湖南省住建廳印發(fā)的 《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)明確規(guī)定,將從政府回購(gòu)普通商品房用于保障房、異地購(gòu)房者可申請(qǐng)公積金貸款等五方面,促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
湖南省的救市舉措并不意外。8月6日,該省省會(huì)城市長(zhǎng)沙市住建委正式解除樓市限購(gòu)令,以緩解高企的樓市庫(kù)存。
多位業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,政府回購(gòu)普通商品房、異地購(gòu)房可用公積金貸款等措施數(shù)年前已有地方政府嘗試,由于牽涉多方利益難以解決不了了之,因此這次救市政策實(shí)際效果仍有待觀察。
商品房回購(gòu)價(jià)格難確定
上述《意見》表示,湖南省各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購(gòu)置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房,納入2015年全省保障性安居工程計(jì)劃,享受國(guó)家、省保障性安居工程有關(guān)資金補(bǔ)助及配建房源稅費(fèi)減免政策。此外,鼓勵(lì)被征收對(duì)象選擇貨幣補(bǔ)償,省政府支持被征收對(duì)象到市場(chǎng)上購(gòu)房。
“通過(guò)政府回購(gòu)商品房的做法有利于釋放救市信號(hào),緩解庫(kù)存壓力以提振市場(chǎng)信心,這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是沒(méi)錯(cuò),但實(shí)際操作卻困難重重。”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
今年受市場(chǎng)下行的影響,湖南省房地產(chǎn)成交陷入低迷。以長(zhǎng)沙為例,根據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù),今年上半年長(zhǎng)沙市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積766.37萬(wàn)平方米,同比下降19.56%,網(wǎng)簽均價(jià)為6326元/平方米,同比下跌6.22%。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,截至上半年,長(zhǎng)沙商品房庫(kù)存去化周期達(dá)18個(gè)月,庫(kù)存壓力驟增。
張大偉表示,早在2008年次貸危機(jī)期間,北京、深圳等城市也探索過(guò)類似的做法,但最后不了了之,一方面是由于開發(fā)商與政府難以達(dá)成價(jià)格協(xié)議,另一方面,用納稅人的錢購(gòu)買商品房用做保障房的做法,容易引起一些不滿,操作過(guò)程也容易出現(xiàn)尋租空間,因此大多是“雷聲大雨點(diǎn)小”,甚少成功的案例。
克而瑞廣州高級(jí)分析師肖文曉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。“保障房的價(jià)格一般僅為商品房的一半,在兩者的定價(jià)策略存在巨大差異的情況下,按照市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)顯然不可能,但要開發(fā)商給予大額度的折扣肯定不愿意,如何尋求大家都滿意的價(jià)格相當(dāng)困難,所以我認(rèn)為這個(gè)做法缺乏實(shí)操性。”
公積金異地貸款落地難
在申請(qǐng)公積金貸款方面,《意見》提到,住房公積金繳納人在繳存地以外的省內(nèi)其他市州購(gòu)買自住住房,可享受在購(gòu)房所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。無(wú)房戶租賃住房用于本人自住的,可提取住房公積金支付房租,但月提取額不得超過(guò)本人住房公積金月繳存額。
張大偉認(rèn)為,受今年銀行緊縮房貸的影響,利率更低的住房公積金成為許多剛需買家首選的貸款方式,放開異地購(gòu)房者公積金貸款有助于降低銀行商業(yè)貸款收緊的影響,但在實(shí)際操作中,各地政府是否愿意配合則有待觀察,此前國(guó)內(nèi)部分城市也嘗試公積金異地貸款,但沒(méi)多久就做不下去。
據(jù) 《南方都市報(bào)》報(bào)道,早在2009年5月,廣州、深圳、佛山、珠海、惠州等珠三角9城市住房公積金管理中心簽訂了 《廣東省珠江三角洲城市住房公積金貸款合作協(xié)議》,實(shí)現(xiàn)公積金可異地互貸,但由于各城市之間繳存金額不均衡,沒(méi)有統(tǒng)一結(jié)算和支付,容易占用本地資金,造成貸款額度緊張,因此自2011年起,9市住房公積金互貸處于名存實(shí)亡的境地。
肖文曉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,由于省內(nèi)各個(gè)城市的繳存基數(shù)并不同,但購(gòu)房需求大多是從中小型城市流向省會(huì)城市,這意味著往往是繳存額少的外地買家需要在省會(huì)城市申請(qǐng)較高的貸款額度,在如今住房公積金額度緊張的背景下,很有可能對(duì)本地繳存者帶來(lái)不公平的現(xiàn)象,所以實(shí)際操作相當(dāng)困難。
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