3月11日電 （余燕明）“大概在今年4月份以后，北京樓市成交會(huì)出現(xiàn)一個(gè)井噴，屆時(shí)庫(kù)存一旦消化完之后，4月份的房?jī)r(jià)將會(huì)有明顯的變化。所以我們對(duì)今年4月份北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)是看好的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，“至于新建住宅價(jià)格的變化，到今年5月份應(yīng)該會(huì)有3%左右的上漲。”

 

張大偉是在今天由人民網(wǎng)與合生創(chuàng)展共同主辦的“聚焦兩會(huì) 穩(wěn)定住房消費(fèi)下的通州樓市”主題論壇上做出上述表述的，并且其預(yù)測(cè)今年北京房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將會(huì)有15%以上的漲幅。

 

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)今年北京房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，也同樣表達(dá)了看漲的態(tài)度。“我覺(jué)得北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)的整體水平肯定會(huì)漲。但是這種上漲是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性的上漲，比如高端產(chǎn)品的價(jià)格太高、漲得太猛，另外也有自住房的稀釋作用。改善型產(chǎn)品面臨的是供不應(yīng)求的矛盾，從單盤(pán)來(lái)看，房?jī)r(jià)也是上漲的。”郭毅說(shuō)，“但是北京今年房?jī)r(jià)整體漲幅應(yīng)該不會(huì)像2009年那樣的高漲，應(yīng)該與2013年接近，整體房?jī)r(jià)漲幅在10%以上。”

 

郭毅繼續(xù)分析，今年北京房?jī)r(jià)趨勢(shì)從細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，剛需盤(pán)相對(duì)有壓力，因?yàn)樽宰》拷衲耆詫⒐?yīng)4萬(wàn)套到5萬(wàn)套之間的水平，改善型樓盤(pán)則因?yàn)閱伪P(pán)供不應(yīng)求導(dǎo)致價(jià)格上漲，高端樓盤(pán)則因?yàn)榈貎r(jià)高的拉動(dòng)，整體價(jià)格也在上漲。

 

“涉及到北京房?jī)r(jià)這個(gè)問(wèn)題，大家不必要過(guò)度去關(guān)注，因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)的形成，很肯定地說(shuō)是土地帶來(lái)的。”北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)，“北京土地是永恒控制的指標(biāo)，但其實(shí)每年北京的地價(jià)至少會(huì)漲50%。所以從這個(gè)邏輯上看，北京的房?jī)r(jià)不可能不漲。但是兩會(huì)結(jié)束后的4月份樓市會(huì)如何，這會(huì)成為北京房?jī)r(jià)、成交和政策的一個(gè)坎兒。”

 

關(guān)于今年北京樓市政策的風(fēng)向，陳志認(rèn)為雖然目前看不到北京限購(gòu)取消的意圖，但是北京的樓市政策很可能是“關(guān)起了門(mén)，但卻留了一扇窗”。

 

“這個(gè)窗是什么呢？其實(shí)就是北京的樓市政策還有調(diào)整的空間和彈性。”陳志說(shuō)，“這些調(diào)整包括限購(gòu)條件中限制的連續(xù)納稅和繳納社保滿五年，比如高端放開(kāi)等等。也就是說(shuō)對(duì)限購(gòu)政策逐字逐句做分析和判斷的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)還是有些內(nèi)容是可以做修改和調(diào)整的。”

 

張大偉則建議其實(shí)可以關(guān)注居住證的變化，其認(rèn)為居住證政策的條件相比五年納稅和社保年限寬松很多，而且會(huì)影響到非常多的改善型購(gòu)房者，尤其是對(duì)110平方米以上、150平方米以下的改善型產(chǎn)品影響比較大。

 

“北京生活的外地戶籍人口有300多萬(wàn)，如果居住證制度限制在工作兩年左右，經(jīng)我們測(cè)算，至少會(huì)增加5萬(wàn)到8萬(wàn)左右的改善性需求。”張大偉說(shuō)。

 

郭毅則認(rèn)為，在考慮北京購(gòu)房的區(qū)域中，通州應(yīng)該成為優(yōu)先選擇的地區(qū)之一。“通州與其他重點(diǎn)新城不一樣，通州的定位是北京的副中心。北京市對(duì)通州區(qū)的扶持，不只是通道政策，最近四五年通州出現(xiàn)了不同類型的用地，共計(jì)366萬(wàn)平方米，通州將來(lái)是企業(yè)總部的聚集區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交的支撐作用毋庸置疑。”郭毅說(shuō)，“而且將來(lái)通州區(qū)可能會(huì)面臨住宅供應(yīng)斷頓的現(xiàn)象，因?yàn)榍皫啄晖ㄖ輿](méi)有供應(yīng)住宅用地，把土地集中在商業(yè)金融和多功能用地上。當(dāng)然，這也是為了夯實(shí)通州作為北京的副中心地位。”

 

合生創(chuàng)展華北區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)劉蕓歧透露，合生地產(chǎn)旗下通州合生?濱江帝景項(xiàng)目自2月份以來(lái)，成交勢(shì)頭呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)。“盡管價(jià)格沒(méi)有上漲，但是明顯感覺(jué)到客戶的成交周期變短，出手也更為果斷了。”他說(shuō)，來(lái)自市場(chǎng)一線的反饋是，通州樓市已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇。

 

在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，通州板塊算是北京樓市最為敏感，反應(yīng)也是最為迅速的一個(gè)區(qū)域，素有北京樓市“晴雨表”和“風(fēng)向標(biāo)”之稱。這一點(diǎn)也在北京樓市近幾年市場(chǎng)的起伏中，曾得到驗(yàn)證。

 

“以我10年的研究和觀察經(jīng)驗(yàn)判斷，北京樓市4月份肯定會(huì)出現(xiàn)明顯的反彈趨勢(shì)。而且極有可能再現(xiàn)樓市‘小陽(yáng)春’的局面。”張大偉篤定地表示，“不信我們就等時(shí)間的驗(yàn)證。”