回顧過去一年，住宅房地產(chǎn)市場取得了不俗表現(xiàn)。雖然一線城市仍然受到限購、限貸及其他調(diào)控政策的影響，但房價仍有明顯上升，而存量房庫存較多的二三線城市也錄得小幅的價格上漲。同時，全國商品房總交易量超過2012年20%，這種量價齊升的局面確實超出了大部分分析師在2013年初的預(yù)期。
到了2014年這一改革的關(guān)鍵時期，防范金融風(fēng)險、維持金融系統(tǒng)穩(wěn)定將有利于為改革提供穩(wěn)定的環(huán)境。經(jīng)過近幾年來利率市場化與金融創(chuàng)新的發(fā)展，目前有較大部分的商業(yè)銀行表內(nèi)和表外的信托、理財?shù)雀呤找嫘徒鹑诋a(chǎn)品都與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資相關(guān)。而房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況也直接關(guān)聯(lián)著土地轉(zhuǎn)讓的購買需求，對地方政府的財政收入有一定影響。
2014年是否會出現(xiàn)房價下降，以及樓市調(diào)整是否會導(dǎo)致金融風(fēng)險爆發(fā)，都是近期市場與政策制定者關(guān)注的焦點。
我們近期發(fā)布的住宅房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展報告指出，雖然樓市中仍然存在著一線城市房價較高、部分二三線城市供給過剩等不平衡的現(xiàn)象，但由于實際支付能力較強(qiáng)、按揭貸款相關(guān)債務(wù)較低、房地產(chǎn)除居住用途外仍有較大吸引力等原因，樓市并不存在巨大泡沫，近期出現(xiàn)大幅調(diào)整的概率較低。
通常熱衷于中國樓市泡沫論的評論人士往往強(qiáng)調(diào)北上廣深房價高企且快速攀升這一點，并以房價與該地區(qū)平均收入相比所得的房價收入比上升為依據(jù)，推斷在可負(fù)擔(dān)率惡化的情況下，一線城市的房價必然即將下跌。
我們將2012年底中國各城市的房價收入比與世界其他主要國家的主要城市相比，表面上看中國一線城市的房價收入比(北京16.7倍，上海12.5倍，深圳13倍)確實高于多數(shù)歐美城市(紐約6.2倍，舊金山7.6倍，倫敦6.8倍，溫哥華9.5倍，悉尼8.3倍)，僅比香港(17.3倍)情況略好。
考慮到影響中國樓市的特殊性因素，一線城市的實際房價可負(fù)擔(dān)情況應(yīng)該好于簡單計算得到的結(jié)果。
第一，灰色收入的存在意味著居民收入被低估，從而意味著居民實際購買能力應(yīng)高于平均收入統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的情況。根據(jù)社科院王小魯教授的研究，將家庭可支配收入數(shù)據(jù)中可能出現(xiàn)的低估考慮在內(nèi)，一線城市房價的實際可負(fù)擔(dān)率會出現(xiàn)明顯改善。
第二，房產(chǎn)投資的資金來源往往不止一個家庭的儲蓄和收入。在自有住房持有率較高的環(huán)境中，愛子(女)心切的父母經(jīng)常會幫助子女支付購房首付款。對于新婚夫婦而言，支撐一套住房的財力有可能來自兩代人三個家庭的儲蓄和/或其已經(jīng)升值的原有住房。
第三，一線城市目前的首次購房者一般是受優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)或商業(yè)機(jī)會吸引的高收入者。以北京為例，在限購限貸的環(huán)境下，一年20萬套的新房加二手房交易量，反映的是本地2.5%的最富有家庭的住房需求，甚至是全國不到0.1%的高收入家庭需求，而非北京平均收入者需求水平。
判斷樓市泡沫是否存在的最重要因素是金融杠桿/負(fù)債的使用情況。此前曾有研究機(jī)構(gòu)指出，在一線城市已經(jīng)出現(xiàn)普通購房者需要支付超出全部可支配性收入的按揭貸款還款額，因此房價上升不可持續(xù)?？墒沁@樣的判斷是基于一個平均收入的家庭每月購置一套新房的動態(tài)假設(shè)之上，據(jù)此推斷計算出的按揭還款額與其當(dāng)期收入之比，并非實際情況，更非普遍的現(xiàn)象。
其實，大多數(shù)的按揭債務(wù)人都并非最近購房，相對于其當(dāng)期的收入而言，過去按揭在目前的還款水平未必不可承受。此外，除了政府規(guī)定的限貸措施以外，銀行還采取了多項措施避免貸款人償付風(fēng)險。而在限貸措施出臺以前，更有很大一部分債務(wù)人都選擇提前還款，盡量增強(qiáng)其財務(wù)方面的安全感。
截至2012年底，中國家庭剩余長期負(fù)債總額占家庭部門一年可支配收入總額還不到35%，遠(yuǎn)低于美國的110%、英國的140%、澳大利亞的170%以及日本的80%。所有按揭貸款余額只占居民銀行存款的五分之一，意味著按揭還款能力仍處于上升的階段。
通過對可負(fù)擔(dān)率、杠桿率等的研究，我們判斷在短期內(nèi)樓市出現(xiàn)大幅調(diào)整的風(fēng)險有限。我們預(yù)計隨著未來一兩年土地改革的推進(jìn)和土地供應(yīng)的增加，房地產(chǎn)市場會保持穩(wěn)定。但在大量供給實現(xiàn)以前，一線城市房地產(chǎn)價格將持續(xù)上漲，即使交易量維持較低水平。從長遠(yuǎn)來看，隨著基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度的提高，更清潔、少擁堵的二三線城市和大城市的衛(wèi)星城可能會吸引更多住房需求的轉(zhuǎn)移。
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