美聯(lián)儲即將宣布退出近七年的量化寬松(QE)政策。除了環(huán)球資本市場可能受到影響外，不少專家、學(xué)者更憂心忡忡，以為美聯(lián)儲退出QE政策之后，游資將大量撤離中國，會導(dǎo)致中國的房價大跌，甚至引發(fā)中國樓市崩盤。

 

我認為這種看法雖然駭人聽聞，但卻是完全站不住腳的，當中的原因如下。

 

其一，境外熱錢并沒有直接流向樓市，因此即使熱錢流走，對樓市影響也不大。熱錢的特征是來也快，去也快，游資涌入一個國家或地區(qū)往往鐘情于炒股、炒匯價，但不會直接參與樓房的買賣，避免影響熱錢快速侵入、快速抽離的速度。

 

這也是為何美國過去推出QE1、QE2之后，美國房地產(chǎn)市場仍舊一直處于低迷狀態(tài)，毫無起色的原因，這些資金根本不愿意在樓市上過多停留。直到美聯(lián)儲不得不推出為購買美國房地產(chǎn)貸款樓按債券的QE3之后，美國的樓市才因這個“私人定制”的QE3略見起色。

 

因此，美國退出QE政策之后，到底有多少熱錢會從中國樓市上撤走，實在不應(yīng)過于高估。其實，中國的樓市向來受供求關(guān)系以及中央政府的政策所主導(dǎo)，說白了，那就是過去這么多年中國房價的升跌主要是由中國人自己的錢說了算，并不關(guān)國際熱錢什么事。

 

其二，美國即便收緊貨幣政策，對中國房價也影響不大。美國退出QE政策，并不意味很快就要收緊貨幣政策，即使美國未來要加息，也基本很難沖擊美國的房價，更別說影響中國的房價了。

 

所謂數(shù)據(jù)會說話。在過去20年，美聯(lián)儲分別在1994年、1999年和2004年進行了三次加息，美聯(lián)儲這三次加息，美國房價不跌反升。美國的房價從1994年開始一直漲到2006年，上漲時間高達13年，漲幅約110%，每年漲幅為8%左右。

 

美聯(lián)儲加息，美國自己的房價都沒有跌。而且，美聯(lián)儲加息的那三個年頭，就連實施聯(lián)系匯率，跟隨美聯(lián)儲加息的香港，房價也不跌反升。所以，美聯(lián)儲加息，對美國本土的房價都影響不大，如何能實質(zhì)影響中國的房價呢？

 

其三，觀察房價的走勢需要以年作為單位。即使美國退出QE政策，真的刺激中國房價出現(xiàn)短暫的波幅，也不意味中國的樓市從此就出現(xiàn)下跌的趨勢。

 

觀察樓市和觀察股市不同，股市是宏觀經(jīng)濟的領(lǐng)先指標，樓市則是宏觀經(jīng)濟的滯后指標，這意味當宏觀經(jīng)濟還沒有變化的時候，股市指數(shù)已經(jīng)提前反應(yīng)，但宏觀經(jīng)濟持續(xù)上漲或衰弱一年以上，房價才會緩緩上升或下跌。所以，房地產(chǎn)雖然與股市的走勢有相關(guān)性，但有時間上的落差。不能因為房地產(chǎn)市場三兩個月的數(shù)據(jù)變好或變差，就以為房地產(chǎn)市場前景出現(xiàn)改變。由于房地產(chǎn)市場一個循環(huán)周期長達數(shù)年，觀察房地產(chǎn)盛衰的時間長度起碼要以年為單位，才能確知房地產(chǎn)盛衰的大方向。

 

簡而言之，美聯(lián)儲退出QE政策乃至加息，的確會對中國民眾帶來心理影響，可能會導(dǎo)致房價短暫出現(xiàn)波幅，但也僅僅是心理影響，對中國房價長期走勢不會造成太大影響。何況，中國房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟向前發(fā)展的支持之一，不但涉及到相關(guān)近七十個行業(yè)的發(fā)展，也關(guān)系到大批民眾的就業(yè)問題，假如中國樓市有出現(xiàn)崩盤的風險，中央政府必然及時推出救市政策，挽樓市于既倒。