隨著“津十六條”、“9·30房貸新政”、“公積金政策調整”等各項樓市調控政策的落地實施，各類購房需求開始重新釋放。但由于今年樓市整體相對低迷，大部分開發(fā)商的業(yè)績達成率并不理想。業(yè)內人士分析認為，在高庫存以及全年銷售業(yè)績壓力等因素的影響下，四季度房企仍將會以去庫存為主，優(yōu)惠促銷力度不會降低，有購房意愿的市民可以更多關注在售的現(xiàn)房、準現(xiàn)房項目。

 

庫存出清周期攀升

 

現(xiàn)房市場活躍的背后是庫存量不斷攀升的巨大壓力。10月天津住宅市場持續(xù)回升，“津十六條”、公積金等新政相繼出臺有效改善了當前市場觀望態(tài)勢，促進潛在需求釋放，使月底出現(xiàn)“翹尾”成交。結合項目開盤、加推情況來看，在有效營銷策略的配合下，整體去化情況較上月有明顯提升。但根據中國指數(shù)研究院天津分院數(shù)據顯示，今年以來，本市住宅市場持續(xù)高位供應，而成交方面的低迷促使庫存量一路高升。截止到10月31日，住宅市場的可售量為2342.57萬平方米，環(huán)比上月增加5萬平方米，攀至歷史新高。出清周期自2012年5月份以來再次攀至30個月以上水平，達30.2個月。

 

分區(qū)域來看，天津全市四大片區(qū)可售量漲落參半。其中市內六區(qū)可售量為218.92萬平方米，環(huán)比增加1.72萬平方米，再攀高值。供應房源主要集中于河東區(qū)、河北區(qū)，受成交量回升影響，出清周期降至23.9個月。環(huán)城四區(qū)出清周期為20.8個月，為四大片區(qū)中最低水平。濱海新區(qū)出清周期為53.2個月，高居四大片區(qū)首位。遠郊區(qū)縣可售量至731.73萬平方米，達歷史高位，利好政策的入市促使成交量回升，至藍印政策取消后高值，但仍不足20萬平方米水平，供應的相對高位促使出清周期持續(xù)走高，至28.4個月。臨近年終，房企將以去化現(xiàn)有房源為主，購房者可根據各區(qū)域具體情況結合自身需求挑選合適房源。

 

新增供應年底減少

 

10月全市四大片區(qū)中僅市內六區(qū)成交量有所增加，成交13.23萬平方米，環(huán)比增幅為21.32%，成交量持續(xù)上行，至今年以來高值。環(huán)城四區(qū)成交27.06萬平方米，環(huán)比增幅僅為1.25%。從整體來看，四大片區(qū)成交量較去年同期均有一定降幅，市場需求并未有效釋放。

 

根據中國指數(shù)研究院天津分院數(shù)據顯示，10月份天津住宅市場供應量大幅回落。商品住宅新增供應82.82萬平方米，環(huán)比降幅為57.01% ，為今年以來除2月份之外的第二低值，相較去年同期，亦有39.76%的降幅。其中，全市四大片區(qū)供應量均現(xiàn)明顯回落，新增供應14.74萬平方米，環(huán)比降幅達62.59%。環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)降幅也分別達到70.34%和54.64%。新盤供應量的減少給一些已經進入市場一段時間的現(xiàn)房、準現(xiàn)房帶來了活躍空間。

 

搜房網數(shù)據監(jiān)控中心的統(tǒng)計顯示，11月份天津市預計將有18個項目開盤，開盤數(shù)量環(huán)比減少60.00%，同比減少59.09%。其中市內六區(qū)有2個、環(huán)城四區(qū)4個、濱海新區(qū)4個、遠郊區(qū)縣8個，各區(qū)開盤數(shù)量與上月相比均有不同程度的下跌。這些項目中全新盤有13個，比重較上個月減少53.57%。

 

項目尾盤選擇增多

 

面對一整年的積壓庫存，開發(fā)商選擇“減新”，全力備戰(zhàn)“推陳”，爭取在年底創(chuàng)造一個好的業(yè)績。購房者可以將關注點投向一些地理位置和性價比較高的掃尾樓盤，“淘”到低價、優(yōu)質的特惠房源。

 

所謂尾盤其實是樓盤經過熱銷期后，剩余的一小部分單位。天津市場內很多樓盤經過前期推廣和銷售，已進入到尾盤銷售階段。很多購房者在選擇房屋時忌諱尾盤是“挑剩下的”，事實上，尾盤房源也可以大致分為兩類，一是朝向、采光、樓層、戶型相對較差的單位，也就是很多人印象中的“劣房”；二是一些樓盤為銷售進度考慮，配合“低開高走”銷售策略而特意設置的保留單位，或者是一些由于貸款未審批等原因取消預定的單位。對于后者而言，不少尾盤房源的含金量也很高，善淘者甚至可能得到意外驚喜。

 

以東麗區(qū)成林道附近某項目為例。該項目2010年開盤，26棟14層小高層已經全部入住，周邊交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設施相對完善。目前，該項目仍有幾套95平方米房源在售，可贈送陽臺。而剩余的頂層134、138平方米三室戶型優(yōu)惠更多，不僅每平方米起價低至萬元，還可以贈送車位。而位于海光寺板塊的某精裝修公寓項目，憑借其優(yōu)越的地理位置及周邊配套，2009年開盤當日便銷售過半。目前該項目尚有10余套現(xiàn)房在售尾房，戶型為35平方米至70平方米的一居室及130平方米左右兩居室房源，雖無其他優(yōu)惠，但均價19000元/平方米的價格相對較低。其他如富力津門湖、格調藝術領地等項目的大戶型在售現(xiàn)房，則能滿足改善型購房需求。

 

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，類似的尾盤項目不少，從板塊、戶型、種類等方面均各有特色，購房者如果能深入了解，各取所需，很可能在尾盤中“淘”到自己的心儀房屋。與此同時，市民在購買尾盤時，也應查驗實地看房的結果與房地產廣告、售樓書上的介紹進行對照比較，真實考量房子是否符合自己的居住需求，例如朝向、樓層、噪音、戶型布局等等，綜合衡量各方面條件，選擇適合自己需求的好房子。