作為商業(yè)地產(chǎn)其中的一項，寫字樓租售經(jīng)過長達十年的發(fā)展，目前正在從一個相對粗放的市場逐漸走向以封閉式管理、以甲級寫字樓為代表的寫字樓市場。由于越來越多的高樓大廈搶走了原先沿街的舊式老樓辦公的客人，因此，搶奪寫字樓辦公者的降價大戲正在悄無聲息地展開。業(yè)界人士早有預(yù)測：莞內(nèi)甲級寫字樓租出乙級寫字樓的價格，乙級寫字樓只能收到普通街邊樓的租金將成為常態(tài)。眼下，這種趨勢有越來越明顯的特征。

 

東莞租金：廣深的五分之一

 

昨日，從事外貿(mào)生意的重慶人張慶洋將自己的公司搬進了第一國際某大樓的寫字樓，這是當(dāng)前東莞市內(nèi)租金最高的辦公樓之一，該大樓與東莞大道一路之隔的環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、電信大樓等組成了南城區(qū)核心CBD。但是，這里租金卻便宜得出人意料：張慶洋告訴記者，他原來在莞城一處舊工廠改造的樓內(nèi)辦公，每月每平方米租金30元，并不比現(xiàn)在的新辦公樓便宜多少，出于對公司形象的考慮，他選擇了后者。

 

張慶洋這樣的小微企業(yè)正是東莞市內(nèi)寫字間最大的群體，也是幾乎所有寫字樓爭奪的主要客戶群體。這些公司通常只有十幾個人或者幾個人，從事一般的貿(mào)易或者其他服務(wù)業(yè)務(wù)，對于辦公室的面積要求不高，100平方米以內(nèi)算是普遍現(xiàn)象。而對于租金這個寫字樓核心問題，這些公司的心理范圍在一個月每平方米50元以內(nèi)，超過這個價格幾乎不被接受。

 

與廣州、深圳相比，一墻之隔的東莞寫字樓顯然沒有可比性，同樣的大樓、同樣的物業(yè)管理水平，東莞的租金只有兩大城市的五分之一左右。而根據(jù)記者了解到，價格的低廉并沒有讓寫字樓生意火爆，相反，中高檔寫字樓長期空置率較高屬于常態(tài)。滿堂紅地產(chǎn)的業(yè)務(wù)人員張女士告訴記者說，東莞的甲級寫字樓以環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心竣工為標志，隨后在南城、莞城先后崛起了一大批豪華寫字樓建筑大廈，知道最近萬達廣場等包含寫字樓項目的開業(yè)，將寫字樓的規(guī)模、檔次和管理水平推到了全新的時代。

 

然而，寫字樓的轉(zhuǎn)型升級并沒有帶來價格的上漲，目前，從20元~50元的每平方米租金是整個寫字樓市場的通價。

 

在南城區(qū)某知名大廈，記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，盡管開張了3年有余，然而至今依然處于大量空置的狀態(tài)，在第十樓，記者相繼了解發(fā)現(xiàn)，多達20多個門牌號碼，只有5家公司在正常開業(yè)辦公，其他均處于閑置狀態(tài)，其中不少通過玻璃門里面的毛坯房狀態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，從來沒有使用過的單元為數(shù)不少。該大廈的保安告訴記者說，整個大樓可能有三分之一的單元在辦公，但是大廈業(yè)主公司沒有壓力，因為整個大廈只是集團公司眾多項目的其中之一，只要租金能夠維持運作，總公司就不會降價攬客。目前，這里的租金每個月為40~50元/m2，新公司進駐通常還有幾個月的裝修期免費。

 

即使被稱為莞城最大的寫字樓匯豐中心，這個莞城區(qū)最大的三舊改造項目，有原來的舊工廠改造而成的甲級寫字樓，經(jīng)過幾年的運作，也沒有出現(xiàn)飽和的狀態(tài)。在南城鴻福路中高檔集中的區(qū)域，眾多寫字樓空置率較高是常態(tài)。“空置率高就租不出好價格，這是市場邏輯，因此東莞寫字樓市場發(fā)展緩慢不足為奇。”從事寫字樓租售中介的陳華軒說。

 

甲級寫字樓競爭高峰到來

 

盡管當(dāng)前市場上中高檔寫字樓空置率不容樂觀，但是這并沒有阻擋市區(qū)內(nèi)寫字樓的快速完工，類似于萬達廣場這樣的高檔項目，在今后一兩年時間內(nèi)將更多的出現(xiàn)，萬科中心、民營總部基地、臺商大廈、康帝酒店等典型的甲級寫字樓相繼完工投入使用，在快速實現(xiàn)市區(qū)內(nèi)寫字樓升級的同時，也加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭。

