在“十一”長(zhǎng)假期，二手住宅買賣成交最多的也是白云和海珠兩區(qū)，成交宗數(shù)合計(jì)占全市的五成以上。

    國(guó)慶長(zhǎng)假前一天，央行與銀監(jiān)會(huì)突然發(fā)布取消樓市限貸的通知

    國(guó)慶前夕，央行與銀監(jiān)會(huì)突然發(fā)布取消樓市限貸的通知，這突然而來(lái)的利好消息，令開發(fā)商及想入市的買家都認(rèn)為這是國(guó)慶置業(yè)的“大禮包”。因此，整個(gè)黃金假期，一手樓市大多人氣爆棚，而二手市場(chǎng)則人氣被分流。

    國(guó)慶長(zhǎng)假前一天，央行與銀監(jiān)會(huì)突然發(fā)布取消樓市限貸的通知，對(duì)貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。

    這突然而來(lái)的消息，令開發(fā)商及想入市的買家都認(rèn)為這是國(guó)慶置業(yè)的“大禮包”。因此，整個(gè)“十一”黃金周假期，一手樓市大多人氣爆棚，而二手市場(chǎng)則人氣被分流。

    黃金周后段二手樓市人氣回升

    據(jù)滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰透露，今年10月1日至7日經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣宗數(shù)比去年同期減少12%，但盡管如此，仍比今年9月同期（9月1日至7日）增加8%。國(guó)慶7天的二手住宅買賣均價(jià)為20612元/m2，比9月同期上升1.1%，比去年同期上升5.5%。周峰表示，由于二手市場(chǎng)一向在傳統(tǒng)長(zhǎng)假期都不是主導(dǎo)角色，故假期前四天的二手成交不算多，之后三天才有一定起色。

    合富置業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理梁燕明表示，黃金周前夕，盡管有利好政策出臺(tái)，但畢竟銀行的細(xì)則沒(méi)出，二手買家大多依然持觀望的心態(tài)。不過(guò)，也有部分想換房的市民聽到限貸的松綁，頓時(shí)開始心動(dòng)起來(lái)。整體而言，黃金周的后半段，二手市場(chǎng)的人氣開始有所回升。從價(jià)格看，整個(gè)黃金周的二手住宅價(jià)格變化不大，雖然說(shuō)有部分業(yè)主認(rèn)為限貸松綁對(duì)樓市是利好，有想提價(jià)的意愿。但大多數(shù)業(yè)主依然覺(jué)得后市不明朗，因此，不是急于放售的業(yè)主依然持可售可租的心態(tài)放盤。

    10月中下旬二手樓市或回暖

    周峰表示，盡管“十一”二手樓市人氣被一手樓市分流，但受“9·30”房貸新政的驅(qū)動(dòng)影響，七天假期的二手看房客戶依然比今年9月同期依然增加26%，其中尤以海珠、白云兩區(qū)居多。長(zhǎng)假期二手住宅買賣成交最多的也是白云和海珠兩區(qū)，成交宗數(shù)合計(jì)占全市的五成以上。面積在90平方米以下的物業(yè)成交比例為73.7%，原業(yè)主持有年限超過(guò)5年的成交比例僅有36%。

    從黃金周7天假期的情況看，信貸情況依然不容樂(lè)觀，一次性付款的客戶占總成交客戶的56%，純商業(yè)貸款比例不足兩成。由于廣州的調(diào)控政策尚未有放松跡象，地方銀行也未接到各自總行的通知而執(zhí)行央行新政，故對(duì)改善型客戶來(lái)說(shuō)，基本上是看房的多，真正下決定買房的不多。小業(yè)主暫時(shí)未有大規(guī)模上調(diào)放盤價(jià)的現(xiàn)象，但部分郊區(qū)板塊的業(yè)主已開始把放盤價(jià)調(diào)回與市場(chǎng)行情相接近的水平，不再刻意調(diào)低。梁燕明及周峰均預(yù)計(jì)，二手看樓客戶數(shù)量從10月中旬開始繼續(xù)上升，部分擔(dān)心樓價(jià)重新再漲的買家或可能在10月中下旬就會(huì)出手。

    不過(guò)，周峰就擔(dān)憂地指出，因多數(shù)銀行的年度信貸額度已用了八九成，不排除到11月上旬便會(huì)消耗完畢，故“7折優(yōu)惠利率”等措施，肯定要等到明年1月后才能重現(xiàn)。今年第四季度進(jìn)入廣州二手樓市置業(yè)的客戶，仍以“剛需”為主，改善型次之。

