在央行9月30日宣布房貸認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)后,經(jīng)過十一長(zhǎng)假,各家銀行相繼公布房貸細(xì)則。綜合多家媒體報(bào)道,根據(jù)調(diào)整后的房貸政策,工、農(nóng)、建、招等多家銀行已出臺(tái)了具體措施,并已按照新的房貸政策開始執(zhí)行,但由于從總行發(fā)文到各個(gè)支行實(shí)施有一定時(shí)間差,真正實(shí)施新政可能還需要一段時(shí)間。
對(duì)于未來(lái)首套房貸是否可能出現(xiàn)七折利率的問題,業(yè)內(nèi)并不是太看好。一家股份制銀行副行長(zhǎng)表示,房貸相對(duì)其他貸款業(yè)務(wù)不賺錢,利率打折甚至可能虧本。房貸新政在加大放貸力度方面效果明顯,但房貸利率價(jià)格實(shí)際下調(diào)空間有限。如果因新政導(dǎo)致房子價(jià)格上漲,購(gòu)房者成本甚至有可能還會(huì)增加。
雖然大多數(shù)銀行都表態(tài)將研究房貸新政的細(xì)則,部分銀行也已明確表態(tài)將根據(jù)借款人資質(zhì)適當(dāng)給予優(yōu)惠利率,但業(yè)內(nèi)分析人士指出,目前,銀行資金價(jià)格高企,首套房給出0.7倍的最低利率幾無(wú)可能,并且進(jìn)入第四季度后,銀行放貸額度會(huì)更加受限,因此,短期內(nèi)能否釋放大量的按揭貸款有待觀察。
“對(duì)于銀行來(lái)說,沒有想象中的那么壞,也沒有預(yù)期的那么樂觀。”銀行業(yè)人士表示,房貸新政對(duì)于銀行凈利潤(rùn)的影響不大,一是銀行不會(huì)大規(guī)模加碼房貸,二是不會(huì)大幅度調(diào)降房貸利率。
央行房貸新政出來(lái),國(guó)慶節(jié)后房地產(chǎn)股暴漲,甚至部分還出現(xiàn)漲停的壯觀景象。銀行股則表現(xiàn)冷淡,隨后幾天均在1%上下的漲跌幅糾纏。在資本市場(chǎng)中,銀行業(yè)的兩大擔(dān)憂仍橫亙,壞賬進(jìn)一步暴露,預(yù)期降息對(duì)凈利造成拖累。
事實(shí)上,落實(shí)《通知》中首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不難,但各家銀行究竟會(huì)在多大程度上放量,以及房貸利率下浮空間有多大,才是關(guān)鍵。
“如果首套房按揭貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率,銀行基本不要說賺錢,更不用談利率折扣優(yōu)惠。目前一個(gè)現(xiàn)實(shí)是,銀行存款流失壓力大,資金成本不斷提高。”有股份制銀行人士坦言。目前,5年以上基準(zhǔn)利率是6.55%,7折后只有4.585%,而現(xiàn)在5年期定存利率是4.75%,不少銀行還上浮10%,達(dá)到5.225%,已經(jīng)明顯地出現(xiàn)倒掛?？紤]到目前的存貸利差,銀行輕易給出0.7倍利率優(yōu)惠幾無(wú)可能,銀行沒有大打折扣的動(dòng)力。
根據(jù)融360的調(diào)查顯示,上海各銀行優(yōu)惠房貸利率較節(jié)前開始增多。其中,華夏銀行首套房利率由基準(zhǔn)利率上浮10%下調(diào)至9.2折,降幅明顯;中國(guó)銀行由基準(zhǔn)利率上浮5%下調(diào)至基準(zhǔn)。此前房貸寬松“假象”有望進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下調(diào)階段。
廣州主要銀行房貸利率普遍下調(diào),但降幅有限。其中,建設(shè)銀行首套房利率由基準(zhǔn)上浮5%下調(diào)至基準(zhǔn);工商銀行由基準(zhǔn)上浮2%下調(diào)至基準(zhǔn);廣州銀行由基準(zhǔn)上浮10%下調(diào)至上浮5%。
而深圳房貸市場(chǎng)利率變化較明顯,有7家銀行下調(diào)首套房貸款利率。建行、招行、郵儲(chǔ)銀行由基準(zhǔn)利率下調(diào)至9.7折,民生、興業(yè)、東亞銀行由基準(zhǔn)利率上浮10%下調(diào)至基準(zhǔn),光大銀行由此前基準(zhǔn)上浮15%下調(diào)至基準(zhǔn)利率。
融360信貸專家徐瑾認(rèn)為,鑒于商業(yè)銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處于高位,再加上房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇,所以央行新政中所提到的7折利率優(yōu)惠更偏向于政策指導(dǎo),銀行落實(shí)起來(lái)十分困難,年底出現(xiàn)幾無(wú)可能。即使有所謂的“7折利率”,也可能會(huì)附加諸多苛刻的限制條件,對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說依然是“看得見卻摸不著”。但是銀行在落實(shí)新政時(shí)很可能會(huì)在當(dāng)前的水平上適當(dāng)下調(diào)房貸利率,出于盈利性的考慮,9折或?yàn)榈拙€。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為,“按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算,0.7倍就是4.59%,與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng),低于5年期政策性金融債收益率4.63%,不過銀行現(xiàn)有的資金成本顯著高于這個(gè)水平。目前,在實(shí)際操作中對(duì)首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍事實(shí)上是不可能的。”
招商證券分析師肖立強(qiáng)認(rèn)為,雖然此次房貸新政正式出臺(tái),但當(dāng)前的貸款基準(zhǔn)利率明顯高于2009年水平,同時(shí)金融脫媒、非標(biāo)融資規(guī)范導(dǎo)致社會(huì)融資成本整體處于較高水平,在非降息和重定價(jià)情況下,2009年的按揭利率水平對(duì)于當(dāng)下而言,基本上是一個(gè)回不去的過去。
目前來(lái)看,首套房貸七折利率優(yōu)惠仍是奢望,不過也有部分專家表示了較為樂觀的預(yù)測(cè)。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示,商業(yè)銀行出于盈利成本考慮,房貸不一定真的能夠做到七折,但政策出臺(tái)后,房貸接下來(lái)可能會(huì)有更多的利率優(yōu)惠。
國(guó)泰君安證券首席債券分析師徐寒飛指出,考慮到商業(yè)銀行的負(fù)債成本仍然偏高,7折房貸可能未必能夠達(dá)到,但是銀行之間激烈的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng),未來(lái)房貸利率低于目前的水平是可以期待的。
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