5月14日，國內(nèi)住宅龍頭萬科企業(yè)股份有限公司，與商業(yè)地產(chǎn)龍頭大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司在京舉行簽約儀式。雙方宣布，基于長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，本著“積極合作、攜手共贏”的原則，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。

 

根據(jù)此次簽署的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，萬科與萬達(dá)將充分發(fā)揮各自在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢，在一系列雙方有合作意向的房地產(chǎn)項目上開展深度合作，以實現(xiàn)利益共贏。為此，雙方將各自成立由集團(tuán)高層領(lǐng)銜的協(xié)調(diào)小組，以負(fù)責(zé)合作事宜的日常對接，以及項目合作信息的交流。

 

萬萬沒想到，中國房地產(chǎn)行業(yè)的兩個“巨無霸”竟然在此刻“聯(lián)手”？它們會關(guān)注哪些行業(yè)趨勢或熱點？聯(lián)手合作后會著力解決哪些企業(yè)或行業(yè)面臨的痛點問題？且看《21世紀(jì)商業(yè)評論》記者在現(xiàn)場為大家?guī)碓兜?ldquo;王健林與郁亮邏輯”。

 

Q：為什么萬達(dá)要和萬科合作？

 

王健林：為什么萬達(dá)和萬科會走到一起，這就是雙方戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的不謀而合。萬達(dá)大家都知道，從2014年開始就在力推輕資產(chǎn)這個模式，逐漸把企業(yè)的收入和利潤轉(zhuǎn)移到服務(wù)業(yè)方面，大的服務(wù)業(yè)包括文化、旅游、金融等。萬科也在尋求轉(zhuǎn)型，我們雙方經(jīng)過一段時間的磨合，達(dá)成一致。

 

我們雙方的合作絕對不是像新聞稿，或者像大家想象的那樣，合作就是拿地，我們負(fù)責(zé)這一塊，我們做萬達(dá)廣場，他們做住宅，絕不是這么簡單，雙方可能還有更深層面的合作。如果僅僅把我們的戰(zhàn)略合作理解為那種結(jié)合雙方的優(yōu)勢，共同拿地，共同開發(fā)，這個層面也太小了。我相信隨著雙方協(xié)議逐漸的公布，大家會看到雙方合作的價值在哪。

 

再者，我們雙方合作也開啟了行業(yè)嶄新的模式。我們看到萬達(dá)已經(jīng)成了全球最大的不動產(chǎn)企業(yè)，開業(yè)和待建有4、5千萬平米。萬科去年一年的銷售了20多萬套的住宅，也是世界房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和銷售額最大的企業(yè)。

 

這兩家企業(yè)能夠走到一起，說明今后代表著一種趨勢。在今后中國的行業(yè)里不但有競爭，更多的是合作。從競爭走向競合，可能就是我們這個行業(yè)的一個方向。而且這種競合不是簡簡單單的抱團(tuán)取暖，一塊地100億，你拿不起來，找五家，一個人20億，一起拿起來了，這個理解太粗淺了。

 

我覺得我們雙方將來是各自利用自己的優(yōu)勢，萬科在住宅方面，在成本控制細(xì)節(jié)方面要比萬達(dá)強(qiáng)。萬達(dá)在文化旅游的設(shè)計，在商業(yè)中心的創(chuàng)建上，可能占據(jù)一些優(yōu)勢。那我們雙方在一起會使整個項目的價值有所提升，可能相互雙方的合作逐漸逐漸摸索出一條在世界房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)嶄新的模式。我對我們和萬科合作是充滿了期待，也非常重視。今天這個協(xié)議的簽署是我們雙方合作的開始，希望很快能有進(jìn)展，有作為。

 

郁亮：萬科和萬達(dá)兩家共識舉行一個戰(zhàn)略合作簽署儀式，而且這個公司特別有緣份，都姓“萬”，兩家的創(chuàng)始人都姓王。一個是早期在南面稱王，一個在北面稱王，后期了一個在住宅稱王，一個在商業(yè)稱王。

 

今天因為什么樣的機(jī)緣使得我們在行業(yè)白銀時代又走在一塊？

 

