去年底以來，一線城市土地市場“風(fēng)生水起”“面粉”貴過“面包”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，樓市成交也“量價(jià)齊升”。一線城市回暖能否持續(xù)？樓市是否已“滿血復(fù)活”？

 

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2014年12月，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1．2個(gè)百分點(diǎn)，成為3個(gè)月以來新房價(jià)格首個(gè)環(huán)比上漲的城市；北京、上海、深圳、廣州等四個(gè)一線城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比也全部上漲，平均漲幅為0．4％。

 

除了房價(jià)整體企穩(wěn)上漲外，一線樓市成交量也快速回升。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀2014年12月房價(jià)數(shù)據(jù)時(shí)表示，當(dāng)月四個(gè)一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長均在15％以上，遠(yuǎn)高于全國平均水平。

 

與此同時(shí)，在全國土地市場整體持續(xù)低迷的大背景下，一線城市土地市場顯得格外“任性”。市場機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市土地出讓收入高達(dá)5072億元，其中住宅用地成交額首次突破3000億元，創(chuàng)下歷史新高。

 

進(jìn)入2015年后，一線城市的土地市場熱度并未消退。據(jù)監(jiān)測，2015年1月前半月，四個(gè)一線城市土地出讓金總計(jì)超過200億元，樓面價(jià)格和溢價(jià)率雙雙創(chuàng)下去年以來的新高，分別為1．17萬元／平方米、30．5％。1月7日，華潤、首開、平安聯(lián)合體以總價(jià)86．25億元的價(jià)格競得北京豐臺(tái)白盆窯地塊，成為北京新的總價(jià)地王，剔除限價(jià)商品房和自住型商品房后，該地塊樓面價(jià)超過5萬元／平方米，而該區(qū)域的二手房價(jià)格僅在4萬元／平方米左右。

 

一線樓市企穩(wěn)回升是當(dāng)前樓市分化加劇的表現(xiàn)。由于資源高度集中、人口大量流入、潛在住房需求旺盛，一線城市庫存消化壓力相對(duì)較小，而多數(shù)三四線城市存在產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入不足的問題，仍面臨高庫存壓力。具有品牌、資金和資源優(yōu)勢(shì)的龍頭房企也紛紛回歸一線拿地，提高市場占有率，土地市場競爭加劇不僅推高了房價(jià)成本，也在一定程度上加重了房價(jià)上漲預(yù)期。此外，一線城市對(duì)政策調(diào)整更加敏感，首套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松、降息等對(duì)去年底以來一線樓市顯現(xiàn)回暖產(chǎn)生了積極作用。

 

不過，業(yè)內(nèi)人士指出，一線城市回暖并不意味著樓市已“滿血復(fù)活”。高庫存壓力、行業(yè)資金面趨緊、需求增長放緩等，決定了樓市筑底調(diào)整還將持續(xù)較長時(shí)期。首先，樓市庫存持續(xù)增加，局部區(qū)域供應(yīng)嚴(yán)重過剩。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，全國商品房待售面積再創(chuàng)新高，達(dá)6．2億平方米，比2013年末增加1．3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。其次，去庫存風(fēng)險(xiǎn)加大使得金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速首次出現(xiàn)負(fù)增長，未來行業(yè)資金趨緊將呈常態(tài)化。此外，住房制度改革和人口紅利帶來的需求爆發(fā)期已經(jīng)結(jié)束，目前居民投資渠道日趨多樣化，住房逐步回歸消費(fèi)和居住屬性，未來需求將進(jìn)入平穩(wěn)釋放期。

 

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一認(rèn)為，樓市的地區(qū)性差異越來越明顯，一線城市“風(fēng)向標(biāo)”作用已經(jīng)弱化。在供明顯大于求的城市，消化存量仍是2015年的重要任務(wù)。對(duì)于一線城市而言，高房價(jià)與購買力不足之間的矛盾仍然突出，在繼續(xù)做好保障房建設(shè)和分配入住的同時(shí)，要規(guī)范和發(fā)展穩(wěn)定的住房租賃市場，使居民通過租賃和購買兩種方式實(shí)現(xiàn)住有所居。