雅居樂(lè)的云南版圖：一場(chǎng)600億元的“盛宴”

雅居樂(lè)在海南清水灣的神話還沒(méi)來(lái)得及在云南得到延續(xù)，事件便發(fā)生了戲劇性的變數(shù)。而陳卓林或許不曾料到，在其與昆明市簽訂投資額高達(dá)150億元的合作項(xiàng)目?jī)H數(shù)月后，他本人便被成為了昆明檢察院的調(diào)查對(duì)象。

消息顯示，在陳被檢方控制之前，該集團(tuán)云南公司的多個(gè)負(fù)責(zé)人已被調(diào)查，而案發(fā)原因較大概率是源于與云南某些貪腐官員之間存在的利益輸送。

截至目前，雅居樂(lè)在云南已有四大項(xiàng)目，分別位于西雙版納、瑞麗、騰沖、昆明，對(duì)外聲稱(chēng)的預(yù)計(jì)總投資額高達(dá)600億元，其中前三大項(xiàng)目都已進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)階段。 以該四處項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量來(lái)計(jì)算，雅居樂(lè)云南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總量相當(dāng)于五個(gè)海南清水灣。

掘金云南

雅居樂(lè)在海南清水灣上的成功運(yùn)作，使得該集團(tuán)將旅游地產(chǎn)提升到空前的戰(zhàn)略高度，并將第二個(gè)目標(biāo)投向另一大全國(guó)旅游重鎮(zhèn)云南。

2011年4月13日，云南省第十四屆西雙版納州邊境貿(mào)易旅游交易會(huì)項(xiàng)目簽約儀式在西雙版納州景洪市邊江會(huì)展中心舉行。陳卓林與公司副總裁黃奉潮、西安項(xiàng)目副總經(jīng)理龔莉、海南項(xiàng)目售樓部副總經(jīng)理簡(jiǎn)毓萍、云南項(xiàng)目副總經(jīng)理王清祿、集團(tuán)投資部經(jīng)理劉鴻均出席了此次簽約儀式。據(jù)悉，本次框架協(xié)議所涉及的兩幅地塊位于西雙版納州景洪市嘎灑鎮(zhèn)大黑山腳下，總占地面積約2.7萬(wàn)畝(大黑山約1.5萬(wàn)畝，嘎灑小鎮(zhèn)約1.2萬(wàn)畝)，計(jì)劃總投資約200億元。

僅一周之后，雅居樂(lè)又與瑞麗市簽訂了《云南省德宏州瑞麗市雅居樂(lè)旅游度假項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)框架協(xié)議》。協(xié)議所涉及的兩幅地塊位于德宏州瑞麗市大別和姐勒兩地，總占地面積約7千畝，計(jì)劃總投資約50億元。

同年5月15日，雅居樂(lè)與騰沖縣政府簽署了一個(gè)總額高達(dá)200億的投資協(xié)議，按協(xié)議內(nèi)容，雅居樂(lè)地產(chǎn)將在騰沖縣曲石鄉(xiāng)3萬(wàn)畝土地的范圍內(nèi)興建旅游小鎮(zhèn)。

曲石鄉(xiāng)，位于騰沖縣東北邊，離縣城大約30公里，此處位于國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)高黎貢山腳下，另一邊則與騰沖國(guó)家火山地質(zhì)公園毗鄰，一到秋冬兩季，高黎貢山白雪皚皚景致頗為壯觀。

消息顯示，當(dāng)年陳卓林到達(dá)騰沖，一眼就看重了高黎貢山對(duì)面的大片平地后，當(dāng)即與地方政府簽訂下投資協(xié)議。當(dāng)時(shí)，僅有世紀(jì)金源等少數(shù)外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐了云南邊陲的騰沖縣城，雅居樂(lè)這個(gè)在港上市的大公司的到來(lái)，無(wú)疑給當(dāng)?shù)貛ヒ?guī)模最大的一個(gè)投資項(xiàng)目。