這是我今天說的第一個概念。我們兩家走在一塊，今天能夠有戰(zhàn)略合作簽署儀式，首先是行業(yè)白銀時代的到來。當(dāng)行業(yè)白銀時代到來的時候，最典型的特征是結(jié)盟。結(jié)盟趨勢里面有兩點，一點是跟金融的結(jié)盟，我們看到今年以來全國最多買地的買家是誰，不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商，是金融機(jī)構(gòu)，或者雖然表面上去拿地，背后都是金融機(jī)構(gòu)在支持，平安是今年以來買地最多的發(fā)展商，金融的影子在中間扮演了非常重要的角色。這是結(jié)盟發(fā)展中的一個新的趨勢，跟金融的結(jié)盟。

 

第二，今天萬科和萬達(dá)合作協(xié)議的簽署，代表著行業(yè)內(nèi)結(jié)盟的開始。因為行業(yè)的白銀時代，我們知道任何一家發(fā)展商都不具備全部的優(yōu)勢和資源，來滿足白銀時代的需求。白銀時代應(yīng)該是一個非常充滿前景的行業(yè)，光景非常光明，還有很多可以做的東西。但是做的方法、手法跟過去黃金時代不同了，它要求我們更全面。從黃金時代過來的發(fā)展商，要努力適應(yīng)這種變化的時候，我們就需要相互之間來取長補(bǔ)短，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，來共同面對白銀時代對發(fā)展商的一個挑戰(zhàn)。這是我們有機(jī)緣能夠今天兩個企業(yè)合作走到一起今天行業(yè)方面的背景。

 

另外對于今天的合作，也是雙方戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的需要。無論是萬達(dá)和萬科，我們都在謀求戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型。而在轉(zhuǎn)型過程中，萬科有幸能夠跟萬達(dá)在行業(yè)的白銀時代開始的時候，能夠建立一個戰(zhàn)略合作關(guān)系，對雙方未來各自的轉(zhuǎn)型來說一定有巨大的幫助。

 

所以說我們今天也是特別高興能夠來到這里，跟萬達(dá)簽合作協(xié)議。我們也希望像健林董事長所提到那樣，在不久的將來，我們戰(zhàn)略合作協(xié)議能夠有具體的項目落地，讓各位來見證萬科和萬達(dá)在行業(yè)白銀時代我們各自轉(zhuǎn)型成果會是怎么樣，各自合作的成績。我覺得會像健林兄所說的一樣，越來越深化和全面。

 

Q：萬達(dá)作為商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，萬科作為住宅方面的龍頭，強(qiáng)強(qiáng)合作。雙方是怎么樣達(dá)成這種合作意向的，背后有什么故事，以及雙方以后合作的模式？

 

王健林：雙方通過慢慢談判達(dá)成的合作模式，一步一步地談判。我們不謀而合，在去年達(dá)成意向，就說我們兩家是不是應(yīng)該搞點什么合作。正好雙方都在轉(zhuǎn)型——往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，萬科也在謀求新的模式，所以我們不謀而合，很快就選了一個良辰吉日，大家就簽了。

 

合作模式的內(nèi)容，剛才主持人說“住萬科好房，逛萬達(dá)廣場”，但這是比較粗淺的。我們雙方合作如果僅僅是拿一個萬達(dá)廣場綜合體，我干廣場這一塊，他干住宅這一塊，這個是粗淺的理解。

 

我們有更深層次，更長期的戰(zhàn)略合作。內(nèi)容是很多的，核心的就是發(fā)揮各自的優(yōu)勢，現(xiàn)在做商業(yè)和文化旅游，他們的優(yōu)勢在住宅方面做得精，成本控制得好，管理的口碑比較好，萬科的物業(yè)口碑很好，而且說老實話萬科對價格的控制比我們更精細(xì)一些。

 

還有萬科和萬達(dá)都走向了海外，我們合作不僅局限于國內(nèi)，也包括海外的全球合作。今后可能越來越多的巨頭會聯(lián)合起來，合作起來做事，因為現(xiàn)在我們還不能把最具體做哪些事透露給你，很快會有一些細(xì)節(jié)的工作可以看到。

 

郁亮：我們跟萬達(dá)的合作，我覺得是門當(dāng)戶對，一見鐘情。門當(dāng)戶對指的是說我們兩家公司，至少有一點，門當(dāng)戶對中節(jié)約了很多的交易成本，建立了大家彼此共同信任的基礎(chǔ)，品牌的信任是一致的。董事長說的是，不需要大家懷疑背后有什么東西，這個過程可以全面了，如果你跟不熟悉的交易對手去談，花很多的功夫和時間，使得決策過程很慢。