 

細數(shù)當(dāng)前面市的甲級寫字樓，記者發(fā)現(xiàn)今年新推出的就達到二十個之多。據(jù)位于莞太路的中央財津廣場市場推廣人員介紹，該項目寫字樓和公寓功能兼?zhèn)涞脑O(shè)計由于定位較為準確，因此在推出市場后走勢不錯。而南城區(qū)類似這樣的同類寫字樓產(chǎn)品還有多個。這些項目大多在運作上施行租售兩條腿走路，而售價則基本上定位在一萬元一平方米以上。個別管理上檔次的甲級寫字樓則售價高達兩萬元一平方米，在市場上，寫字樓的空置率偏高始終讓投資者有些顧慮，因此，作為商業(yè)地產(chǎn)的品種之一，寫字樓交易長期處于邊緣的位置，來自滿堂紅、中原地產(chǎn)等中介機構(gòu)人員的反饋信息表明，寫字樓中介業(yè)務(wù)在公司內(nèi)基本上處于忽略不計的地位，因為交易量實在太小，從而導(dǎo)致開發(fā)商大多以收租來進行長線投資。

 

相反，中高檔寫字樓一方面空置率偏高，市場發(fā)展緩慢，但是市場價格相對便宜、能夠提供吃住配套環(huán)境的公寓樓、街邊老樓卻較為吃香，這些老式辦公樓因為價格低廉、同時利于管理成為眾多小微企業(yè)的鐘愛的辦公場所。安義物業(yè)的高層陳華軒告訴記者說，東莞就是一個小微企業(yè)占據(jù)99%市場的新興城市，這些企業(yè)不在意辦公形象，節(jié)省成本創(chuàng)業(yè)是他們的共同心態(tài)，因此，市場上二十元、三十元一類檔次的辦公樓是最吃香的。

 

業(yè)界：看好后市

 

盡管如此，東莞市的寫字樓改造和轉(zhuǎn)型升級并沒有停止腳步，以萬達廣場開業(yè)，同期推出甲級寫字樓為標志性事件，東莞的高層大廈在接下來的市場中將不斷增加，業(yè)界普遍認為，寫字樓轉(zhuǎn)型升級才剛剛開始，類似于萬達廣場、萬科廣場這樣集寫字樓、商業(yè)中心為一體的超大型建筑將越來越多出現(xiàn)，最后整體上提升東莞寫字樓的檔次。萬科東莞高層易平安在一次媒體會上透露說，位于莞城旗峰路的萬科廣場將會出現(xiàn)寫字樓產(chǎn)品。而在萬科廣場附近三公里范圍之內(nèi)，至少已經(jīng)宣布立項的商業(yè)綜合體產(chǎn)品有五個左右。這些項目無不具有高檔寫字樓產(chǎn)品。

 

合富置業(yè)的一位高層認為，對于資金成本非常高的開發(fā)商而言，寫字樓開發(fā)看上去市場壓力大，但是開發(fā)寫字樓的企業(yè)也大多實力雄厚，屬于玩得起的群體，大型開發(fā)商融資渠道很多，寫字樓只是其整個投資組合的一小部分。東莞的寫字樓租賃需求相對較弱，但是，城市轉(zhuǎn)型升級必然刺激創(chuàng)業(yè)企業(yè)的發(fā)展，同時金融機構(gòu)也將大力擴展業(yè)務(wù)，這就是寫字樓未來市場所在。

 

一方面，多個房地產(chǎn)顧問公司數(shù)據(jù)顯示，由于供應(yīng)量過大及經(jīng)濟形勢不甚明朗，東莞寫字樓將和其他城市一樣，甲級寫字樓在未來兩年內(nèi)會延續(xù)相對過剩狀態(tài)，甚至可能進一步引發(fā)價格戰(zhàn)，但是，從長遠來看是令人樂觀的，因為市場在發(fā)展，企業(yè)在壯大，具有長期保值功能的寫字樓將是那些做大做強的公司必須持有的物業(yè)。新近開業(yè)的某甲級寫字樓開發(fā)商負責(zé)人坦言，他們作為開發(fā)商，不會在意短時間的市場行情，在財力足夠支撐的情況下，往后看十年八年，坐等市場變化才是王道。