    擔(dān)心后市升價(jià) 實(shí)力買家忙出手

    本報(bào)訊 （記者王荔玨）在多地限購(gòu)政策陸續(xù)有所松動(dòng)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，買家對(duì)后市預(yù)期開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，尤其是手持充足購(gòu)房資金的實(shí)力買家，因擔(dān)憂四季度及后市樓價(jià)將重拾上漲的態(tài)勢(shì)，急急趕在樓價(jià)走高前出手購(gòu)房。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，一次性付款購(gòu)房和非一次性付款購(gòu)房的套均總價(jià)均有所上升，其中，一次性付款購(gòu)房套均總價(jià)，從8月的281.2萬(wàn)元/套上升到9月的310.3萬(wàn)元/套，升幅達(dá)10.3%，而非一次性付款購(gòu)房個(gè)案的套均總價(jià)，從8月的161.6萬(wàn)元/套上升到9月的185.4萬(wàn)元/套，升幅更達(dá)14.7%。

    在公積金貸款額度連連被“秒殺”的影響下，首套房貸利率上浮幅度有所回落的商貸重新受二手房買家青睞。

    在“金九銀十”樓市風(fēng)向標(biāo)作用影響下，購(gòu)房迫切性不算急的首次改善型換房買家，并不急于在9月出手，大多打算在“十一”比較一手房?jī)r(jià)格后再作決定，因此，9月二手房市場(chǎng)上改善型購(gòu)房比例較8月有所回落。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，改善型購(gòu)房比例從8月的37%回落到9月的30%，首次置業(yè)購(gòu)房占比重回60%以上。

    不過(guò)，10月改善型購(gòu)房比例或?qū)⒂兴厣?。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，在“十一”黃金周后或?qū)⒂幸恍┗亓鞫质袌?chǎng)的購(gòu)房者，而目前中、大戶型二手房市場(chǎng)仍保持較明顯的議價(jià)空間，相信可吸引一部分回流二手市場(chǎng)購(gòu)房的改善型買家關(guān)注。此外，在“9·30”房貸新政利好下，相信在各銀行細(xì)則相繼落實(shí)后，亦將有可能促使首次改善型換房買家入市積極性回升，從而利好二手房市場(chǎng)中符合改善型購(gòu)房者需求的房源交投活躍度有所回升。

    央行救市效果 有待明年初檢驗(yàn)

    今年9月30日，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出“關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作”的通知，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

    業(yè)界普遍認(rèn)為，此次央行站在積極支持居民家庭合理的住房貸款需求的角度來(lái)提出相對(duì)寬松的信貸政策，想通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上行的意圖明顯。

    為進(jìn)一步了解現(xiàn)時(shí)二手住宅市場(chǎng)上客戶的付款方式變化，滿堂紅市場(chǎng)研究部把2013年全年和2014年前三季度通過(guò)本公司促成的二手住宅買賣個(gè)案按付款方式進(jìn)行對(duì)應(yīng)分類（下表）可以看到，2013年和今年前三季度的二手買家都有一個(gè)共同特征，二次購(gòu)房的客戶采取一次性付款的比例，比首次購(gòu)房客戶采取一次性付款的比例要高，今年前三季度該比例更達(dá)到58.0%。

    從表上看，改善型客戶在資金調(diào)配上似乎相對(duì)較靈活，但這不代表二次購(gòu)房的客戶不需要銀行貸款，2013年11月“穗六條”實(shí)施后，二次購(gòu)房的首付款比例提高到七成，而銀行在實(shí)際操作中，更可能把對(duì)應(yīng)物業(yè)的評(píng)估價(jià)作“技術(shù)性調(diào)低”，從而令貸出的比例只有兩成或更低。采取純商業(yè)貸款或組合貸款作為購(gòu)房手段的二次購(gòu)房客戶比例，從去年全年的31.3%下降到今年前三季度的25.9%，既反映了信貸市場(chǎng)的緊張情況，也體現(xiàn)了二次購(gòu)房客戶所面臨的窘迫境地。

    滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，“9·30”央行房貸新政肯定會(huì)刺激改善型客戶積極看房，在廣州市內(nèi)尚未入市的準(zhǔn)買家當(dāng)中，至少有一半是帶有換房意識(shí)的，且大部分已還清上一套房的貸款，這批客戶受制于“穗六條”，只能一邊看房一邊等待。只要地方銀行能按新政策執(zhí)行相應(yīng)的“還清當(dāng)首套”原則，改善型準(zhǔn)買家入市的幾率便會(huì)大為增加。

    但值得注意的是，今年剩余的兩個(gè)多月里，多數(shù)銀行的信貸額度已不多，能給予改善型客戶以基準(zhǔn)利率及首付款比例四至五成已是不錯(cuò)的“待遇”，要地方銀行給予首付三成及0.7倍的優(yōu)惠利率，恐怕得等到2015年1月方可實(shí)現(xiàn)。故除非能對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行適度放松，否則今年第四季度的廣州二手樓市成交量，仍舊難有明顯的觸底反彈，二手樓價(jià)在短期內(nèi)更難以轉(zhuǎn)頭向上。