 

后來是一見鐘情，我們跟萬達(dá)在88年開始做房地產(chǎn)，27年了，我們兩家公司南來北往，彼此有很多的合作。當(dāng)萬達(dá)對萬科提出這個想法，萬科迅速響應(yīng)，所以馬上有了今天這個戰(zhàn)略簽署儀式。我也相信下一步我們兩家工作團(tuán)隊盡快拿出成果來跟大家報告。

 

Q：現(xiàn)在萬達(dá)正在進(jìn)行輕資產(chǎn)模式為主的第四次轉(zhuǎn)型，您之前也講到轉(zhuǎn)型的原因，萬達(dá)輕資產(chǎn)項目進(jìn)展得怎么樣，在轉(zhuǎn)型過程中，您遇到最大的挑戰(zhàn)是什么？

 

王健林：我們輕資產(chǎn)現(xiàn)在正在按計劃在走，從簽約到開業(yè)有一個過程，今年開業(yè)的26個廣場，全部是輕資產(chǎn)，我們持有。但是明年大概可以超過50個，至少超過50個，可能接近一半，就是今年簽約開工的輕資產(chǎn)。說一個未來的數(shù)，五年之內(nèi)，到2020年，輕資產(chǎn)廣場的比重會超過重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)的總數(shù)會比重資產(chǎn)還要多。

 

最大的難點是重資產(chǎn)對成本，對中心的考核不是核心指標(biāo)，是房價和利潤，說穿了是利潤，凈利潤多一點，成本超了兩千萬也無所謂，因為你賺了一個億。但是輕資產(chǎn)就沒有任何的銷售，考核的核心是兩點，第一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，這個是決定商業(yè)模式是否成功。

 

Q：去年以來萬科也一直談轉(zhuǎn)型，跟萬達(dá)的這次合作是不是轉(zhuǎn)型的一部分，跟萬達(dá)有商業(yè)的合作，萬科會不會放棄商業(yè)地產(chǎn)這一塊，萬科的商業(yè)地產(chǎn)的未來定位是怎么樣的？

 

郁亮：未來行業(yè)的趨勢，確實會強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，所有的結(jié)盟都不是排他的，都不是壟斷性質(zhì)的，而是開放的。萬科會保留自己的商業(yè)，我們重點在社區(qū)商業(yè)方面去發(fā)力，這是我們跟小區(qū)服務(wù)是緊密相關(guān)的。

 

對萬科來說，我們做商業(yè)地產(chǎn)方面覺得壓力很大、很重，而對于萬達(dá)來說，做這一塊駕輕就熟，他覺得很輕，而我覺得很重。所以這個就是說為什么在白銀時代強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手主要的原因。

 

對今天的萬科來說，我們的轉(zhuǎn)型跟剛才王健林董事長的不太一樣，我們定的是未來十年的轉(zhuǎn)型。我們是兩部分，一個是“三好”住宅，我們覺得有巨大的空間；第二個是城市配套服務(wù)的轉(zhuǎn)型。這一塊主要是消費，主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費地產(chǎn)，消費地產(chǎn)是包括養(yǎng)老，也包括社區(qū)商業(yè)等，這是我們的重點。所以在這個時候我們跟萬達(dá)的合作，互相彌補(bǔ)長短，對萬達(dá)的轉(zhuǎn)型也會有很大的幫助。

 

Q：剛剛說到未來的合作會包括很多方面，郁總剛剛也說，金融會是中間一個很大的中介，未來在金融這個板塊，兩家會不會有一定的合作？萬科也在做地產(chǎn)基金，未來在地產(chǎn)基金方面兩個會不會有合作？

 

郁亮：萬科到今天為止還沒有金融板塊，盡管我們有很多融資渠道，我們也嘗試不同的資產(chǎn)管理模式，包括最近剛剛提的一個公開發(fā)的REITs，這是國內(nèi)正式批準(zhǔn)的第一單，這一方面做了很多的探索。萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型過程中有一個是往金融這邊的轉(zhuǎn)型，未來我覺得如果有資源，我們當(dāng)然是需要利用，所以說有合作可能性的時候，這種可能性當(dāng)然包括在里面。

 

