2015年過(guò)半,我們不僅經(jīng)歷了上證指數(shù)從3350點(diǎn)到5178點(diǎn)再到3795點(diǎn)的過(guò)山車(chē)行情,也共同見(jiàn)證了樓市由冷變熱的“奇跡”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》房地產(chǎn)研究小組通過(guò)“快速回暖”、“一線城市”、“互聯(lián)網(wǎng)+”、“房產(chǎn)+”、“融資”及“股市資金”等關(guān)鍵詞,盤(pán)點(diǎn)2015年上半年樓市表現(xiàn),并結(jié)合一些可預(yù)判的趨勢(shì),預(yù)測(cè)下半年市場(chǎng)走向。

 

光耀地產(chǎn)卷入資金鏈危機(jī),融創(chuàng)收購(gòu)佳兆業(yè),地產(chǎn)股再融資閘門(mén)敞開(kāi)……2015年上半年全國(guó)樓市唱起了“冰與火”之歌。

 

這種“膠著”狀態(tài)正被近期席卷一線城市的購(gòu)房熱打破,并且購(gòu)房熱潮已開(kāi)始向1.5線城市蔓延。

 

6月28日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者路過(guò)成都萬(wàn)科城售樓部時(shí)發(fā)現(xiàn),看房客人頭攢動(dòng),這里雖不是主城,但不少看房客沖著學(xué)區(qū)房、地鐵房等優(yōu)勢(shì)而來(lái),也有不少人在股市中碰了一鼻子灰,遂將目光投向樓市。

 

這只是當(dāng)前樓市回暖的一個(gè)縮影。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示,5月末商品房待售面積約65666萬(wàn)平方米,比4月末減少15萬(wàn)平方米,這是本輪樓市自2014年中調(diào)整以來(lái)的首次環(huán)比下滑。

 

隨著供求結(jié)構(gòu)逐漸改善,加上近期A股暴跌,樓市的回暖比預(yù)期的來(lái)得更快。那么,這種回暖是趨勢(shì)性的還是結(jié)構(gòu)性的?下半年樓市如何走?降息、營(yíng)改增等政策將為下半年樓市帶來(lái)哪些影響?

 

回暖蔓延至1.5線城市

 

萬(wàn)科城位于成都高新西區(qū),號(hào)稱是萬(wàn)科集團(tuán)在成都試水的首個(gè)UP系創(chuàng)新產(chǎn)品,附近有一個(gè)鼎鼎有名的成都外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。記者路過(guò)這里時(shí),該校正在高調(diào)宣傳其剛剛誕生的2015年四川省高考文科狀元。另外,成都地鐵二號(hào)線百草路站也經(jīng)過(guò)這里。

 

在萬(wàn)科城售樓部,一位前來(lái)看房的吳先生說(shuō),“我現(xiàn)在住的面積有點(diǎn)小,前段時(shí)間從股市賺了一點(diǎn),想買(mǎi)個(gè)大點(diǎn)的。娃娃現(xiàn)在也快上中學(xué)了,想給他一個(gè)好的成長(zhǎng)環(huán)境。”

 

成都萬(wàn)科營(yíng)銷部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,目前萬(wàn)科城正處于蓄客階段,之前也沒(méi)過(guò)多宣傳,沒(méi)想到人氣會(huì)這么高?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者近期調(diào)查了解到,類似吳先生的購(gòu)房者不在少數(shù)。

 

去年底,著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平在成都演講時(shí)曾談到,房地產(chǎn)仍是最保值的,買(mǎi)房須堅(jiān)持幾個(gè)原則,比如學(xué)區(qū)房、剛需房、地鐵房等。

 

進(jìn)入6月份,國(guó)內(nèi)前30強(qiáng)房企藍(lán)光地產(chǎn)在成都14個(gè)樓盤(pán)“殺價(jià)”,業(yè)內(nèi)稱之為“剛需清盤(pán)”行動(dòng),引來(lái)市場(chǎng)瘋狂搶購(gòu)。

 

由此看來(lái),價(jià)格仍是當(dāng)前刺激住房消費(fèi)的最關(guān)鍵因素。雖然各地樓市總體仍供大于求,但類似成都這種“供需兩旺”的,還包括武漢、南京等其他1.5線城市乃至不少二線城市。

 

