市場在限購救市收效甚微之后，從地方到中央，開始將救市重點(diǎn)轉(zhuǎn)向關(guān)鍵性的信貸。
近期，銀行放松貸款的傳聞持續(xù)發(fā)酵。9月22日消息稱，央行[微博]召集各大行開會，透露了放松首套房貸的新認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，率先由五大行執(zhí)行，即貸款還清，名下無房，再貸款屬于首套房。
很快，工農(nóng)中建四大行統(tǒng)一對外口徑，并無否認(rèn)也沒肯定，只稱有消息將及時發(fā)布。而耐人尋味的是，9月23日，上海浦發(fā)銀行和興業(yè)銀行在通知執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，當(dāng)天又收回政策，暫緩執(zhí)行。
“執(zhí)行有效果就行，說不說并不重要。”央行某地方支行內(nèi)部人士對《華夏時報》記者表示，比如此前棚改的1萬億，以及PSL5000億都是這樣，并沒有哪個中央部門站出來認(rèn)領(lǐng)，但實(shí)際上已經(jīng)操作，預(yù)期四季度銀行的信貸支持重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)領(lǐng)域。
如果一旦開始實(shí)施，也就意味著在第一輪地方放松限購的救市鋪開無效后，第二輪由地方先行推動的限貸松綁，將獲得中央層面實(shí)質(zhì)性支持。
9月24日，中國銀行向本報記者回應(yīng)稱，中國銀行總行已授權(quán)當(dāng)?shù)胤中锌梢园凑帐袌鲂枨蠛驼咦兓m時調(diào)整相關(guān)政策，對不同的購房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務(wù)能力，積極支持居民合理購房需求。
“如果認(rèn)房不認(rèn)貸，原本屬于二套的改善型需求群體將得到釋放，商品房成交量有望回升。”深圳一家上市房企營銷負(fù)責(zé)人對記者稱，市場已在期待限貸放松后出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
限貸放松虛實(shí)
9月23日中午消息傳出，上海興業(yè)和浦發(fā)銀行已通知執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政。
“我們已經(jīng)接到通知，只要名下房產(chǎn)貸款已經(jīng)還清，再貸款銀行都會按首套房審批。”9月23日下午4點(diǎn)，本報記者以購房者名義咨詢興業(yè)銀行上海某支行個貸經(jīng)理文和，他明確表示，銀行是按照征信系統(tǒng)查詢是否能貸款，不管你目前的房子有沒有賣掉，但限制購買幾套房，則由房管部門負(fù)責(zé)。
文和稱，雖然首付只要三成，可貸款七成，但貸款利率依然要上浮10%，也就是7.205%。
然而，充滿戲劇性的是，半小時之后，文和向記者回電，“上級緊急通知我們趕快向客戶澄清，這個政策暫不執(zhí)行。”文和強(qiáng)調(diào)，不認(rèn)貸政策也沒有文件下發(fā)，只是口頭傳達(dá)。
而記者從中介機(jī)構(gòu)了解，興業(yè)銀行上海分行上午才通知各大中介和開發(fā)商限貸要松綁，但下午又將通知撤回，目前該行首套房仍按“認(rèn)房又認(rèn)貸”執(zhí)行。而浦發(fā)銀行也對外否認(rèn)放松限貸。
“目前沒有得到這一消息。”央行新聞處對本報記者回應(yīng)稱。但據(jù)本報此前獨(dú)家獲悉，9月中旬，央行已召集各地方政府、開發(fā)商、銀行開會摸底，為制定政策做準(zhǔn)備。
微妙的是，從現(xiàn)有的四大行回應(yīng)來看，并沒有一口否決這一傳聞，且回復(fù)內(nèi)容大同小異。
“我們正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)。”工行新聞處一工作人員對記者表示，工行會認(rèn)真貫徹國家有關(guān)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策導(dǎo)向，一直以來積極支持個人住房和房地產(chǎn)開發(fā)的合理信貸需求。
農(nóng)業(yè)銀行總行的工作人員也向記者回應(yīng)稱，將順應(yīng)市場需求變化，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸投放力度，優(yōu)先滿足居民家庭首套和改善型住房消費(fèi)領(lǐng)域的合理信貸需求，加快貸款審批和發(fā)放速度，提高服務(wù)效率。