Q：兩個企業(yè)在各自領(lǐng)域都是霸主型的企業(yè)，這么熟悉，為什么之前沒有考慮到合作，而選擇這么一個節(jié)點，認(rèn)為是哪些條件成熟了？

 

王健林：雙方認(rèn)識20多年，怎么現(xiàn)在才合作呢？原來的雙方模式差異性不大，有差異，他們也做商業(yè)地產(chǎn)，我們也做住宅地產(chǎn)。另外加上可能另一個層面，過去的整個時代是供不應(yīng)求的時代，可能大家也就忽略了合作的重要性。

 

現(xiàn)在并不是說這個行業(yè)過不下去了，我們兩家才合作，像美國兩大百貨集團(tuán)的合作，是兩個最困難的時候抱在了一塊，我們現(xiàn)在是活的很好，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，是因為在現(xiàn)在我們突然找到雙方合作會產(chǎn)生更大價值的這個共同點，我們合作起來，我做我優(yōu)勢的地方，他做他優(yōu)勢的地方，這個項目可以做得更完美、更快。

 

再一個還有其他更大層面合作的探討，如果一旦未來探討能成功，那可能就是具體的項目合作，所以現(xiàn)在我們能夠走到一起，原因就是說這個合作時機(jī)成熟了，雙方也有了合作的心態(tài)和心理，其實我們兩家的合作本身就證明兩家公司的胸懷，有些行業(yè)的巨頭之間是難以合作的，互相打來打去的，攻擊來攻擊去的。

 

我們在行業(yè)里這么多年，從來互相沒有攻擊過對方，盡管我們有競爭。但是說不好聽的話，武林里面有競爭，那都是名門正派的，我覺得我們能合作，本身就代表了兩家公司的這種胸懷和戰(zhàn)略方向。所以現(xiàn)在我們就走在一起了。

 

郁亮：王董事長和王石(微博)主席都是屬于軍人出身，其實彼此也有很深的個人友誼，我跟王健林董事長都是華夏同學(xué)會的成員，彼此每年也有固定的一些交流，在這些方面我們兩家公司在中國房地產(chǎn)行業(yè)里面，我覺得從品牌到價值觀是一致的，也具備了合作的基礎(chǔ)。

 

為什么現(xiàn)在才開始大規(guī)模合作，在過去黃金時代的，房地產(chǎn)的做法叫跑馬圈地，自由生長。而到了白銀時代以后，就發(fā)現(xiàn)了對發(fā)展的要求更全面，要求更嚴(yán)格，你也不具備所有的優(yōu)勢，走在一起也很自然。我非常同意王董事長的說法，并不是兩家做不下去才合作，而是要謀求更好的發(fā)展，才走到一塊。

 

Q：萬達(dá)廣場主要看重的是三四線城市，對于住宅開發(fā)見長的萬科，目前大多數(shù)的住宅開發(fā)商認(rèn)為回歸一二線才是核心，或者保險的一件事情。兩位將來的合作，在區(qū)域的選擇上能否達(dá)成一致呢？

 

王健林：我們雙方合作絕不僅限于萬達(dá)廣場周邊土地的開發(fā)，或者說透露一個大概的數(shù)量，如果雙方接下來的談判能達(dá)成一致，是超過千億級的。大家想象我們要去某個地方開一個萬達(dá)廣場，那個地方的房價又不會太高，大家可能達(dá)成一致，這完全是有可能的，我們不是綁定在某個萬達(dá)廣場上跟著走的，不是這樣的。他們認(rèn)為合適，我們也認(rèn)為合適，政府也需要整片需要改造，棚戶區(qū)和舊區(qū)改造，可能雙方就走到一起了。如果不是那樣的話，我們還會走我們的輕資產(chǎn)，他們還繼續(xù)拿地，這是一個模式。

 

第二個方面來講，我們還在探討更大規(guī)模一種新的戰(zhàn)略合作，如果能成，那會是一個非常巨大的項目，我們雙方就這些合作，不是像大家想象的和理解成萬達(dá)廣場去拿地，我們干我們的商業(yè)廣場，他干住宅，不是這樣的，我們還有一些其他的想法。

 

