樓市觀察

從邏輯來(lái)看，這輪深圳樓市領(lǐng)漲的部分因素，上海也具備，比如創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大潮，股市火爆的財(cái)富效應(yīng)，自貿(mào)區(qū)政策等。而北京和廣州表現(xiàn)稍弱，但總體也將強(qiáng)于其他二三線城市。

近日，《人民日?qǐng)?bào)》連續(xù)發(fā)文點(diǎn)評(píng)樓市、喊話房?jī)r(jià)，指出以北上廣深為代表的一線城市房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)筑底，但是不會(huì)出現(xiàn)暴漲。

其實(shí)就算《人民日?qǐng)?bào)》不點(diǎn)評(píng)，國(guó)際大都市的房?jī)r(jià)比如紐約、倫敦、香港等，一點(diǎn)波瀾都會(huì)惹人關(guān)注。而中國(guó)樓市的走向，人們都喜歡盯著北上廣深等四個(gè)一線城市。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的城市，北上廣深的房?jī)r(jià)事實(shí)上就是國(guó)內(nèi)的風(fēng)向標(biāo)，既是投資者眼中的樓市高地，又是開(kāi)發(fā)商搶地的重點(diǎn)城市。

如果單純判斷樓市是否真的已經(jīng)筑底，未來(lái)會(huì)否出現(xiàn)新一輪上漲，可以觀察北上廣深近期公布的房產(chǎn)數(shù)據(jù)。

從新房市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，過(guò)去十年商品房銷售總面積排名由大到小，依次為上海、北京、廣州和深圳。從商品住宅價(jià)格水平看，2015年5月份，北上廣深新建商品住宅成交單價(jià)分別約為2.8萬(wàn)元、3.2萬(wàn)元、1.5萬(wàn)元和3萬(wàn)元，同比去年5月分別增長(zhǎng)4%、15%、-12%和18%。

從房?jī)r(jià)這一核心指標(biāo)來(lái)看，上海房?jī)r(jià)水平最高，另外單價(jià)10萬(wàn)以上的豪宅樓盤數(shù)量也最多，其次是深圳和北京，而廣州明顯不在一個(gè)檔次上，房?jī)r(jià)相比其他三城低了一半左右。

相比過(guò)去一年時(shí)間，四大城市的房?jī)r(jià)變化，深圳漲勢(shì)最強(qiáng)，均價(jià)已上漲約二成，而實(shí)際上熱點(diǎn)板塊的新房和二手房?jī)r(jià)格已上漲三四成。上海緊隨深圳，房?jī)r(jià)上漲15%。北京比較溫和。

房?jī)r(jià)變化的差異，背后是成交量和供求關(guān)系的不同。2015年5月份，北上廣深新建商品住宅成交面積分別為94萬(wàn)平方米、130萬(wàn)平方米、100萬(wàn)平方米和60萬(wàn)平方米，同比增幅分別為59%、118%、48%和148%。顯而易見(jiàn)，深圳反彈最高，其次是上海，而北京和廣州彈幅較低。與上述房?jī)r(jià)漲幅完全對(duì)應(yīng)。

有意見(jiàn)指出，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)步入中高速階段，房?jī)r(jià)暴漲暴跌的基礎(chǔ)不復(fù)存在。但是，我們能看到的現(xiàn)實(shí)是，深圳房?jī)r(jià)暴漲，京滬也在跟進(jìn)。房?jī)r(jià)的走勢(shì)不是媒體潑冷水能夠改變的，目前雖然宏觀經(jīng)濟(jì)依然面臨下行壓力，但這不一定意味著房?jī)r(jià)上漲的阻力。1989年日本房?jī)r(jià)暴漲前后，gdp增幅只有4%左右，2005年美國(guó)房?jī)r(jià)暴漲前后，gdp增幅只有3%左右。

再回顧國(guó)內(nèi)樓市歷史，過(guò)去四輪房地產(chǎn)短周期的上行期，四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)強(qiáng)度不同。從近半年的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)來(lái)看，在本輪房地產(chǎn)上行周期中，深圳已經(jīng)成為“帶頭大哥”，房?jī)r(jià)率先反彈，且漲幅最大。從邏輯來(lái)看，這輪深圳樓市領(lǐng)漲的部分因素，上海也具備，比如創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大潮，股市火爆的財(cái)富效應(yīng)，自貿(mào)區(qū)政策等。而北京和廣州表現(xiàn)稍弱，但總體也將強(qiáng)于其他二三線城市。

資產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的一個(gè)鮮明特征是，一旦開(kāi)始發(fā)生方向性變化，不管是上漲還是下跌，都會(huì)持續(xù)數(shù)月、甚至數(shù)年。房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣如此。過(guò)去十年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三輪房地產(chǎn)短周期，每個(gè)輪回包括上行和下行，時(shí)長(zhǎng)為三年左右。當(dāng)前剛步入第四輪短周期的上行通道，一二線城市住宅成交量從去年10月開(kāi)始反彈，一線城市房?jī)r(jià)從今年一季度開(kāi)始反彈，其中深圳房?jī)r(jià)是本輪全國(guó)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市。從70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)看，平均漲幅于今年5月止跌，而深圳于去年11月已經(jīng)止跌，且當(dāng)前漲幅最大。未來(lái)一年，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲是大勢(shì)所趨，在此背景下，深圳不可能單獨(dú)下跌或降溫。