數(shù)據(jù)來源鏈家地產(chǎn)
針對央行“認貸不認房”的新政策，昨天有消息稱工行、農(nóng)行已經(jīng)出臺相關(guān)細則。但記者昨天從多家農(nóng)行網(wǎng)點證實，農(nóng)行首套房認定標準和房貸利率暫未發(fā)生變化。京城各家銀行目前未有動作，持觀望態(tài)勢，業(yè)內(nèi)專家預(yù)測五大行或先于中小銀行出臺細則。
■核實 京城銀行房貸政策未變
工行總行昨天稱：“關(guān)于住房貸款的政策，人民銀行、銀監(jiān)會在《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中已有明確要求，工行將認真貫徹執(zhí)行。”工行北京分行相關(guān)負責(zé)人回應(yīng)，截至目前工行在京房貸政策尚無變化，也沒有接到關(guān)于房貸新政細則的通知。
興業(yè)銀行回應(yīng)稱：“我行將積極響應(yīng)央行和銀監(jiān)會的住房金融服務(wù)政策，支持居民家庭合理的住房貸款需求，有關(guān)實施細則，正在研究制定中。”
招商銀行相關(guān)負責(zé)人表示，其總行9月30日已經(jīng)轉(zhuǎn)發(fā)了中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，但具體房貸細則和首套房利率定價還需等待總行另行通知。“具體的還要根據(jù)借款人資質(zhì)、信用狀況等來確定首付款比例和貸款利率。”該負責(zé)人表示，北京的房貸政策目前暫未放開。
昨天，記者咨詢農(nóng)行北京豐臺支行營業(yè)部房貸業(yè)務(wù)人員獲悉，其暫未收到分行通知，該信貸經(jīng)理稱“可以先看看房，等等政策，預(yù)計一周左右將接到通知”。此外，農(nóng)行北京馬家堡西路支行的信貸經(jīng)理也表示，并沒有接到相關(guān)通知。農(nóng)行北京分行也證實，并未收到總行通知，目前北京地區(qū)的房貸政策未變。
除農(nóng)行外，記者昨天咨詢的多家工行、中行、建行網(wǎng)點均表示，沒有接到相關(guān)政策通知，目前仍按照原有的政策執(zhí)行。
■預(yù)測 一周左右出臺相關(guān)政策
多位信貸經(jīng)理建議客戶近期可多咨詢，預(yù)計一周左右將出臺相關(guān)政策。同時，不少信貸經(jīng)理表示，由于是長假結(jié)束后第一天，接到的咨詢電話較之前明顯增多，但目前確實未接到相關(guān)通知，所以無法明確給出回復(fù)。工行的信貸工作人員表示，盡管沒有收到通知，不過細則出臺應(yīng)該不會太晚。
京城專業(yè)房貸機構(gòu)偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊表示，預(yù)計一周之內(nèi)銀行會出臺相應(yīng)細則，下周各銀行分支行會接到總行的通知。吳昊表示，銀行目前有互相觀望的心態(tài)，都希望看看別的銀行是怎么執(zhí)行的，按照什么利率。吳昊預(yù)計，五大行將先于股份制銀行和城商行出臺細則。
■分析 七折利率可能性不太大
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，7折利率折扣不太可能出現(xiàn)，因為資金價格依然處于高位。
本次央行文件中提及最低7折的首套房貸款下限，但這并非新政，只是常規(guī)性的條款內(nèi)容，在目前的資金價格情況下，銀行吸儲難度非常大，不僅7折不可能，連9折以下貸款折扣的可能性都非常低。張大偉提醒，在各地細則未落地的情況下，購房者需謹慎。雖然央行已發(fā)布文件，但各地如何落地細則依然可能存在不一樣的地方，購房者不能只憑中介或銀行銷售的口頭承諾簽署購房協(xié)議。避免出現(xiàn)政策后續(xù)并未達到想象中的松綁力度。
吳昊表示，如果銀行對首套房貸打7折，會出現(xiàn)存貸利率倒掛，銀行房貸出現(xiàn)虧錢。即便出現(xiàn)7折的首套房貸利率，也是針對少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，這類客戶有大額存款或有大額理財，大部分客戶預(yù)計能享受到8.5-9折利率優(yōu)惠。
