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  • 房地產(chǎn)國企民企謀轉(zhuǎn)型 房企進入“合伙人”時代

    2015年03月20日 13:29
    來源:廣州日報
    自2014年萬科開房地產(chǎn)行業(yè)合伙人制先河之后,如今越來越多的房企開始引入這一創(chuàng)新之舉,這當(dāng)中,既有國資背景的房企,也有銷售千億的民營房企。隨著房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代進入白銀時代,粗放的管理模式已經(jīng)走到盡頭,人員流動加速,曾經(jīng)備受推崇的經(jīng)理人制度開始詬病百出,而以“利益共享”為核心的合伙人制度則可謂是恰逢其時地應(yīng)運而生,業(yè)界普遍認(rèn)為,事業(yè)合伙人制對維持企業(yè)內(nèi)部人才的穩(wěn)定和增強創(chuàng)新力能發(fā)揮重要的作用。
     
    國企版
     
    越秀首個合伙人項目花落佛山
     
    地方管理團隊及核心員工將通過一個基金對項目公司作股權(quán)投資
     
    2月27日,越秀地產(chǎn)在香港舉行的2014年業(yè)績會上透露,今年越秀地產(chǎn)將從做規(guī)模向做效益轉(zhuǎn)型,從體制機制上創(chuàng)新,推進事業(yè)合伙人制度。
     
    今年2月5日,越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱,越秀集團物業(yè)開發(fā)項目的若干地方管理團隊及核心員工,將通過一個基金對相關(guān)項目公司作股權(quán)投資,其中,公司待開發(fā)的佛山禪城佛平路地塊,將成為實施合伙人制度的首個項目。
     
    “采取合伙人制也是應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)的做法之一。”越秀地產(chǎn)總經(jīng)理陳志鴻解釋稱,佛山項目只是試點,未來的合伙人方案會采取更多的方法來激發(fā)操盤團隊的內(nèi)生動力。
     
    越秀地產(chǎn)董事長張招興強調(diào),越秀地產(chǎn)推行合伙人制度在政策方面并沒有任何障礙,“國企管理層持股審批制度權(quán)正在下放到省國資委,企業(yè)內(nèi)生動力要強化,國資委也希望我們快速推進。”
     
    民企版
     
    碧桂園全面推行項目跟投制
     
    每個項目總部平臺平均跟投5%區(qū)域平臺平均跟投5%項目團隊再投5%
     
    碧桂園在日前的業(yè)績會上透露了其早已秘密啟動的合伙人機制的具體細(xì)節(jié)??偛眉皥?zhí)行董事莫斌表示,碧桂園董事局主席楊國強支持合伙人制度的推行,采用“成就共享”和“同心共享”并軌的方式推進。“楊主席(楊國強)有博大的胸懷愿意讓管理團隊來共同分享事業(yè),他本人也是最大的股東。”莫斌強調(diào)。
     
    早在2012年碧桂園就推出了“成就共享計劃”,獲得成就共享獎勵的兩大核心條件是:(1)一年內(nèi)實現(xiàn)集團自有資金投入全部回籠;(2)項目累計回籠資金大于自有資金投入與年化自有資金標(biāo)準(zhǔn)收益之和。“成就共享計劃”實行后產(chǎn)生了很好的效果,并推動了碧桂園2013年的銷售額突破千億。
     
    據(jù)莫斌介紹,如今,碧桂園的項目跟投制度已全面推行,去年10月份以后的新項目都在推進當(dāng)中,目前已有3個項目開盤,7個項目準(zhǔn)備開盤。
     
    在跟投比例上,楊國強制定了項目股權(quán)跟投的比例是15%。莫斌解釋道:“其中,總部平臺對每個項目會平均跟投5%,區(qū)域平臺也是對每個項目平均跟投5%,再就是項目團隊投5%。這當(dāng)中,對于總裁、區(qū)域總及項目負(fù)責(zé)人都是強制跟投,其他人則是自愿跟投。”據(jù)稱,碧桂園的所有項目都將轉(zhuǎn)變?yōu)楹匣锶酥啤?/div>
     
    萬科去年率先啟動“盈安合伙”
     
    去年4月23日,萬科召開合伙人創(chuàng)始大會,共1320位員工成為首批萬科事業(yè)合伙人,所有合伙人簽署承諾書,將其在集體獎金賬戶中的全部權(quán)益,委托給盈安合伙進行投資管理(含引入融資杠桿)。
     
    在項目層面,對于今后所有新項目,除舊城改造及部分特殊項目外,原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員,必須跟隨公司一起投資。員工初始跟投份額不超過項目峰值的5%。
     
    國企版不如民企版大膽?
     
    各有特色難言誰最優(yōu)
     
    有業(yè)界人士指出,從萬科、碧桂園等民營地產(chǎn)企業(yè)披露的事業(yè)合伙人制度來看,民企版的事業(yè)合伙人制似乎顯得更加大膽靈活,比如碧桂園是全員可以參與,高管則定額跟投,萬科在跟投金額上并沒有設(shè)定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),但各城市公司允許存在差異性。而越秀地產(chǎn)在這方面則明顯謹(jǐn)慎許多,以越秀佛山的試點項目為例,全體符合資格的管理層成員所持股權(quán)合計僅2%。
     
    對此,越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人的解釋是,這只是根據(jù)佛山項目的總投資金額來確定的。
     
    越秀地產(chǎn)董事長張招興表示,越秀地產(chǎn)的合伙人制度不會只停留在項目跟投層面,未來也會在集團和地區(qū)層面進行跟進,“上市公司層面會結(jié)合股權(quán)激勵,項目公司就是項目經(jīng)營和持股,我們會按照這一思路推廣。通過合伙人制的試點,我們有望進一步縮短項目開工周期,提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,未來越秀地產(chǎn)實行的也將是快周轉(zhuǎn)策略,實現(xiàn)當(dāng)年拿地、當(dāng)年開工、當(dāng)年銷售。”
     
    事實上,當(dāng)下房企的合伙人制度還是各有特色,也各有優(yōu)劣,由于仍處在摸索的階段,難言哪家是最好的模式。
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