1月7日，北京土地市場(chǎng)出讓三宗地塊，其中豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯地塊以86.25億元總價(jià)創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，成為新科總價(jià)地王。
在樓市下行探底并在2014年底出現(xiàn)一絲暖意背景下，一線城市土地市場(chǎng)也表現(xiàn)出火爆態(tài)勢(shì)，尤其是近兩個(gè)月來(lái)，高價(jià)地塊頻出。業(yè)內(nèi)分析預(yù)測(cè)，2015年土地市場(chǎng)可能進(jìn)一步復(fù)蘇，但這種行情是否能傳遞到樓市還有待觀察。
地王 北京誕生新科總價(jià)地王
記者了解到，白盆窯地塊在掛牌伊始便受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。根據(jù)出讓公告信息，該地塊創(chuàng)下2014年以來(lái)北京土地市場(chǎng)多項(xiàng)紀(jì)錄。首先，建筑規(guī)模達(dá)到了41.87萬(wàn)平方米，為2014年以來(lái)面積最大地塊；其次，其起拍價(jià)達(dá)到70.7億元，為2014年起拍價(jià)最高；此外，該地塊將配建最貴自住型商品房，銷售單價(jià)為29000元/平方米。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“如此大的體量此前較為少見(jiàn)，近3年只有6宗規(guī)劃建面超過(guò)40萬(wàn)平方米的地塊出讓。”因此，競(jìng)拍之前業(yè)內(nèi)曾預(yù)計(jì)地塊最后的成交總價(jià)將突破80億元。
在網(wǎng)上競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，地塊共計(jì)收到了5次網(wǎng)上有效報(bào)價(jià)。而在拍賣現(xiàn)場(chǎng)，則吸引了華潤(rùn)首開(kāi)平安聯(lián)合體、龍湖天恒聯(lián)合體、金融街首創(chuàng)聯(lián)合體、萬(wàn)科、住總保利聯(lián)合體等多家知名房企。
7日下午，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)57輪的激烈爭(zhēng)奪，該地塊最終被華潤(rùn)聯(lián)合體以86.25億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到22%。而這一總價(jià)也打破了由西城區(qū)華嘉胡同地塊于2014年8月份創(chuàng)造的74.6億元的總價(jià)紀(jì)錄，白盆窯地塊成為北京土地市場(chǎng)新的總價(jià)地王。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，“白盆窯地塊在北京單個(gè)地塊成交額上突破歷史紀(jì)錄，也是住宅類的最大單體成交地塊，毫無(wú)疑問(wèn)是住宅類的地王地塊。”
資料顯示，白盆窯地塊位于中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園的核心位置，周邊環(huán)繞航天海鷹產(chǎn)業(yè)園、總部基地等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是豐臺(tái)區(qū)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的聚焦區(qū)。同時(shí)，近年來(lái)四環(huán)沿線少有新項(xiàng)目入市，住宅產(chǎn)品更為稀缺，北京西南版塊因此廣受房企關(guān)注，樓面價(jià)屢創(chuàng)新高。
競(jìng)爭(zhēng) 一線城市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，從7日土地市場(chǎng)拍賣情況看，在經(jīng)過(guò)了2014年四季度利好不斷的刺激和市場(chǎng)成交復(fù)蘇勢(shì)頭顯現(xiàn)之后，房企對(duì)于土地市場(chǎng)的熱情有所升溫，中小房企出手即是一種信號(hào)。
1月份前7天，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)完成5宗經(jīng)營(yíng)性用地的成交，土地出讓金總額達(dá)179.3億元。其中，與華潤(rùn)相關(guān)的聯(lián)合體（華潤(rùn)首開(kāi)深聯(lián)新、華潤(rùn)招商局深聯(lián)新和致昌）已經(jīng)先后三度出手，涉及的總金額達(dá)173.15億元。
張大偉指出，這5宗地塊溢價(jià)率都處于高位，相比2014年有不同程度的上漲，單價(jià)、總價(jià)地王也再次出現(xiàn)。不僅如此，北京國(guó)土局目前仍有12宗地塊掛牌待售，其中有8宗將在1月出讓。張大偉表示，“這8宗地塊，其中有6宗掛牌的起價(jià)合計(jì)63.23億元，預(yù)計(jì)整體出讓金額將突破100億元，1月份土地出讓金累計(jì)收入有望突破300億元”。
近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也感嘆道，“北京土地市場(chǎng)開(kāi)門大吉，土地樓面價(jià)五萬(wàn)多似乎將是常態(tài)，溢價(jià)50%以上也是常態(tài)。”
事實(shí)上，近兩個(gè)月一線城市土地市場(chǎng)行情高漲，甚至在整個(gè)2014年一直領(lǐng)先全國(guó)。 2014年12月24日，上海市公開(kāi)出讓12塊土地，其中有5塊住宅用地。當(dāng)日拍賣中，浦東新區(qū)一宗地塊以6.58萬(wàn)元的單價(jià)被格力地產(chǎn)競(jìng)得，該地塊成為上海土地市場(chǎng)新的單價(jià)地王。
