去年下半年以來(lái)，以萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)為代表的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛啟動(dòng)了其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)化模式。先是萬(wàn)科在2014年9月與凱雷達(dá)成合作協(xié)議，將自己的9個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目90%的股權(quán)出讓給凱雷，自己變身為“小股操盤(pán)”的“打工仔”，實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年一開(kāi)年就公布了與光大控股旗下的的光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢(qián)公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)將在今明兩年間首批投資約240億元人民幣。萬(wàn)達(dá)方面對(duì)外表示，這標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)。

 

“兩萬(wàn)”啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式，引發(fā)行業(yè)熱議，并引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向。實(shí)際上，從業(yè)務(wù)線選擇、價(jià)值鏈定位以及資本資源整合三個(gè)方面判斷，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成了三種主流的輕資產(chǎn)運(yùn)行模式：

 

第一種以運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類(lèi)資管模式，典型者如萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擬實(shí)施的輕資產(chǎn)模式;

 

第二種以投資機(jī)構(gòu)為核心，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式，以西蒙、鉄獅門(mén)等為代表;

 

第三種是集運(yùn)營(yíng)與投資為一體，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)同時(shí)作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的凱德模式。

 

從提升企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性，進(jìn)而提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及有效利用外部資源快速發(fā)展，提升凈資產(chǎn)回報(bào)率(ROE)進(jìn)而在短期內(nèi)提升業(yè)績(jī)的角度而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化都是十分必要的。

 

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的途徑主要有售后回租、REITs、商業(yè)信托、合作開(kāi)發(fā)等幾種。

 

途徑一售后回租方式最現(xiàn)實(shí)

 

售后回租是工業(yè)企業(yè)常用的一種融資方式，類(lèi)似于向銀行進(jìn)行的分期付息、到期還本金的抵押或質(zhì)押貸款，只不過(guò)交易對(duì)手由銀行換成了租賃公司。售后回租的好處除了以固定資產(chǎn)換取了流動(dòng)資金以支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)以外，還可以將該固定資產(chǎn)移出表外，在回租期限內(nèi)不再提取固定資產(chǎn)折舊，改善企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，提升流動(dòng)比率并迅速提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

 

正因?yàn)槿绱?，售后回租除了作為一種融資工具和融資方式用來(lái)解決企業(yè)流動(dòng)資金需求之外，還常常被上市公司用來(lái)在短期內(nèi)改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以推高股價(jià)，其核心價(jià)值就在于將固定資產(chǎn)移出表外，使公司資產(chǎn)變得更輕，流動(dòng)性更好。

 

雖然地產(chǎn)公司采用售后回租方式進(jìn)行融資還是一個(gè)灰色區(qū)，但是作為中小地產(chǎn)企業(yè)商用物業(yè)銷(xiāo)售的重要方式之一，售后回租成為支持中小商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要資金來(lái)源之一。但中小低產(chǎn)企業(yè)的信用較差，往往在以散售形式進(jìn)行，且在預(yù)售商鋪時(shí)承諾了過(guò)高的回報(bào)條件，在回租期滿時(shí)常常不能履約回購(gòu)，引發(fā)群體事件而被建設(shè)主管部門(mén)屢屢叫停。

 

如果單單從融資的角度而言，營(yíng)業(yè)中的商用物業(yè)完全可以采用向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)型物業(yè)貸款來(lái)進(jìn)行，資金成本比售后回租的租金水平更低，期限可長(zhǎng)達(dá)8-10年。但是在銀行貸款融資模式下，商用物業(yè)作為固定資產(chǎn)只是作為向向銀行提供的抵押或者質(zhì)押等保證措施與增信條件，仍然計(jì)入企業(yè)的固定資產(chǎn)科目，無(wú)法將之移出表外。而售后回租的融資方式，因?yàn)橄蚪鹑谧赓U公司或者投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行了商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，將之完全移出了表外，從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的輕資產(chǎn)化。

 

正因?yàn)槿绱?，售后回租可以成為大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)或者持有商用物業(yè)較多的大型零售企業(yè)輕資產(chǎn)化的可選途徑之一。在我國(guó)現(xiàn)有的法律與行業(yè)政策環(huán)境下，售后回租是最現(xiàn)實(shí)的方式。

 

途徑二利用REITs實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化

 

REITs集合了中小投資人的資金投資于成熟的商用物業(yè)，聘用專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)作為物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人，以租金支持來(lái)實(shí)現(xiàn)投資的安全性，以上市交易來(lái)實(shí)現(xiàn)投資的流動(dòng)性，無(wú)論是股權(quán)型REITs還是債權(quán)型REITs都能夠?qū)崿F(xiàn)安全性、收益性和流動(dòng)性三者較好的結(jié)合與平衡，是成熟期商用物業(yè)最適合的融資工具之一。

 

