繼1月5日招商、華潤、九龍倉、平安聯(lián)合體以86.9億元摘豐臺兩地塊后，華潤、首開、平安聯(lián)合體1月7日豪氣出手，經(jīng)過53輪競拍，以86.25億元拿下“北京史上起拍價格最高”的南四環(huán)白盆窯村地塊，溢價率22%，折合樓面價3.8萬元/平方米一舉刷新北京總地價。
這宗北京史上起拍價格最高、面積巨大的單體住宅地塊，最終超越了去年華嘉胡同74.6億元。
大牌房企聯(lián)手拿地
白盆窯歸屬于豐臺區(qū)，位于南四環(huán)，傳說是因明清時期為皇宮內(nèi)燒制青花陶瓷而得名，晚晴開始燒制花盆，解放后窯洞廢棄被用作花卉市場。
北京市土地整理儲備中心文件顯示，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村1516-0665等地塊（豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化白盆窯村舊村改造一期二期），規(guī)劃為二類居住及基礎(chǔ)教育用地，建設(shè)用地面積15.57萬平方米，規(guī)劃建筑面積不大于41.87萬平方米。
此前，北京總價、單價雙料地王由華嘉胡同地塊保持，該地塊于2014年8月被華融以74.6億元總價拿下，溢價率110%，其中商業(yè)金融用地的樓面地價高達(dá)9.3萬元/平方米。
根據(jù)出讓條件，白盆窯配建建筑面積16.33萬平方米的“限價商品住房”及12.26萬平方米的“自住型商品住房”，其中“限價商品住房”銷售限價為1.7萬元/平方米，配建的“自住型商品住房”銷售限價也高達(dá)2.9萬元/平方米。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，該地塊的商品房住宅部分僅為12.34萬平方米，樓面價為3.8萬元/平方米。
面對白盆窯這個近60個標(biāo)準(zhǔn)足球場大小的“巨無霸”，早前就曾有房企人士對記者估計，如此體量，即便是有實力的央企，也可能不會單獨作戰(zhàn)，最終的結(jié)果很可能是聯(lián)合出手“吞”下。
對該地塊的特點，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，白盆窯地塊住宅部分以限價房和自住房為主，且政府限定售價均在同類產(chǎn)品中位于偏高水平，可能對未來項目的周轉(zhuǎn)率提出挑戰(zhàn)。此外，她提到，扣除保障房和自住房后，剩余體量過小，可供銷售、快速變現(xiàn)的產(chǎn)品也相對有限。
而2014年半年報顯示，作為華潤集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，此次參與拿地的華潤置地去年上半年合約銷售金額約255.6億元，簽約面積229.96萬平方米，分別較上年同期下降24.3%和20.0%，按700億元的年度目標(biāo)計算，華潤置地去年上半年僅完成全年銷售目標(biāo)的36.5%。
北京市場是如此兼具誘惑力與挑戰(zhàn)性。1月5日新年土地“首拍”時，招商、華潤、九龍倉、平安以史上最大的聯(lián)合體出現(xiàn)，曾被業(yè)內(nèi)解讀為房企在一線城市分擔(dān)風(fēng)險、態(tài)度謹(jǐn)慎的信號。彼時，華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長任志強(qiáng)(微博)在微博上評價稱：“北京土地市場開門大吉，土地樓面價5萬多似乎是常態(tài)，溢價50%以上也是常態(tài)。”
北京房價進(jìn)入6萬元時代？
昨日又有媒體引述萬科高級副總裁、萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶的表述稱，2012年7月至2015年1月，北京公開出讓土地中，樓面地價超2.5萬元/平方米的地塊的就有60余塊之多，3萬元/平方米以上的也有近30塊，多數(shù)尚未入市?？紤]到稅金、利息，這些地塊成本比拍得時又有近20%以上的上升。以2015年二季度開始入巿算，標(biāo)志北京將有近70個以上項目，近百次開盤價格在5萬~7萬元/平方米以上，且這些地塊多在五環(huán)或之外，因此標(biāo)志著2015年開始，北京普通商品房將進(jìn)入6萬元/平方米時代。
地價節(jié)節(jié)攀升，土地市場也成為強(qiáng)者或強(qiáng)者聯(lián)合體的游戲。張大偉對1月5~7日兩個交易日的土地成交做的統(tǒng)計顯示，3日內(nèi)，北京土地市場成交5宗土地，吸金已經(jīng)達(dá)到了179.3億元，其中溢價率都處高位，相比2014年有不同程度的上漲，單價、總價地王再次出現(xiàn)。
目前北京土地市場上，掛牌待售的有12宗地塊，其中有8宗將在本月出讓，這8宗地塊中6宗的掛牌起價合計為63.23億元，另外兩宗大體量地塊招標(biāo)出讓。張大偉因此預(yù)計，這些待售地塊整體出讓金額將突破100億元，1月全月土地出讓金有望突破300億元。
對于樓面價接近或者超過房價現(xiàn)象，張大偉認(rèn)為，隨著房企拿地全面回歸一線城市，“面粉貴過面包”再次成為一線城市特別是北京土地市場的新常態(tài)。
“部分房企對一線城市的住宅地塊，再次出現(xiàn)明顯的爭奪現(xiàn)象，預(yù)計后市一二線城市拿地競爭將更加激烈。”張大偉提醒，房企扎堆一二線城市，在推高地價的同時，也在明顯醞釀風(fēng)險，但他同時認(rèn)為，相比三四線已經(jīng)可以看到的風(fēng)險，一二線市場的風(fēng)險仍低很多。
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