在多地政策松綁之后，信貸政策將成為影響未來樓市的關(guān)鍵因素。盡管近期個(gè)別商業(yè)銀行開始恢復(fù)首套利率優(yōu)惠政策，不過，專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，下半年大幅放松限貸政策的希望將十分渺茫。中原地產(chǎn)對(duì)40家房企今年上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，超過一半的房企各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均同比走弱，其中長(zhǎng)期償債能力下滑的房企占比高達(dá)7成，行業(yè)總體的杠桿水平在攀升。在此背景下，近期有關(guān)拓寬房企融資渠道的消息引發(fā)各界關(guān)注。

財(cái)務(wù)指標(biāo)整體走弱

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至日前，公布的13家房企前8月銷售業(yè)績(jī)，8月單月合計(jì)為525億，相比7月份的440億上漲了19%，但是依然低于6月份的630億。整體看，房企的銷售壓力雖然依然巨大，但是相比上半年，已經(jīng)有所緩解。

在業(yè)內(nèi)專家看來，在多地政策松綁之后，信貸政策將成為影響未來樓市的關(guān)鍵因素。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在多地相繼“放松限購”之后，個(gè)別商業(yè)銀行開始恢復(fù)首套利率優(yōu)惠政策，雖然此現(xiàn)象目前并不普遍且折扣力度不大，但其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響不容小視，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放。

不過，根據(jù)融360的調(diào)查，8月房貸審批時(shí)間平均為15-20天，放款時(shí)間平均為20-30天左右。銀行審批后，最快可以在7個(gè)工作日放款。總體上，8月份的放貸速度快于上半年。然而，在利率打折增多、房貸放款速度加快的背后，部分銀行對(duì)客戶資質(zhì)、存款、購買理財(cái)產(chǎn)品等隱形的要求增加。報(bào)告顯示，雖然財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并不能反映房企同期的市場(chǎng)表現(xiàn)，但房企核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇、周轉(zhuǎn)速度遇瓶頸等趨勢(shì)早在前幾年就已經(jīng)顯現(xiàn)。目前最新的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)又一次表明這一趨勢(shì)還在延續(xù)，房企已到了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的岔路口。

尋找新融資渠道

克而瑞信息集團(tuán)發(fā)布的《8月重點(diǎn)企業(yè)融資監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，從融資幣種荷都來看，人民幣融資量環(huán)比提升20個(gè)百分點(diǎn)至66%，港元融資同比上升19個(gè)百分點(diǎn)。就8月房企的融資方式看，委托貸款環(huán)比大幅提升25個(gè)百分點(diǎn)至28%，成為該月最為主要的融資方式。

事實(shí)上，銀行貸款、委托貸款、票據(jù)債務(wù)、增發(fā)配股等是最為主流的房企融資方式。財(cái)經(jīng)評(píng)論員周俊生表示，在A股市場(chǎng)上，房地產(chǎn)企業(yè)的上市申請(qǐng)一律被擱置，并購重組也被堵死。為了維持生存，一些房企不得不通過房地產(chǎn)信托等途徑融資，但其后果是推高了融資成本，并推動(dòng)房?jī)r(jià)走高，而“影子銀行”則四處泛濫，給金融秩序造成干擾。

據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中期票據(jù)募集的資金須用于符合國家政策支持的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)求職目的貸款。此外，募集的資金只能用于房建開發(fā)，不可用于土地款等其他用途。業(yè)內(nèi)專家表示，房企資金緊張是現(xiàn)實(shí)情況。對(duì)上市房企而言，發(fā)行中期票據(jù)意味著多了一個(gè)融資手段，能夠緩解房企資金壓力。

融資積極性將會(huì)增加

中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，2014年上半年，共有25家房地產(chǎn)企業(yè)通過境外融資平臺(tái)發(fā)行35筆債券，共募集資金約合人民幣797億元，發(fā)債規(guī)模較去年同期略有縮減。但是仍有多家房企多次通過境外平臺(tái)獲得較大的融資額度，如華潤(rùn)置地于2月、5月共發(fā)行3筆債券總額約合人民幣達(dá)89.6億元，雅居樂于2月發(fā)行兩筆票據(jù)總額約50億元，6月綠地集團(tuán)在香港成功發(fā)行兩筆5年、10年期共計(jì)10億美元高級(jí)票據(jù)。

報(bào)告顯示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期變化的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資節(jié)奏將放緩，加上境外投資者更趨謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)下半年海外發(fā)債將有所收緊，企業(yè)融資成本也將繼續(xù)上升;在此背景中國招聘網(wǎng)下，優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債規(guī)模及成本優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯，中小房企發(fā)債難度將加大。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企融資規(guī)模加大，對(duì)于未來的穩(wěn)健經(jīng)營等有絕對(duì)性的支撐作用。一般來說，今年房企融資規(guī)模加大，要看三個(gè)要素。第一，相應(yīng)的金融市場(chǎng)是支持。第二，融資成本是否高企?，F(xiàn)實(shí)中，很多融資工具成本高，房企難以承受。而近期的中期票據(jù)發(fā)行，本身在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，迎合了房企的需求。第三，整個(gè)樓市能夠反彈。隨著限購政策松綁，房企的預(yù)期會(huì)由悲觀轉(zhuǎn)為樂觀，融資積極性將會(huì)增加。