上海新江灣城掙扎久矣。盡管早期規(guī)劃為上海東北部的“綠肺”,但占地9.45平方公里的核心區(qū)開發(fā)近10年后,其部分二手房?jī)r(jià)甚至遠(yuǎn)低于買入時(shí)的一手房?jī)r(jià)。
據(jù)新江灣城某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹,新江灣城最近兩年持續(xù)陰跌,有的項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)相當(dāng)于高峰買進(jìn)時(shí)的一手房?jī)r(jià)打6-7折,“整體供應(yīng)量過大,產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈”。
根據(jù)上海某數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),新江灣城板塊2006年-2011年5月近5年半的時(shí)間里,共成交住宅106.5萬平方米,成交均價(jià)上漲了361.82%。隨著三湘七星府邸、新江灣九里、中建大公館、銀億領(lǐng)墅、江灣尊寶等以大平層為主要產(chǎn)品類型的高端項(xiàng)目入市,新江灣城的產(chǎn)品日趨同質(zhì)化。
德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前新江灣城在售的項(xiàng)目有尚浦公寓、中建府邸等19個(gè)項(xiàng)目,截至10月8日庫(kù)存2213套、48.77萬平方米。從全市范圍來看,新江灣城的庫(kù)存緊跟嘉定新城之后,排名第二。
另?yè)?jù)同策咨詢統(tǒng)計(jì),新江灣城供應(yīng)面積在2006年、2010年、2013年出現(xiàn)三個(gè)峰值,分別為332745平方米、319441平方米、412084平方米;成交均價(jià),2011年一度攀上最高值47306元/平方米,目前約為42700元/平方米。
除了龐大的供應(yīng)量之外,新江灣城近20個(gè)在售樓盤均以200平方米左右的大戶型為主,僅有綠地海珀璞暉以小戶型為主,這直接導(dǎo)致單一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化,去甲樓盤的買家往往會(huì)被乙樓盤銷售員攔截。
此間冷暖,老業(yè)主最清楚。2009年上半年,琪琪(化名)以2.1萬元/平方米購(gòu)買新江灣城區(qū)域的華潤(rùn)橡樹灣一套180平方居室,但同年下半年,琪琪發(fā)現(xiàn)大寧板塊慧之湖花園的房?jī)r(jià)僅為1.7萬元/平方米。目前,慧之湖花園的房?jī)r(jià)已高達(dá)5萬元/平方米以上,而華潤(rùn)橡樹灣的房?jī)r(jià)僅為4萬元左右。
另一個(gè)小區(qū)的業(yè)主小林2011年間以4.6萬元/平方米的價(jià)格購(gòu)買二期一套房子,其父母在2012年買入三期某房子時(shí),單價(jià)為3.8萬元/平方米。這種情況并非個(gè)案。最為知名的是仁恒怡庭,2010年開賣時(shí)單價(jià)曾經(jīng)飆到7萬元/平方米,現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)只有4萬-5萬元/平方米,“相當(dāng)于7折。”一名業(yè)主說。
一些精明的買家則愿意花時(shí)間尋找拍賣房。例如陳剛(化名)今年以600多萬元總價(jià)拍賣了一套橡樹灣200多平方米的房子,均價(jià)不到3萬元/平方米,而今年該項(xiàng)目的一手房均價(jià)為4萬多元/平方米。
新江灣城小河環(huán)繞,環(huán)境優(yōu)美,學(xué)校配套齊全,上海市將這里定位為繼古北、碧云之后的第三代國(guó)際社區(qū)。2009年12月,中國(guó)建筑國(guó)際全資子公司中建地產(chǎn)以37.2億元拍得新江灣城C6地塊,樓板價(jià)超出起拍價(jià)117%,高達(dá)32484元/平方米。而當(dāng)時(shí)新江灣城板塊的房?jī)r(jià)在3萬元/平方米左右。
不過,中建在新江灣城推出的低密度住宅中建大公館,疊墅價(jià)格不足5萬元/平方米。是什么影響了新江灣城房?jī)r(jià)?
最近幾年,新江灣城多個(gè)高端樓盤,不同程度出現(xiàn)了房屋建造和裝修質(zhì)量問題的投訴。此外,據(jù)部分業(yè)主透露,新江灣城房?jī)r(jià)持續(xù)陰跌的原因,還有困擾多年的環(huán)保問題。
作為上海市區(qū)最后一塊純天然生態(tài)區(qū),新江灣城被稱為上海的“肺”,但距離該片區(qū)直徑不過5公里,浦東高橋石化設(shè)備檢測(cè)所排放出來的硫化氫污染,令這塊“綠肺”大打折扣。據(jù)記者了解,今年9月以來,片區(qū)居民集中到楊浦區(qū)環(huán)保局和市環(huán)保局投訴,而市環(huán)保局還一度出動(dòng)了環(huán)境應(yīng)急監(jiān)測(cè)車。但環(huán)保問題的解決并不是那么容易。
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