房地產(chǎn)正迎來(lái)一波救市潮涌。昨日，湖北省祭出相關(guān)政策，內(nèi)容包括貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍等。此外，業(yè)界還有傳言稱(chēng)，監(jiān)管層正在醞釀非上市房企發(fā)公司債。
業(yè)內(nèi)人士分析，后續(xù)還將有至少10個(gè)省份出臺(tái)救市方案，而公司債方面，雖然尚未有確切的消息下達(dá)，但是消息一旦為真，將對(duì)非上市房企融資形成利好。由于目前房地產(chǎn)下滑的隱患未除，未來(lái)中小房企債券還將面臨是否被投資市場(chǎng)認(rèn)可的問(wèn)題。
焦點(diǎn)1
湖北家庭唯一住房契稅減半
昨日，湖北省祭出救市政策，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)中心發(fā)文推出“鄂六條”，在首套房貸貸款利率、首付比例和契稅上給予優(yōu)惠支持。
“鄂六條”中提到，居民家庭貸款首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收等。
同時(shí)，要求銀行對(duì)已簽訂貸款協(xié)議的房貸，一個(gè)月內(nèi)予以放款；使用組合貸款的購(gòu)房者，對(duì)其商業(yè)貸款部分予以利率下浮優(yōu)惠。
此前，福建、湖南、寧夏三省已經(jīng)出臺(tái)了省級(jí)“救市”條款。
業(yè)內(nèi)：
還將有十個(gè)以上省份發(fā)布救市條款
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從整體效果看，“鄂六條”對(duì)市場(chǎng)信心有提振，但實(shí)際結(jié)果依然要看信貸釋放情況。
“在第一輪39個(gè)城市松綁限購(gòu)后，第二輪松綁政策主要特征為各省級(jí)政策出臺(tái)的地方救市細(xì)則，主要內(nèi)容基本為增加購(gòu)房補(bǔ)貼、降低公積金利用難度，要求商業(yè)銀行降低商貸價(jià)格。”張大偉分析稱(chēng)，土地財(cái)政的存在使得各地在樓市降溫的情況下，救市的政策出臺(tái)愈加頻繁，從目前各地房地產(chǎn)的降溫情況看，預(yù)計(jì)后期起碼還會(huì)有10個(gè)以上省份發(fā)布目的為救市的省級(jí)房地產(chǎn)健康發(fā)展意見(jiàn)。
“限購(gòu)政策從全國(guó)范圍看已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策，信貸是否會(huì)放松，將成為判斷未來(lái)一年內(nèi)樓市走勢(shì)的唯一最關(guān)鍵因素。”張大偉表示。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸是否打折主要是“看銀行臉色”，目前銀行的資金成本較高，出于盈利及控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，在沒(méi)有其他措施的情況下，對(duì)于房貸利率下調(diào)的興趣不會(huì)太大。
焦點(diǎn)2 非上市房企發(fā)公司債
傳言未獲證實(shí)
據(jù)專(zhuān)業(yè)媒體報(bào)道，有業(yè)內(nèi)人士日前透露，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正醞釀非上市公司在上交所發(fā)行公司債。
據(jù)悉，首批發(fā)債非上市公司名單中，將包括非上市房地產(chǎn)企業(yè)。
此前，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“交易商協(xié)會(huì)”)召開(kāi)相關(guān)會(huì)議討論未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資方向，允許部分滿(mǎn)足條件的上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，其中房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中票募集的資金須用于符合國(guó)家政策支持的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)目的貸款。
此外，募集資金只能用于房建開(kāi)發(fā)，不可用作土地款等其他用途。
不過(guò)，記者向多位券商固定收益部或融資業(yè)務(wù)部門(mén)人士了解，對(duì)于非上市房企可能獲準(zhǔn)發(fā)行公司債的傳言并未得到確切的消息。“沒(méi)有看到相關(guān)文件，目前也不能判定傳言是否為真。”宏源證券固定收益總部首席分析師范為明確向記者表示。
業(yè)內(nèi)：發(fā)債至少緩解房企資金緊張
不過(guò)，這一消息還是讓市場(chǎng)對(duì)監(jiān)管層“救市”寄予了強(qiáng)烈的信心。
“現(xiàn)在房企融資方面還是很緊，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)口頭要求各信托公司謹(jǐn)慎對(duì)待三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目,盡量不做民營(yíng)企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)，因此，不是特別好的開(kāi)發(fā)商，沒(méi)法拿到貸款，中小型開(kāi)發(fā)商的日子越來(lái)越艱難。”一位本地券商融資業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的40家房企上半年的財(cái)務(wù)報(bào)告，超過(guò)一半的房企各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均同比走弱，其中長(zhǎng)期償債能力下滑的房企占比高達(dá)七成，行業(yè)總體的杠桿水平在攀升，整個(gè)行業(yè)的資金壓力有增無(wú)減。
“相比較上次央行發(fā)文準(zhǔn)許上市房企發(fā)行中票，此次非上市房企可發(fā)行公司債消息如果為真，發(fā)行主體將獲得大幅度擴(kuò)圍，其影響面將大得多。”上述融資業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹。
不過(guò)，也有專(zhuān)業(yè)人士并不認(rèn)同這一點(diǎn)。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示：“發(fā)公司債不能算救市！發(fā)債并不會(huì)釋放市場(chǎng)的整體需求，所以解決不了目前成交量的情況。發(fā)債頂多只是緩解房企資金緊張的局面。”
小房企發(fā)債也難有市場(chǎng)
“此前，僅僅對(duì)上市房企放開(kāi)中票，且有許多附加條件，因此整體意義并不大，就算上市房企中，也有一大半房企不符合資格，而符合資格的諸如保利、萬(wàn)科這些房企，本來(lái)融資成本就不高，對(duì)于中票并不感冒。”上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，一旦放開(kāi)了非上市房企發(fā)行公司債，對(duì)于大批的非上市中小房企“肯定是件好事”，但是具體的利好程度，還要看是否有限制條款。
而平安證券固定收益部副總經(jīng)理石磊則擔(dān)憂(yōu)，小房企即使能發(fā)行公司債，也不一定發(fā)得出去，因?yàn)?ldquo;市場(chǎng)不認(rèn)可”。
上述負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表達(dá)了類(lèi)似擔(dān)憂(yōu)。其表示，債券市場(chǎng)目前主要的投資者還是銀行投資者和大的金融機(jī)構(gòu)。出于對(duì)房地產(chǎn)的擔(dān)憂(yōu)，銀行機(jī)構(gòu)本身已經(jīng)在對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行收縮，如果回頭又買(mǎi)房地產(chǎn)的債券，無(wú)異于又將風(fēng)險(xiǎn)攬入懷里，“這樣想來(lái)，小房企公司債的發(fā)行也是個(gè)問(wèn)題。”
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