據(jù)經(jīng)緯行研究中心最新發(fā)布的1月廣州土地市場(chǎng)研究報(bào)告，2015年1月份，廣州市出讓商住、商服地塊共7宗，均為底價(jià)成交，住宅地塊占4宗，商服地塊占3宗，總出讓土地面積27.88萬(wàn)平方米，環(huán)比上升722.42%，總出讓金額51.47億，其中商住地塊48.66億，占總成交金額94.55%。2015年首月土地出讓低谷反彈，而底價(jià)成交則成為主基調(diào)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)u趨理性。

    房企紛紛“東進(jìn)”拿地

    住宅土地方面，本月底價(jià)成交4宗商住地塊，天河1宗、蘿崗3宗，出讓金額48.66億，其中北京過(guò)江龍遠(yuǎn)洋地產(chǎn)奪天河粵隆客車(chē)廠“舊改”地塊首進(jìn)廣州，富力及時(shí)代則分別奪蘿崗宅地，雙雙拉開(kāi)各“東進(jìn)”序幕。

    蘿崗方面，東區(qū)街開(kāi)發(fā)大道以東NP-B4-2地塊，用地面積3.66萬(wàn)平方米，總建14.34萬(wàn)平方米，被富力地產(chǎn)以底價(jià)7.42億元奪得，折合樓面地價(jià)5175元/平方米；值得注意的是，對(duì)于深耕廣州市場(chǎng)的富力而言，在目前炙手可熱的蘿崗，乃至新黃埔區(qū)，至今仍沒(méi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，此次成功奪下蘿崗宅地，在增加土地儲(chǔ)備的同時(shí)，亦標(biāo)志著富力看好蘿崗的發(fā)展前景，正式進(jìn)軍蘿崗市場(chǎng)，從而拉開(kāi)其“東進(jìn)”的序幕。

    此外，蘿崗科學(xué)城開(kāi)創(chuàng)大道以西KXCD-F2-3地塊、科學(xué)城開(kāi)泰大道以東KXCD-F2-4地塊，均為“舊改”地塊，占面分別為5.06萬(wàn)平方米、2萬(wàn)平方米，建面分別為14.18萬(wàn)平方米、6萬(wàn)平方米，被時(shí)代地產(chǎn)以底價(jià)13.32億元奪得，折合樓面地價(jià)分別為6660元/平方米、6470元/平方米。值得注意的是，兩宅地地理位置較優(yōu)越，周邊已有萬(wàn)科東薈城、中海譽(yù)城等多個(gè)大型住宅小區(qū)，并有植樹(shù)公園等自然生態(tài)資源；

    時(shí)代地產(chǎn)是繼富力首進(jìn)蘿崗后，又一以廣州老牌房企身份進(jìn)軍蘿崗的開(kāi)發(fā)商。由此可以看出，一方面，蘿崗在地鐵規(guī)劃、多個(gè)大型商業(yè)配套的支撐下，區(qū)域前景利好已明朗化，其區(qū)域價(jià)值已實(shí)質(zhì)性地體現(xiàn)于樓市，成功促使了時(shí)代地產(chǎn)邁開(kāi)“東進(jìn)”的步伐；另一方面，蘿崗在經(jīng)過(guò)2014年兩度刷新區(qū)域單價(jià)地王后，其區(qū)域市場(chǎng)已逐漸回歸理性，全市樓市的發(fā)展亦更趨穩(wěn)健。