記者在此前的調(diào)查中了解到，騰沖方面專(zhuān)門(mén)成立了項(xiàng)目負(fù)責(zé)小組進(jìn)駐曲石鄉(xiāng)，進(jìn)行先期的征地平整工作，為之后的地塊分批出讓作準(zhǔn)備，而該小組的辦公地點(diǎn)最早就放在曲石鄉(xiāng)政府辦公大院內(nèi)。

2011年快馬加鞭拿下的三個(gè)項(xiàng)目已先后進(jìn)入開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售周期，而雅居樂(lè)在云南的掘金夢(mèng)想仍在繼續(xù)，最新的一個(gè)項(xiàng)目位于昆明市五華區(qū)。

今年6月，雅居樂(lè)高層出席了昆交會(huì)經(jīng)貿(mào)合作項(xiàng)目簽約儀式，宣布以150億元投資西翥生態(tài)旅游實(shí)驗(yàn)區(qū)的“國(guó)際生態(tài)度假區(qū)”項(xiàng)目，成為當(dāng)日投資金額最大的項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目計(jì)劃用地1萬(wàn)畝，打造集旅游、休閑、度假、酒店、體育運(yùn)動(dòng)、宜居為一體的多功能度假小鎮(zhèn)。這樣的開(kāi)發(fā)體量，幾乎可以稱(chēng)霸昆明旅游地產(chǎn)。

計(jì)算下來(lái)，雅居樂(lè)在云南的總計(jì)劃用地面積為7.4萬(wàn)畝，無(wú)論是規(guī)劃面積，還是投資總額，其在未來(lái)幾年在云南的投資規(guī)模都將大大超過(guò)該公司在海南的項(xiàng)目。

而雅居樂(lè)內(nèi)部，也指派了海南運(yùn)作旅游地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)營(yíng)云南的項(xiàng)目，旨在再次創(chuàng)造類(lèi)似于清水灣一樣的銷(xiāo)售神話。

以小搏大

按照雅居樂(lè)的計(jì)劃，在進(jìn)軍了西雙版納、騰沖、瑞麗以及昆明之后，接下來(lái)還試圖進(jìn)入玉溪、大理、麗江等旅游市場(chǎng)更為成熟的城市，即便這一計(jì)劃尚未最終實(shí)施，該集團(tuán)對(duì)外宣布截至目前在云南的預(yù)計(jì)投資總額已經(jīng)高達(dá)600億。

對(duì)于去年銷(xiāo)售額僅403億元的雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，斥資600億元布局云南，在外界看起來(lái)頗為詫異，但鑒于房地差滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的行業(yè)特征以及較高的財(cái)務(wù)杠桿，雅居樂(lè)的先期投資并不會(huì)太大。

該集團(tuán)有高管曾透露，雖然海南清水灣號(hào)稱(chēng)投資200億，但集團(tuán)早期投資大概只有30個(gè)億便實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售回款。而云南的先期投入估計(jì)不會(huì)高過(guò)清水灣，大約10億8億便能夠賣(mài)房子了，之后便以銷(xiāo)售回款來(lái)滾動(dòng)后續(xù)的開(kāi)發(fā)。

陳卓林在2011年的中期報(bào)道媒體見(jiàn)面會(huì)上也透露，云南項(xiàng)目的規(guī)劃會(huì)類(lèi)似于雅居樂(lè)海南清水灣項(xiàng)目，做旅游地產(chǎn)，分期開(kāi)發(fā)。據(jù)了解，占地1.5萬(wàn)畝、投資額100多億元的雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目至今已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額超過(guò)450億元。若是按照清水灣的回報(bào)率，云南四大項(xiàng)目最終可能給雅居樂(lè)帶來(lái)上千億的銷(xiāo)售額。