億翰智庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)研究員魏峰告訴記者，2014年上海土地市場(chǎng)高價(jià)土地接連出現(xiàn)。例如，麗豐控股拍得的盧灣濱江五里橋街道地塊，單價(jià)接近6萬(wàn)元，一度是單價(jià)地王；而中民投248.50億元競(jìng)得的董家渡地塊也成為總價(jià)地王。
德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)同樣顯示，上海土地市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)住宅類用地的價(jià)格在2014年度居高不下，總價(jià)和單價(jià)地王紀(jì)錄被分別刷新。在市場(chǎng)不景氣的情況下，住宅類用地由于其未來(lái)的盈利更有保障而保持了相對(duì)穩(wěn)定。
根據(jù)德佑方面的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，與2013年相比，2014年上海住宅類用地在價(jià)格分布方面變化明顯，“單價(jià)3萬(wàn)元以上的高價(jià)土地大幅增加，由前一年的2幅大幅增加到11幅。在這11幅地塊中，前灘的熱門地塊占到了5幅，而其他地塊則來(lái)自于黃浦、閘北大寧、楊浦東外灘等市區(qū)區(qū)域”。
“2014年上海全市住宅類用地的平均起拍樓板價(jià)高達(dá)9354元/平方米，環(huán)比大漲近五成。”德佑地產(chǎn)分析師趙葆根告訴記者，2014年上海住宅類用地市場(chǎng)中出現(xiàn)了兩幅總價(jià)百億以上的地王，除了總價(jià)248.50億元的董家渡地王，方興地產(chǎn)以101億元奪得的大寧路街道325街坊地塊也是大寧板塊前所未有的高總價(jià)地塊。
值得一提的是，2014全國(guó)土地市場(chǎng)總價(jià)、單價(jià)排行榜中，幾乎被一線城市大包大攬。尤其是單價(jià)榜單中，京滬兩地總攬前十，地塊價(jià)格均超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米。
從近日的土地市場(chǎng)行情來(lái)看，張大偉告訴記者，“樓面價(jià)接近或者超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一線城市的新常態(tài)，房企拿地全面回歸一線城市，‘面粉貴過(guò)面包’現(xiàn)象再現(xiàn)”。
預(yù)測(cè) “地王”熱度傳遞效應(yīng)有待觀察
上海易居房地產(chǎn)研究院1月6日發(fā)布了《2014年典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》。報(bào)告指出，在2014年上半年市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷的情況下，下半年開(kāi)始，樓市呈現(xiàn)了復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，且在12月份各城市實(shí)現(xiàn)了沖刺，進(jìn)而使得2014年樓市成交呈現(xiàn)明顯的翹尾現(xiàn)象。
易居研究員亢亞娟進(jìn)認(rèn)為，2014年全國(guó)土地市場(chǎng)從成交價(jià)格來(lái)看，“以上升為主，主要是由一線城市帶動(dòng)，一線城市土地資源稀缺，且房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，對(duì)企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力，激烈的競(jìng)爭(zhēng)下必然導(dǎo)致高價(jià)地出現(xiàn)”。
亢亞娟預(yù)測(cè)，2015年土地市場(chǎng)將在2014年基礎(chǔ)上有所復(fù)蘇，全國(guó)20個(gè)典型城市經(jīng)營(yíng)性土地成交量將達(dá)到8%左右的增幅，但不同區(qū)域分化將更加明顯。
業(yè)界普遍認(rèn)為，土地市場(chǎng)與樓市互相影響，地市的火爆往往來(lái)自于對(duì)未來(lái)樓市的樂(lè)觀預(yù)期。2015年地方政府為了刺激樓市需求，有望繼續(xù)在公積金、個(gè)人房貸、購(gòu)房補(bǔ)貼、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、人才引進(jìn)、落戶等方面出臺(tái)相關(guān)措施。
不過(guò)，土地市場(chǎng)的火爆，尤其是地王效應(yīng)能否傳遞到樓市有待觀察。業(yè)內(nèi)人士指出，北京歷史上的多個(gè)地王項(xiàng)目在樓市低迷時(shí)期，一度成為燙手山芋。其他城市也不乏地王難產(chǎn)最終被迫轉(zhuǎn)手，甚至被當(dāng)?shù)卣栈氐南壤?/div>
在張大偉看來(lái)，以白盆窯地王為例，地塊限價(jià)部分合計(jì)為28.59萬(wàn)平米，剩余的可定價(jià)部分只有13.27萬(wàn)平米（包括一部分基礎(chǔ)教育用地）。而該地區(qū)在售的商品房以京投銀泰萬(wàn)科·西華府為例，目前的銷售均價(jià)在4.1萬(wàn)元左右，區(qū)域內(nèi)商品房平均售價(jià)也在4-5萬(wàn)元左右。由此綜合計(jì)算后，該項(xiàng)目利潤(rùn)空間有限。
張大偉進(jìn)一步認(rèn)為，當(dāng)前實(shí)力房企拿地布局普遍選擇回歸一線城市，未來(lái)拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。“房企扎堆一二線城市，在推高地價(jià)的同時(shí)也在醞釀風(fēng)險(xiǎn)”。不過(guò)，他同時(shí)表示，相比三四線城市，一二線市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)要低很多。
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