用了14年多的購(gòu)房合同要“升級(jí)”了。從今年下半年開始，臨沂將在蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和臨港區(qū)啟用更加注重買受人權(quán)益保障的2014版《商品房買賣合同》。
新版合同條款更加細(xì)致
2014版《商品房買賣合同》文本共分為十章，其中主合同條款29條，同時(shí)還有11個(gè)附件，篇幅內(nèi)容較2000年版本增加很多，這種變化也反映了此次合同文本約定細(xì)化、規(guī)范化的顯著特點(diǎn)。合同還首次明確在任何情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。
遇到“一房多賣”，最高可獲雙倍總房?jī)r(jià)款賠償
新版購(gòu)房合同完善了商品房基本狀況的約定，新增加了商品房抵押情況、房屋權(quán)利狀況和違反承諾的法律責(zé)任等約定。如第五條要求開發(fā)商對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房?jī)少u、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形進(jìn)行承諾，如果開發(fā)商違反這些承諾，導(dǎo)致購(gòu)房者合同無(wú)法備案或無(wú)法辦證的，就可以主張退房、退利息，然后最高還可獲得“已付房?jī)r(jià)款一倍”的賠償。
此舉的意義在于，在買賣雙方信息不對(duì)稱的前提下，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)全面、客觀地告知購(gòu)房人商品房的基本狀況，說明商品房可能存在的權(quán)利瑕疵，引入懲罰性賠償金，加重開發(fā)企業(yè)信息披露責(zé)任。
增加查驗(yàn)房屋環(huán)節(jié)
新版購(gòu)房合同的第十一條，對(duì)于交付通知發(fā)送的時(shí)間提前限定為不得少于10日，如果開發(fā)商違反這條程序約定的，將承擔(dān)逾期交房責(zé)任。同時(shí)增加了在辦理商品房交付之前，購(gòu)房人有權(quán)對(duì)商品房進(jìn)行查驗(yàn)的條款。
在現(xiàn)實(shí)生活中，在業(yè)主簽訂物業(yè)管理協(xié)議之前，不能實(shí)地看房。因此，業(yè)主在辦理完各項(xiàng)手續(xù)后，即使查驗(yàn)出房屋有質(zhì)量問題，不少開發(fā)商都不予以維修或處理。增加交付之前的查驗(yàn)房屋環(huán)節(jié)，能夠進(jìn)一步保障業(yè)主權(quán)利。
明確房屋質(zhì)量及保修責(zé)任
新版購(gòu)房合同第十六條和第十七條從商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量，到裝飾裝修及設(shè)備設(shè)施，再到室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)等予以細(xì)化，明確了各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、處理措施和保修責(zé)任。尤其將室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施作為合同條款，對(duì)商品房建筑環(huán)保和能效指標(biāo)提出明確要求，更能滿足購(gòu)房人現(xiàn)代生活需要。
固定了業(yè)主對(duì)建筑物專有和共有部分所享有的權(quán)利
新版購(gòu)房合同對(duì)于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對(duì)于小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)、會(huì)所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬的約定。這使得業(yè)主在權(quán)利受到侵犯時(shí)，能夠及時(shí)拿起法律武器進(jìn)行維權(quán)。
新版合同文本還專門設(shè)了一個(gè)附件十，用于要求開發(fā)商披露說明樓盤中存在哪些可能遮擋或妨礙購(gòu)房者所購(gòu)房屋正常使用的情況，并舉例說明如該商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等遮擋或妨礙情形。這對(duì)一些缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商來(lái)說是個(gè)挑戰(zhàn)，如果這個(gè)信息披露附件做不好，引起的訴訟將不會(huì)少。
明確提出開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者信息負(fù)有保密義務(wù)
新版購(gòu)房合同第二十六條明確提出，開發(fā)商對(duì)在賣房過程中收集到的購(gòu)房者信息負(fù)有保密義務(wù)，除非公檢法及紀(jì)檢部門執(zhí)行公務(wù)需要或者有購(gòu)房者的書面同意，開發(fā)商不得對(duì)外披露和越權(quán)使用，否則就構(gòu)成侵權(quán)和違約。這個(gè)條款毫無(wú)疑問是對(duì)當(dāng)下購(gòu)房者的隱私信息被不斷濫用和泄露現(xiàn)狀的強(qiáng)烈回應(yīng)，這就需要開發(fā)商高度自律，切實(shí)保障購(gòu)房客戶的信息安全。
補(bǔ)充協(xié)議更加規(guī)范
舊版合同中補(bǔ)充協(xié)議往往由開發(fā)商制定，開發(fā)商通過增加補(bǔ)充協(xié)議條款來(lái)減輕自身在某些方面的責(zé)任，這幾乎是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的潛規(guī)則。而新版合同補(bǔ)充協(xié)議明顯減少，具體體現(xiàn)在合同內(nèi)容更加細(xì)化和規(guī)范化上，這對(duì)購(gòu)房者十分有利。
新版合同中還特別強(qiáng)調(diào)，“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人的責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本(主)合同為準(zhǔn)”。
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