最為關(guān)鍵的是，雅居樂(lè)開(kāi)出的600億投資大單，讓當(dāng)?shù)卣浅?lè)于在各方面給予積極配合和支持。首先是土地成本頗為低廉，這在各個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)走完“招拍掛”程序的土地出讓價(jià)上可以得到佐證。

2012年9月20日，雅居樂(lè)以總代價(jià)約1.98億元取得瑞麗市弄莫湖片區(qū)七幅住宅及商業(yè)用地的土地使用權(quán)，成為其進(jìn)駐云南省的首個(gè)項(xiàng)目。該七幅地塊總占地面積約263,994平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積約731,852平方米，樓面地價(jià)僅約271元/平方米。

2012年底到2014年年中，雅居樂(lè)先后多次在騰沖縣拿地，總地價(jià)5.2億元，總占地面積203.6萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積約337萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)為154元/平方米。

2013年10月10日，雅居樂(lè)以2.4億元人民幣的總代價(jià)取得西雙版納的13幅相連住宅地塊使用權(quán)。地塊總占地面積為52.9萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積為63.4萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)為375元/平方米。

不過(guò)，鑒于雅居樂(lè)所拿地塊均是毛地，需自己進(jìn)行三平一通的工作，因此最終在土地投入上的成本遠(yuǎn)不止于此，但相對(duì)于其銷(xiāo)售收入而言，其土地成本依然只算極少的一部分，例如騰沖項(xiàng)目，已經(jīng)在2013年進(jìn)入銷(xiāo)售狀態(tài)，在售洋房均價(jià)7500元/平方米，別墅1.1萬(wàn)元/平方米。有新聞報(bào)道顯示，該項(xiàng)目在去年底首期銷(xiāo)售中，短短兩小時(shí)內(nèi)，首批推出的200余套房源被搶購(gòu)一空，成交金額高達(dá)3億。

除了地價(jià)上的極為低廉，雅居樂(lè)在項(xiàng)目定位上也一度暢行無(wú)阻，例如該集團(tuán)便在騰沖項(xiàng)目中規(guī)劃了高爾夫球場(chǎng)，另外，項(xiàng)目圈地過(guò)程中還涉及較多的耕地。

盡管大面積圈地、興建高爾夫等都面臨關(guān)于國(guó)土資源方面的諸多政策限制，但雅居樂(lè)依舊在政策邊緣積極游走。

有業(yè)內(nèi)人士表示，數(shù)萬(wàn)平方米的土地開(kāi)發(fā)必須上報(bào)國(guó)土資源部，但為了避免項(xiàng)目被否決，地方大部分將采取分期出讓土地的方式，另外涉及到林場(chǎng)或者荒地時(shí)，企業(yè)可采用租用方式予以開(kāi)發(fā)利用，尤其進(jìn)行旅游綜合開(kāi)發(fā)的土地成本幾乎可忽略不計(jì)。

不過(guò)，分批拿地也存在較大風(fēng)險(xiǎn)。以大開(kāi)發(fā)商云集的西雙版納州為例，土地?zé)o序開(kāi)發(fā)被報(bào)道后引發(fā)監(jiān)管部門(mén)問(wèn)責(zé)，此后土地審批明顯收緊。此后，若干項(xiàng)目被要求整改，景洪市分管副市長(zhǎng)還被給予行政記大過(guò)處分。

高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)也為該集團(tuán)帶來(lái)負(fù)面影響，2014年5月19日，該球場(chǎng)的建設(shè)遭到國(guó)家發(fā)改委和國(guó)土資源部聯(lián)合通報(bào)，稱(chēng)高球場(chǎng)地占地792.8畝，其中耕地585.6畝。兩部委曾將其作為全國(guó)高爾夫球場(chǎng)清理整治工作中的典型案例，要求雅居樂(lè)地產(chǎn)進(jìn)行整改。這是繼雅居樂(lè)惠州項(xiàng)目涉嫌高爾夫被通報(bào)之后，該公司第二次因?yàn)橛|碰高爾夫紅線而被國(guó)土部門(mén)通報(bào)。