實(shí)際上，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)實(shí)也不大能夠支持REITs的實(shí)現(xiàn)，主要由于過(guò)高的物業(yè)價(jià)格造成過(guò)高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，難以覆蓋同期銀行貸款利率，在基本的商業(yè)邏輯上難以成立。

 

值得注意的是，近來(lái)決策層對(duì)REITs的態(tài)度明顯轉(zhuǎn)向，有望在今年上半年試點(diǎn)。2014年9月30日銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中提出了積極穩(wěn)妥開(kāi)展REITs試點(diǎn)工作;近日住建部也發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，更是明確建立多種渠道發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

 

正因?yàn)槿绱耍F(xiàn)實(shí)中的REITs一般以?xún)煞N形式出現(xiàn)。第一種是搭建境外架構(gòu)，將資產(chǎn)權(quán)益移出境外，按照境外的法律環(huán)境進(jìn)行REITs操作與運(yùn)營(yíng)管理，典型的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以位于北京王府井地段的東方廣場(chǎng)物業(yè)租金支持在香港發(fā)行的REITs、新加坡凱德集團(tuán)以位于中國(guó)的多個(gè)商用物業(yè)租金為支持在新加坡發(fā)行的多個(gè)REITs。第二種則被業(yè)界稱(chēng)之為”中式REITs”,也就是在我國(guó)現(xiàn)有法律和監(jiān)管政策框架下尋求最大創(chuàng)新。比如海印股份發(fā)行的專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃以租金收益權(quán)為信托標(biāo)的，而資產(chǎn)并未隔離和出表;“中信啟航·蘇寧云商”專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃雖然進(jìn)行了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)詾樗侥夹偷馁Y產(chǎn)管理計(jì)劃，并未以信托的形式出現(xiàn)，但其好處是實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)出表。

 

途徑三以商業(yè)信托實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化

 

商業(yè)信托是近年來(lái)香港與新加坡資本市場(chǎng)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融支持的一種創(chuàng)新產(chǎn)品與融資工具，與REITs類(lèi)似，但又比REITs具有較高的靈活性，可以說(shuō)是REITs的升級(jí)版。

 

商業(yè)信托允許將開(kāi)發(fā)中的物業(yè)與待開(kāi)發(fā)的物業(yè)打入資產(chǎn)包，也沒(méi)有必須將租金收入的90%以上分配給投資的規(guī)定。商業(yè)信托這一融資方式還可以留下部分發(fā)行收入，在項(xiàng)目早期收入較低時(shí)用于對(duì)投資人的支付收益回報(bào)。正因?yàn)槿绱?，商業(yè)信托成為開(kāi)發(fā)商及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在資本市場(chǎng)上融資以發(fā)展新的物業(yè)或者用于收購(gòu)商用物業(yè)的非常適合的工具。

 

當(dāng)然，商業(yè)信托的一個(gè)突出的好處是可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表或者大部分出表，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)輕型化或者以輕資產(chǎn)方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)展的非常好的金融支持工具。在這種金融工具支持下，開(kāi)發(fā)商可以實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)+重經(jīng)營(yíng)”，實(shí)現(xiàn)“小股操盤(pán)”，而專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上可以解決資金不足問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)在商業(yè)信托支持下的運(yùn)營(yíng)擴(kuò)張。

 

正如商業(yè)信托是REITs的升級(jí)版一樣，商業(yè)信托在我國(guó)同樣面臨著REITs所面臨的所有問(wèn)題。但是實(shí)踐之樹(shù)常青，商業(yè)信托也走在了法律與政策環(huán)境的前邊。

 

途徑四以合作開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化發(fā)展

 

在目前國(guó)內(nèi)金融支持工具不足、資產(chǎn)或者權(quán)益出境尚有較大難度、投資機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小難以支持大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者大型地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化的情況下，合作開(kāi)發(fā)或者與專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)的合作就成為更為現(xiàn)實(shí)的選擇。

 

萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)與凱雷的合作屬于專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)的頭管理機(jī)構(gòu)和作的典型案例。不同于萬(wàn)科轉(zhuǎn)讓成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)給凱雷，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化選擇了用新建項(xiàng)目與投資機(jī)構(gòu)合作。

 

上市后的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)改變了“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”和“以售補(bǔ)租”模式，將走上“輕重并舉”的發(fā)展道路。

 

重資產(chǎn)抑或輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是企業(yè)根據(jù)發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)戰(zhàn)略需要進(jìn)行的理性選擇，不存在孰優(yōu)孰劣的問(wèn)題，甚至輕重之間的轉(zhuǎn)換也只是企業(yè)發(fā)展的暫時(shí)之需。在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速進(jìn)步助推經(jīng)濟(jì)虛擬化的時(shí)代大背景下，財(cái)富觀與企業(yè)理念也在與時(shí)俱進(jìn)，資產(chǎn)的內(nèi)涵與外延也在不斷發(fā)展變化，而服務(wù)于企業(yè)的可持續(xù)、健康發(fā)展才是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的永恒訴求。