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問答
備受爭議的限價房上市問題終于塵埃落定，近日廣州市國土房管局出臺了《限價商品住宅退出操作指引》和《限價商品住宅上市交易操作指引》（以下簡稱指引）兩份文件，對限價房如何退出、上市和取得完全產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，而這兩份文件也被業(yè)主稱為全國“最苛刻”的限價房上市規(guī)定。
8359套限價房按新指引退出
據(jù)悉，2006年以來，廣州市共組織公開出讓了保利西子灣、萬科城花園、中海金沙馨園、龍光峰景華庭和宏康和園等限價商品住宅用地項(xiàng)目。上述項(xiàng)目的8359套限價商品住宅均已按《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》（穗府〔2008〕1號，以下簡稱1號文）的規(guī)定銷售完畢。在1號文中就已經(jīng)有過規(guī)定，權(quán)屬登記滿5年的，如果要上市或取得完全產(chǎn)權(quán)，要繳納契稅課稅價格與原價差價的70%作為土地收益價款給政府。
如今為進(jìn)一步明確限價商品住宅5年內(nèi)退出和5年后上市交易的具體操作，市國土房管局向社會公布《限價商品住宅退出操作指引》和《限價商品住宅上市交易操作指引》。
廣州市國土房管局相關(guān)人士表示，該批限價商品住宅的退出、上市交易等后續(xù)管理規(guī)定，按照舊案舊辦法，繼續(xù)適用1號文。在適用范圍，新的指引僅適用于已按1號文銷售的8359套限價商品住宅。
5年內(nèi)可“內(nèi)循環(huán)”但需算折舊
據(jù)悉，按照指引，限價商品住宅5年內(nèi)退出的，將實(shí)行“內(nèi)循環(huán)”退出的模式，即：可先由政府回購；政府不回購的，需要由業(yè)主聯(lián)系符合限價商品住宅購買條件者購買。在退出的房屋價格方面，該指引規(guī)定，房屋銷售價格按照年限折舊率結(jié)合成新確定。
記者查詢廣州市房管局公布的折舊表發(fā)現(xiàn)，限價房將按照高層框架結(jié)構(gòu)進(jìn)行折舊，折舊年限為80年計算的話，第5年的折舊率是94.38%,也就是說，如果在第5年但又未滿5年整的情況下，限價房業(yè)主花原價100萬購買的限價房要退回政府或賣給其他限價房購買對象，只能得到94.38萬元，5.62萬元將作為折舊費(fèi)不再退回。
另外，在房屋性質(zhì)方面，指引規(guī)定，5年內(nèi)退出的，房屋性質(zhì)仍屬于限價商品住宅。
5年后可上市交易也可取得產(chǎn)權(quán)
限價商品住宅取得房地產(chǎn)權(quán)屬登記5年后，又如何上市交易，這是限價房業(yè)主們最為關(guān)心的問題。按照新發(fā)布的指引，限價商品住宅滿5年后可上市或取得完全產(chǎn)權(quán)，上市是指產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓限價商品住宅并補(bǔ)繳土地收益價款，產(chǎn)權(quán)人也可自行繳納土地收益價款后取得完全產(chǎn)權(quán)。也就是說，限價房業(yè)主在取得房地產(chǎn)權(quán)屬登記5年后，可以上市賣掉這套房子，或者補(bǔ)繳土地收益價款后，將這套房子變成完全能自行支配的普通商品住宅。
在補(bǔ)繳土地收益價款標(biāo)準(zhǔn)方面，指引規(guī)定：土地收益價款按照交易時點(diǎn)或申請補(bǔ)繳時點(diǎn)契稅課稅價格與原購買價格之間差價的70%計繳。補(bǔ)交土地收益價款后，房屋性質(zhì)登記為商品住宅。
算賬
房價漲得越高 業(yè)主換房越吃虧
出售房價200萬元，政府要拿走98萬元，業(yè)主只能得102萬元
事實(shí)上，早在今年上半年，限價房如何上市銷售就在限價房業(yè)主群體中引發(fā)種種議論，尤其是房價差額的70%要上交政府的規(guī)定，更是遭到業(yè)主聯(lián)名上書反對。今年4月份，本報曾就此事作過專門報道。
按照新公布的指引，土地收益價款繳納標(biāo)準(zhǔn)基本上與2008年市政府發(fā)布的1號文沒有根本區(qū)別，這自然還是引發(fā)了不少限價房業(yè)主的不滿。“實(shí)在是全國最苛刻的限價房上市規(guī)定！”家住龍光峰景華庭的限價房業(yè)主謝小姐向記者表示，如果按照政府的辦法，賣掉自己的房子根本買不回同地段、同面積的商品房，更別說改善居住環(huán)境了。
限價房小區(qū)中海金沙馨園的業(yè)主李先生則給記者算了一筆賬，當(dāng)時他們買房時只有6000多元/平方米，如果小區(qū)的房價漲到20000元/平方米，以100平方米計算，差價就有140萬元，政府要拿走其中的98萬元，業(yè)主們只能得到102萬元的售房款，僅能在同地段買一套50平方米的房子。而房價如果漲到30000元/平方米，政府就要拿走168萬元，業(yè)主們只能得到132萬元，只能在同地段買到一套44平方米的房子。李先生稱：“樓價漲得越高，限價房相對普通商品房就‘貶值’得越厲害，這讓限價房業(yè)主怎么活。”
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