíng)銷(xiāo)壓力相對(duì)較小的樓盤(pán)，在取消限購(gòu)后，會(huì)逐步進(jìn)行試探性的營(yíng)銷(xiāo)策略調(diào)整，采取削減優(yōu)惠力度和范圍、適當(dāng)調(diào)高銷(xiāo)售單價(jià)等方式，和購(gòu)房者進(jìn)行博弈。不過(guò)，對(duì)多數(shù)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，置業(yè)顧問(wèn)口中的即將漲價(jià)，更多的是一種促銷(xiāo)的噱頭。

 

在二環(huán)南路附近，一家大型樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格較6月上調(diào)幅度超過(guò)200元。但記者發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目6月份為了完成年中的銷(xiāo)售任務(wù)，推出了特別的促銷(xiāo)措施，價(jià)格明顯低于此前推售的產(chǎn)品。新推樓座價(jià)格盡管比6月高，但也僅僅回歸到該項(xiàng)目的正常價(jià)格水平，較6月以前的銷(xiāo)售均價(jià)并沒(méi)有大的變化。另外幾個(gè)近期價(jià)格有所調(diào)整的樓盤(pán)，情況與此類(lèi)似。

 

相比之前，取消限購(gòu)之后各樓盤(pán)的來(lái)電、來(lái)訪量有不同程度的增加，但實(shí)際成交量并沒(méi)有明顯增長(zhǎng)。在少數(shù)項(xiàng)目取消此前的大幅度優(yōu)惠時(shí)，更多的樓盤(pán)卻在趁此機(jī)會(huì)加大促銷(xiāo)力度。以新東站片區(qū)的天鴻·萬(wàn)象新天為例，該項(xiàng)目上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1500套，成為區(qū)域銷(xiāo)冠。取消限購(gòu)后，該項(xiàng)目不僅沒(méi)有漲價(jià)，反而于7月底聯(lián)合10家電商推出起價(jià)6000元的千套“限價(jià)房”，甚至因此引發(fā)了老業(yè)主的抗議。

 

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，限購(gòu)政策實(shí)施3年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較明顯的分化，不同的城市、不同的企業(yè)、不同的項(xiàng)目，在同樣的市場(chǎng)背景下表現(xiàn)完全不同，這樣的分化在限購(gòu)取消后仍會(huì)繼續(xù)，在同一個(gè)城市，市場(chǎng)反應(yīng)較好的項(xiàng)目，可能會(huì)適當(dāng)回調(diào)價(jià)格，而多數(shù)項(xiàng)目仍將堅(jiān)持快速走量，畢竟大的市場(chǎng)環(huán)境沒(méi)有因?yàn)橄拶?gòu)政策的取消而改變。

 

相比極易被鉆空子的限購(gòu)，限貸政策的影響無(wú)疑更大。盡管四川、福建等地已開(kāi)始試探性地對(duì)限貸政策作出調(diào)整，以期促進(jìn)住房消費(fèi)，但包括濟(jì)南在內(nèi)，目前大多數(shù)城市的限貸政策并沒(méi)有松動(dòng)。受此影響，相當(dāng)一批有購(gòu)房打算的準(zhǔn)購(gòu)房族，短期內(nèi)將難以進(jìn)入市場(chǎng)。

 

就濟(jì)南當(dāng)前的新建商品住宅市場(chǎng)而言，絕大多數(shù)產(chǎn)品面積在144平方米以下，供應(yīng)和成交均以雙首置業(yè)者為主。經(jīng)過(guò)去年相對(duì)火熱的交易之后，相對(duì)于數(shù)百萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，市場(chǎng)需求不足短期內(nèi)并不會(huì)改變。今年下半年，包括中海·華山瓏城、榮盛·錦繡瀾灣等項(xiàng)目在內(nèi)，還將有多個(gè)全新項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，綠地、恒大、中海、龍湖、天鴻、南益等企業(yè)的持續(xù)在售樓盤(pán)也會(huì)推出新品，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步增加，供大于求的市場(chǎng)形勢(shì)將進(jìn)一步延續(xù)。

 

記者了解到，在經(jīng)歷去年的熱銷(xiāo)后，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)都調(diào)高了今年的銷(xiāo)售指標(biāo)，個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)的年度任務(wù)甚至較去年翻了一倍。不利的市場(chǎng)形勢(shì)，沉重的營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)，逼得部分企業(yè)在6月份以“割肉”之舉沖擊半年目標(biāo)。而按照慣例，大多數(shù)企業(yè)的年度銷(xiāo)售指標(biāo)主要靠下半年完成，以某一線企業(yè)為例，上半年任務(wù)僅20億元，將近70%的指標(biāo)放到了下半年，后面幾個(gè)月的壓力之大，足以想象。

 

分析人士因此認(rèn)為，受限貸政策、供需狀況以及銷(xiāo)售任務(wù)等因素影響，以價(jià)換量仍將是未來(lái)幾個(gè)月開(kāi)發(fā)企業(yè)的普遍選擇，因取消限購(gòu)而大幅上調(diào)價(jià)格的可能性并不存在。相比較而言，大企業(yè)、大項(xiàng)目面臨的壓力更大，其成交情況對(duì)市場(chǎng)的影響也更明顯，受這些項(xiàng)目的影響，即便有個(gè)別項(xiàng)目漲價(jià)，也不會(huì)影響大局。從目前看，濟(jì)南房?jī)r(jià)仍將以穩(wěn)為主，甚至不排除部分月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)小幅下跌。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，濟(jì)南新建商品住宅價(jià)格繼6月環(huán)比下跌0.43%后，7月跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，環(huán)比下跌0.84%。