“目前還沒接到通知，但若中央松口，國有銀行肯定會根據(jù)國家政策要求出臺細(xì)則。”深圳農(nóng)行龍華支行信貸部人士告訴記者。
而建行相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體專訪時稱，建議完善差別化住房信貸政策，尤其是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。并提出，住房信貸政策的出發(fā)點(diǎn)是支持自住、抑制投資投機(jī)，具體執(zhí)行時應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，考慮合理需求。
中國銀行總行個金部也下發(fā)通知稱，鼓勵各地方分支行配合地方政府房地產(chǎn)相關(guān)政策措施，積極支持居民合理購房需求。要提高房貸審批效率，加大投放，積極營銷；根據(jù)當(dāng)?shù)厮拇笮欣势骄?，提供有競爭力的貸款價格。
“我們也在多方求證，消息肯定不是空穴來風(fēng)。”深圳國土部門有關(guān)人士告訴記者，目前限購僅剩6個城市，基本上已經(jīng)全面放松，但樓市并未回暖，說明地方救市第一波效果有限，放松限貸的第二波救市勢在必行，但限貸地方政府難以左右，必須要中央層面支持，銀行配合才行。
融360信貸專家徐瑾認(rèn)為，不排除央行確實(shí)已通過指導(dǎo)四大行向市場喊話的可能，這也與上周8月疲軟經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出臺后，央行緊急向五大行注入5000億資金相符。
房貸放松的傳聞版本多樣，但徐瑾認(rèn)為，不管有多少套房，還清再買都算首套房的消息不靠譜，違背中央“抑制投機(jī)，遏制房價過快上漲”的調(diào)控目標(biāo)，之前“認(rèn)房又認(rèn)貸”不是很合理，扼殺剛需購房者和改善型住房需求者，首套房應(yīng)該“認(rèn)房不認(rèn)貸”。”
地方已暗中先行
實(shí)際上，部分地方銀行已經(jīng)先行松綁了限貸政策。
9月23日，青島市國土局發(fā)布文件，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。
南寧一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，南寧某股份制商業(yè)銀行消費(fèi)信貸部總經(jīng)理向其證實(shí)，對貸款還清，名下無房的客戶，可按首套房貸款，認(rèn)房不認(rèn)貸的新標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)暗中執(zhí)行了近兩個月。
但銀行不敢對外張揚(yáng)。“這是打限貸政策的擦邊球，本來是監(jiān)管部門暗示銀行操作，可一旦被曝光，監(jiān)管部門出于輿論壓力怕影響不好，又會制止銀行，現(xiàn)在是敏感期，銀行不敢張揚(yáng)。”上述南寧業(yè)內(nèi)人士說。
“現(xiàn)在銀行也不敢做出頭鳥，央行沒有明確指示，四大行都未承認(rèn)，商業(yè)銀行怎敢率先執(zhí)行。”深圳一家商業(yè)銀行個貸經(jīng)理稱，即便放松限貸，也只能暗中操作。
目前，農(nóng)業(yè)銀行江蘇分行在首套房認(rèn)定上有兩個放松執(zhí)行的口子：一是貸款余額已還清的，即可認(rèn)定為首套房；二是夫妻雙方只要有一方未貸款的，以其為主貸人，就可認(rèn)定為首套房。杭州招商銀行也放松了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但利率依然上浮10%。
農(nóng)行總行有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，限貸是各個分行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r和政府政策，自己來定具體政策。
此外，中原地產(chǎn)內(nèi)部人士向記者透露，目前杭州、江西等地已有銀行執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，“銀行的資產(chǎn)不良率上升很快，在很多城市，房地產(chǎn)按揭貸款依然是最優(yōu)良的業(yè)務(wù)，因此銀行也有放貸的欲望。”
“上面暫停業(yè)務(wù)，我們也很失望，放開業(yè)務(wù)量肯定更大，只要貸款利率不降，銀行也很愿意做。”文和說，此前地方要求銀行降利率，直接有損銀行利潤才不愿配合，但若只降首付，利率仍然上浮10%，銀行會很樂意。