郁亮：萬科有一個非常明確的做法，是叫要為普通人家蓋好房子，但是不只是為一二線的人蓋好房子，當(dāng)然包括三四線城市的人去蓋好房子，未來可能五六線都可以考慮的。比如說北京要疏散出去，河北有一些縣城是不是可以進(jìn)去呢，算五六線，所以我覺得不要隨便拿一二線，三四線去區(qū)分，萬科整個業(yè)務(wù)的中心目標(biāo)，為普通人蓋好房子的目標(biāo)不會改變，所以我們不會局限在一二線。

 

第二，我們對一二線我們反而有所警惕的，大家都覺得一二線城市好的時候，那就是很危險的時候，是應(yīng)該小心的時候。這個時候我們對我們的發(fā)展戰(zhàn)略有更全面的想法，萬科的想法不會因為個別城市在個別時段的表現(xiàn)而改變，因為我們會堅定我們?yōu)槠胀ㄈ松w好房子的目標(biāo)，不會改變。

 

Q：雙方的合作是不是是像當(dāng)初融創(chuàng)根和綠城合作一樣，會成立一個平臺公司，或者說會成立一個分公司的概念，是由在座的老總誰來負(fù)責(zé)？剛才雙方都講到這次合作是戰(zhàn)略性的長期合作，而且雙方也是門當(dāng)戶對，如果萬科和萬達(dá)合作之后，是一個排他性的合作，比如說你們跟綠地企業(yè)，就不可能有這種長期和深入的戰(zhàn)略合作了？

 

雙方談判的速度非常快，也跟雙方轉(zhuǎn)型要求很符合，你們在談判過程中所遇到最糾結(jié)的點在哪里，在談判過程中有沒有覺得合作的難點，談判時間耗時最長呢？

 

王健林：雙方合作，在萬達(dá)目前來看，只會跟萬科合作，因為我們也沒有談第二家。我覺得郁亮先生剛才說的一個形容詞很準(zhǔn)，就是門當(dāng)戶對，體量小一點跟我們合作還差了一點。萬科不排除他們還有跟誰在合作，那我們不管，至少我們雙方合作去拿地，或者雙方某一個項目合作的時候，我們是目前跟沒有簽的，也沒有跟別人談過，可能暫時也不會跟別人合作。

 

我們肯定要成立合作公司，兩個這么大的集團(tuán)之間來合作，無論從風(fēng)險、財務(wù)、融資、控制都是不可以的，哪一個項目合作就要成立一個合作公司，再合作一個，還會再成立一個合作公司，模式是多種的。有可能是我們兩家搞成一個公司，一定就是我們的股份會小一點，因為現(xiàn)在萬達(dá)在力推輕資產(chǎn)。如果不搞一個公司，就是剛才說的我們是投我們的廣場，旁邊的開發(fā)就是萬科來做，也會成立一個合作公司。

 

郁亮：我們兩家在談的過程中沒有任何的障礙，而且很順利，我覺得這個確實沒有什么故事可以向大家講的，太順利了，中間沒有什么波折。我們一見鐘情，確實談得很快。我們的協(xié)議不排他，合作是發(fā)揮各自的優(yōu)勢，如果說我們要跟第三方合作，能找到在這一方面比萬達(dá)更有優(yōu)勢的合作對象，某種意義上在各自有優(yōu)勢的地方，我們不排除，實際上我們也是一心一意想把這個合作做下去。

 

Q：兩家的合作涉及到兩家的業(yè)務(wù)重組，萬達(dá)會不會借這個合作徹底剝離住宅，會把一部分商業(yè)給萬科做嗎？

 

王健林：絕對不會涉及到公司的重組，這兩家上市公司怎么重組呢？重組就鬧大了，萬科是在A股，我們是在港股，上市公司旗下的合作公司模式是不會重組的。我們把商業(yè)給他，他們把住宅給我們，這就顛倒了，不可能的。只能是商業(yè)部分給我們，住宅部分給他們。

 

為什么萬達(dá)會這樣呢？我們一直在去年開始就力推輕資產(chǎn)，我們希望這個步子快點，從今年開始不再購買任何的開發(fā)土地，現(xiàn)在只買了輕資產(chǎn)的地。除了這個之外，還有一些原有的地，簽了一些協(xié)議的地都是要執(zhí)行的，還有原來要預(yù)計要做的項目，那找朋友，無論是跟王石，還是跟郁亮我們都是很好的朋友，而且都在這個行業(yè)這么多年，互相信任，肯定得找到他們，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，所以我們很快就走到一起了。