    天河方面，“舊改”的元崗路粵隆客車(chē)廠地塊1、地塊2，占面9.42萬(wàn)平方米，建面22.33萬(wàn)平方米，屬元崗組團(tuán)改造的起步初期地塊，雖然受惠于地鐵利好，但由于舊村、舊廠包圍圈內(nèi)，周邊客運(yùn)站亦較雜亂，加上受地塊自身規(guī)劃商業(yè)占比較大、需配建學(xué)校及西邊河涌的影響，12500元/平方米的起拍價(jià)相對(duì)偏高，最終在沒(méi)有舉行土地拍賣(mài)儀式的情況下，被過(guò)江龍北京遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以底價(jià)27.92億元奪得。值得注意的是，地塊相對(duì)西面僅一路之隔的白云兩大準(zhǔn)單價(jià)地王而言，其樓面地價(jià)分別低10010元/平方米、12497元/平方米，以后樓盤(pán)定價(jià)的靈活空間較大；此外，地塊無(wú)中小戶型配比限制，有利于戶型的靈活配比，提高了地塊的可塑性。地塊得主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，是繼金融街、華發(fā)、北大資源、深振業(yè)、龍湖、華潤(rùn)置業(yè)、平安不動(dòng)產(chǎn)后又一外地實(shí)力房企，此次拿地展現(xiàn)了外地房企進(jìn)軍廣州市場(chǎng)的決心，同時(shí)亦為廣州樓市注入又一強(qiáng)勁的動(dòng)力。

    2015年首月的土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，雖然均為底價(jià)成交，但其價(jià)格較理性。此外，兩家本土房企的東進(jìn)布局或讓蘿崗的“造城”效應(yīng)加劇，在無(wú)戶型比例限制的情況下將令蘿崗住宅產(chǎn)品線更豐富；另外，在兩地塊有竣工時(shí)間限制的前提下，必然加速了各地塊的建設(shè)，為區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)展提速，同時(shí)亦有望進(jìn)一步帶旺周邊商業(yè)，加上地鐵的開(kāi)通，使蘿崗的居住氛圍更濃厚、更宜居。

    2月將首掛“巨無(wú)霸”商住地

    展望2月供地，廣州共有4宗地塊掛牌，商住用地占1宗、商服工業(yè)混合用地占1宗，商服用地占2宗，合計(jì)用地面積29.28萬(wàn)平方米、出讓起拍價(jià)16.63億元。其中民科園推出3宗地塊，總占面23.77萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)16億元，成為2月的供應(yīng)主力。

    住宅地塊方面，民科園太和鎮(zhèn)北太路以北、民科園以西AB1207024、AB1207026、AB1207028商住地塊，占面20.73萬(wàn)平方米，總建40.57萬(wàn)平方米，起拍價(jià)13.45億元，起拍單價(jià)3316元/平方米，由2宗商務(wù)地、1宗宅地，合計(jì)3宗地打包成一宗出讓，為民科園自2007年以來(lái)首次掛牌的商住地塊，同時(shí)也是白云區(qū)土地實(shí)行公開(kāi)招拍掛以來(lái)規(guī)模最大的商住地，堪稱“巨無(wú)霸”；此外，地塊既可單獨(dú)申請(qǐng)，也可聯(lián)合申請(qǐng)；其競(jìng)得原則為最高限制地價(jià)+競(jìng)配建；出讓條件是，AB1207028地塊須按規(guī)劃要求配建保障性住房及相應(yīng)比例的地下空間建筑面積，并無(wú)償移交廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)民營(yíng)科技園管理委員會(huì)。由于地塊起拍單價(jià)較低，體量較大并受惠民科園的規(guī)劃利好，有望吸引實(shí)力房企或聯(lián)合體參與競(jìng)拍。

    商服地塊方面，民科園太和鎮(zhèn)北太路以北AB1208065地塊、AB1208140-2地塊，占面分別0.97萬(wàn)平方米、2.06萬(wàn)平方米，兩地塊起拍單價(jià)均為2118元/平方米，是民科園自2007年以來(lái)起拍單價(jià)最高的商服地塊。

    據(jù)經(jīng)緯行分析，民科園位置較偏，目前周邊村莊、田地較多，生活配套較缺乏，如三宗地塊順利出讓，一方面令其功能區(qū)更顯豐滿；另一方面，片區(qū)發(fā)展或?qū)⑻崴?，在改善配套的同時(shí)，亦有望促進(jìn)片區(qū)的三舊改造。