實(shí)際上，在很多銀行人士看來，改善型群體的貸款安全系數(shù)，要比首次置業(yè)者高很多，收入水平更高，有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也不存在棄房斷供的風(fēng)險。
“受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，小微企業(yè)貸款并沒有給銀行帶來理想的增長。”某股份制銀行上海人士稱，小微不良貸款普遍上升，有銀行開始將目光再次投向傳統(tǒng)的按揭貸款業(yè)務(wù)，特別是北上廣深一線城市恢復(fù)勢頭更加明顯。
深圳某上市房企高管認(rèn)為，政策層面已經(jīng)考慮到有些改善型需求受二套首付比例過高限制無法換房，正常的市場需求無法釋放，這不利于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長，調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也符合中央近幾年來強(qiáng)調(diào)的抑制投資投機(jī)需求。
市場期待轉(zhuǎn)機(jī)
此前，不僅是央行喊話要求銀行松貸，福建、紹興等地政府也公開發(fā)文，要求銀行放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低房貸利率，湖北9月出臺“鄂七條”，重申首套房貸利率最低可7折。
長沙某商業(yè)銀行分行有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，日前住建部門召集多家銀行開會，要求銀行將首套房貸款利率降至基準(zhǔn)，后市根據(jù)情況考慮降到9折，銀行若配合，政府的存款則向哪個銀行傾斜。
但據(jù)記者了解，遵照執(zhí)行的全國性商業(yè)銀行并不多，地方政府也只能在力所能及的范圍內(nèi)挾持銀行放松房貸。
從7月份開始展開第一輪救市潮以來，房地產(chǎn)新開工、投資數(shù)據(jù)等各項指標(biāo)仍舊在下滑，根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn)。
“放開限購宣告沒用，地方要想穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，只能放松限貸救樓市。”湖南省一位房企負(fù)責(zé)人稱，從地方政府出手松房貸到中央層面釋放調(diào)整首套房口徑信號，也意味著房地產(chǎn)救市的重視程度，將從地方升級為中央。
而僅僅依靠央行喊話和地方政府的試探，均難以調(diào)動銀行的積極性。讓某國有大行縣域副行長吃了苦頭的正是，雖然房貸利率在省分行授權(quán)范圍內(nèi)從上浮5%下降到基準(zhǔn)利率投放，但他千辛萬苦從其它銀行手中“奪”過來的按揭優(yōu)質(zhì)項目，過低的房貸利率使得該縣域并未達(dá)到分行給予支行機(jī)構(gòu)核定的經(jīng)營業(yè)績的綜合性指標(biāo)。
有意換房的李明向記者抱怨，其名下已無房，但曾貸款買過房，再買算二套，首付七成，明顯超出其支付能力范圍，只能借助消費(fèi)貸，利率上浮40%，飽受高利率之苦，調(diào)控政策明顯存在不合理之處。
“認(rèn)房不認(rèn)貸對市場是大利好，肯定會釋放改善型需求，提振市場信心。”深圳一家上市房企營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，一線城市9月份出現(xiàn)回暖跡象，主要得益于銀行信貸放松，且市場有政策救市預(yù)期。
中原地產(chǎn)華南總監(jiān)李耀智告訴記者，目前改善型需求占購房比例約30%，剛需占70%左右，如果首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更改，改善型群體的比例至少將上升10%，整體成交量上升也會帶動剛需入市，市場成交量有望回升20%-30%。
“各種刺激放水的新聞轟炸，對購房者的心態(tài)肯定會有影響，現(xiàn)在是處于臨界點(diǎn)，價格難漲也難跌。”上述營銷負(fù)責(zé)人表示，即使限貸放松，他們四季度也不會漲價，以價換量出貨為主，房企上半年業(yè)績較差，都指望“金九銀十”能沖任務(wù)。
北京中原地產(chǎn)高級分析師張大偉認(rèn)為，信貸是否會放松，將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢的唯一最關(guān)鍵因素。
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