■影響
政策利好效應(yīng)滯后 “銀十”平淡中開局
今年北京的樓市“銀十”在“十一”僅有兩個項目入市的節(jié)奏中平淡開局。新增供應(yīng)較少的同時，成交量也出現(xiàn)大幅下滑。業(yè)內(nèi)稱，“十一”前夕央行對個人首套房貸認定標準的放松，以及北京調(diào)整普通住宅認定標準的雙重利好，使得市場各方對樓市整體預(yù)期由悲觀轉(zhuǎn)為積極，但政策利好帶來的市場顯現(xiàn)效應(yīng)還沒那么快，預(yù)計四季度的成交量將成為全年高峰。
供應(yīng)成交量雙雙下滑
“十一”黃金周歷來是房企比較重視的銷售節(jié)點，不過今年的黃金周成績平淡。根據(jù)多家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“十一”長假期間北京僅有位于朝陽區(qū)的首開常青藤和利錦府兩個中端項目開盤入市，累計新增供應(yīng)160套，開盤項目同比減少了4個，供應(yīng)套數(shù)下降了75%。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，今年3月以來樓市成交持續(xù)低迷的市場行情，使得多數(shù)開發(fā)商都積壓了不少房源，現(xiàn)階段樓盤項目多以去化前期的庫存房源為主，推新意愿并不強烈。
同時，“十一”期間的商品住宅成交量也較為平淡。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間北京商品住宅共成交538套，成交總面積為4.54萬平米，同比去年“十一”長假分別下降40%、35%。另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，54城市合計國慶7天長假簽約15044套，成交數(shù)據(jù)是近3年的最低點。
不過中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前的簽約數(shù)據(jù)實際反映的是9月上半月市場成交情況。從國慶期間購房者的心理調(diào)查看，部分人已經(jīng)開始看房入市，預(yù)計在后市各地細則落地后，成交量有望明顯復(fù)蘇，但反彈的幅度依然要看信貸額度及信貸價格的變化，預(yù)計短期出現(xiàn)大規(guī)模反彈的可能性較小。
庫存量創(chuàng)30個月新高
成交量持續(xù)低迷使得北京商品住宅的庫存量日漸攀升，創(chuàng)下歷史新高。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月7日，北京商品住宅可售套數(shù)已經(jīng)突破9萬套，成為自2012年3月北京清理3.3萬套無效庫存以來的最高點。
“今年以來，北京樓市在信貸政策持續(xù)緊縮、自住型商品房集中入市等多方因素疊加影響下，市場觀望情緒濃厚，樓市成交量持續(xù)低迷，而房企在銷售業(yè)績與資金使用成本高企等壓力下，加大推盤力度以回籠現(xiàn)金的意愿上升，供應(yīng)量的增加與成交量的低迷，促使樓市庫存量直線上升，至10月份達到高點。隨著信貸松綁政策的逐步實施，預(yù)計未來剛需剛改型購房需求加快釋放，助力四季度北京樓市成交量復(fù)蘇回暖，但房企在高庫存以及全年銷售業(yè)績等因素影響下，未來一段時間樓盤項目仍將會以跑量為主。”任啟鑫說。
救市政策提樓市信心
雖然成交量較為低迷，不過部分項目“十一”期間看房量和之前相比有明顯回溫。
“十一期間網(wǎng)簽量走低主要是受到黃金周的影響，但二手房帶看量和新增客源量都出現(xiàn)明顯上漲。在信貸和新普宅標準兩項政策利好下，市場需求開始逐漸釋放，預(yù)計未來成交量也將隨之上漲。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭說。
“除了小部分三、四線城市庫存積壓過于嚴重外，其他城市全面止跌。后續(xù)地方政府預(yù)期還會在稅費政策等方面松綁。從整體效果看，這一政策將提振市場信心，止跌已經(jīng)明確。”張大偉說。任啟鑫則預(yù)測，四季度北京樓市成交量將成全年高峰。
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