8月15日,住建部發(fā)布信息稱,2014年全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上,其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。截至7月底,已開工590萬套,分別達到年度目標(biāo)任務(wù)的84%和70%,完成投資8500億元。
即便在總體上趕上了進度,但各地的保障也呈現(xiàn)了各自的建設(shè)景象,按國務(wù)院的規(guī)定,2014年起之后幾年,每年要完成棚改470萬套以上,將牽涉資金缺口、人口安置、土地征集等關(guān)鍵難題。
“在今年棚戶區(qū)改造大規(guī)模啟動的前提下,各地為了趕進度,不少地方通過政府回購適當(dāng)面積普通商品房實現(xiàn)就近安置或者就地安置,更利于棚改等保障房的推進。”上海易居地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示。
與此同時,這也將緩和各地目前不太景氣的房地產(chǎn)環(huán)境。8月11日,湖南省住建廳印發(fā)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,明確規(guī)定政府可回購普通商品房用作保障房源等五項措施,來促進湖南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
打通存量房與棚改需求
湖南版《意見》要求,各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房,并納入2015年全省保障性安居工程計劃,享受國家、省保障性安居工程有關(guān)資金補助及配建房源稅費減免政策。
據(jù)了解,2014年長沙棚戶區(qū)改造任務(wù)為14700戶,全市擬實施棚改項目56個。截至6月底,長沙城市棚改項目已開工44個,改造11592戶。
湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)顯示,2014年至2017年,湖南省計劃改造各類棚戶區(qū)134 .19萬戶,其中城市棚戶區(qū)改造107.76萬戶,國有工礦棚戶區(qū)改造和國有墾區(qū)危房改造26.43萬戶。目前,湖南省城市棚戶區(qū)改造涉及約450萬人,占該省城鎮(zhèn)人口的13.4%。
據(jù)湖南省住建廳人士介紹,湖南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展政策最大亮點在于,政府將改變新建的方式,通過回購適當(dāng)面積的普通商品房作為保障房源,從而打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求。
“另外,從以往經(jīng)驗來看,新建的保障房源,一般位置相對較為偏遠,配套并不完善,而在今年棚戶區(qū)改造大規(guī)模推進的前提下,通過政府回購適當(dāng)面積,適當(dāng)區(qū)域的普通商品房實現(xiàn)就近安置或者就地安置,更利于棚改的推進。”該人士透露。
楊紅旭表示,政府主要是出于解決巨額存量房的考慮,畢竟現(xiàn)在市場形態(tài)非常不健康,為了避免企業(yè)資金鏈斷裂引發(fā)潛在的金融風(fēng)險,政府也是無奈之舉,畢竟靠市場自己去調(diào)節(jié)是最好的。
放大到全國,國家將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程,加大了對各類棚戶區(qū)改造的力度。根據(jù)國務(wù)院部署,2013-2017年要重點推進資源枯竭型城市、獨立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造,穩(wěn)步實施城中村改造。
這給地方高強度的保障房建設(shè)任務(wù)下,又增加了新的任務(wù)。面對湖南的回購商品房模式,各地也在蠢蠢欲動。
多地已經(jīng)進行探索
據(jù)本報了解,事實上在年初兩會上,亦有政協(xié)委員提出,一方面不少商品房空置、另一方面保障房建設(shè)壓力大,可以探索回購一批商品房用于保障房。
到了7月,亦傳出建部正關(guān)注并調(diào)研地方政府以回購商品房用于安置房的棚改新模式,當(dāng)時機成熟,會對這一模式做得好的城市經(jīng)驗進行推廣。目前,已經(jīng)有成都、蕪湖等城市在棚改中實施政府回購方式。
據(jù)悉,全國一年的商品房竣工量為800萬套左右,如果政府回購的商品房量達到20%,就是160萬套。這對部分庫存量過剩的城市房地產(chǎn)市場是一個對沖。
“在樓市的下行階段,政府直接出手救市,一定程度上是在替市場做資源的分配,去化庫存的作用是肯定有的,只是效果如何,還很難說。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者。
“其次,商品房庫存與保障房缺口的匹配也是該政策推行的基礎(chǔ),同時如何制定出合理的價格區(qū)間,實現(xiàn)多方共贏,是問題的難點所在。”牛鳳瑞表示。
無獨有偶,近日浙江省嘉興市人民政府下發(fā)了《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見》,提出將加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)管理、逐步取消保障性住房等實物建設(shè)。
《意見》提出,嘉興將從嚴控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量、供應(yīng)時序和供應(yīng)結(jié)構(gòu),并逐步取消保障性住房、拆遷安置住房實物建設(shè)。同時,鼓勵通過貨幣補償方式實施安置或通過收購商品住房進行實物安置。
牛鳳瑞同時表示:“想要回購商品房,對于債務(wù)負擔(dān)沉重的地方政府是個很大的考驗,如何合理分配兩者之間的價差,利益的輸送導(dǎo)向何方,以及政策對市場的巨大干擾,這都是必須考慮的問題。”
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