央行、銀監(jiān)會(huì)9月30日下午發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，包括重申首套房貸款利率下限為基準(zhǔn)的0.7倍；放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)貸不認(rèn)房；鼓勵(lì)MBS等增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)等。
那個(gè)央行通知對房地產(chǎn)行業(yè)有怎樣影響？房地產(chǎn)板塊有無投資機(jī)會(huì)？對此，安信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師萬知、何益臻認(rèn)為，此舉可以從以下幾個(gè)方面來解讀。
首先，盡管央行放松完全符合市場預(yù)期，但也要清醒地認(rèn)識(shí)到央行擠牙膏式的刺激完全只是為了托底，樓市不會(huì)因此走牛，只是底部被抬高。今年以來房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)持續(xù)惡化，8月房地產(chǎn)投資增速同比增13.2%，遠(yuǎn)低于去年全年的19.8%，房地產(chǎn)市場去行政化的壓力越來越大。
其次，房地產(chǎn)銷售回升是大概率事件。安信證券認(rèn)為，“認(rèn)貸不認(rèn)房”主要刺激了改善需求和部分投資需求，由于杠桿的提高，房價(jià)只要保持微漲，房產(chǎn)投資價(jià)值就較比較高。北京黃金周二手房中介業(yè)務(wù)繁忙，草根踩盤客戶量也很高。銷量在十月回升基本上沒有任何問題。
再次，分析師萬知、何益臻認(rèn)為銀行房貸不用擔(dān)心額度也不用擔(dān)心意愿，近幾年頭一次央行正式發(fā)文放松房貸，政治壓力大，央行也鼓勵(lì)放房貸手段非常多，本次明確提出的發(fā)展MBS就是長期解決銀行惜貸房貸的根本之路。
最后，房地產(chǎn)市場基本進(jìn)入底部區(qū)域，未來還有2-3個(gè)季度的庫存消化期，之后整體供需平衡，房價(jià)開始逐步上漲，一線城市將提前。由于目前商品房庫存仍處在高位，各主流房企的去化策略仍是加快周轉(zhuǎn)，以價(jià)換量為主，安信證券預(yù)計(jì)短期內(nèi)新開工和房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍難以有大幅好轉(zhuǎn)，但投資增速下滑趨勢將得到遏制。
至于行業(yè)投資機(jī)會(huì)，安信證券認(rèn)為，地產(chǎn)股會(huì)提前反應(yīng)，預(yù)計(jì)本輪行情有20%空間，彈性較大的品種用三個(gè)維度選擇，前期銷售差/大戶型產(chǎn)品居多/一二線城市，推薦龍頭招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)，其他銷售一直好的龍頭推薦萬科、華夏幸福。行業(yè)底部越來越清晰，但增長乏力，轉(zhuǎn)型仍然是未來行業(yè)主旋律，可繼續(xù)看好轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)企業(yè)，推薦華業(yè)地產(chǎn)、中天城投。
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