中鐵二局房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理劉斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,像成都等城市的房?jī)r(jià)目前還沒(méi)有暴漲暴跌,供需比較穩(wěn)定,漲幅明顯的主要是一線城市。

 

記者注意到,近期北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)率先領(lǐng)漲,深圳等部分城市更是“日光盤(pán)”、“時(shí)光盤(pán)”頻出。

庫(kù)存首現(xiàn)環(huán)比下滑

 

年初,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至2014年末,全國(guó)商品房待售面積62169萬(wàn)平方米,比2013年末增加12874萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26.1%,三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。

 

6月24日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年5月末商品房待售面積約65666萬(wàn)平方米,比4月末減少15萬(wàn)平方米,這是本輪樓市調(diào)整以來(lái),商品房待售面積首次減少。同時(shí),70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)下跌幅度同比、環(huán)比均收窄,房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的城市個(gè)數(shù)增加,且最高漲幅均創(chuàng)新高。

 

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,這屬于市場(chǎng)本身的調(diào)節(jié)作用,加上政策驅(qū)動(dòng),從樓市周期來(lái)看,目前出現(xiàn)了總體回暖的態(tài)勢(shì)。

 

“目前,樓市應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)新的回暖小周期的開(kāi)端,一個(gè)小周期一般為3年,去年初真正轉(zhuǎn)冷至今剛好一年半。大周期就是白銀時(shí)代,總體供大于求,現(xiàn)在樓市即使趨熱,也不會(huì)過(guò)熱。”顧云昌說(shuō)。

 

中洲控股副總經(jīng)理、董秘尹善峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“我們?cè)诨葜?、上海、成都區(qū)域的項(xiàng)目銷售均有回暖,尤其是惠州和上海,回暖趨勢(shì)明顯。這與當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的政策支持有關(guān)系,我們的產(chǎn)品也契合了消費(fèi)者首次置業(yè)、改善型住房等需求。”

 

樓市企穩(wěn)回暖的背后,首先是政策的回暖。

 

去年11月,央行時(shí)隔兩年首次降息;今年3月央行再次降息,同時(shí)祭出以降低首付比例為重點(diǎn)的“3·30”新政;5月11日、6月28日,央行再度連續(xù)降息。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,央行進(jìn)入降息通道,首先利好樓市。

 

一位去年9月份在成都買(mǎi)了房的劉姓業(yè)主告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“這幾次降息下來(lái),原本月供需要還3400元,等到明年申請(qǐng)房貸的建設(shè)銀行調(diào)息之后,月供只需要3000元,大大降低了還款壓力。上次公積金貸款沒(méi)用上,如果利率穩(wěn)定,我還想買(mǎi)一套大的。”

 

并購(gòu)融合大勢(shì)所趨

 

央行連續(xù)降息,加上各地住房公積金新政頻出,讓外界誤認(rèn)為當(dāng)前樓市進(jìn)入“政策市”,甚至有輿論認(rèn)為這是“救市”之舉。

 

但中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存并不認(rèn)同這一看法。他解釋說(shuō),限購(gòu)、限價(jià)等房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政性調(diào)控手段今后會(huì)陸續(xù)退出,讓市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)高低才是樓市穩(wěn)健發(fā)展的根基。雖然近期地方政府采取了很多措施,但更多是對(duì)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的“減負(fù)”。“地方政府應(yīng)在‘減負(fù)’上多做些文章。”陳寶存強(qiáng)調(diào)說(shuō),扶持一些重點(diǎn)房企,比如實(shí)力較強(qiáng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與模式較為先進(jìn)的房企,讓更多的中小房企從市場(chǎng)調(diào)整中自我淘汰掉。

 

從一些上市房企來(lái)看,包括中茵股份、綠景控股、萊茵置業(yè)、宜華健康、華業(yè)資本、萬(wàn)方發(fā)展、中房股份、萬(wàn)通地產(chǎn)等中小房企正在跨界轉(zhuǎn)型,開(kāi)始淡化其本身的房地產(chǎn)背景,部分甚至退出了地產(chǎn)行業(yè)。

 

前不久九鼎投資控股中江地產(chǎn),讓業(yè)內(nèi)看到了資本的兇猛。而更多的非上市中小房企也開(kāi)始被整合收購(gòu),比如百?gòu)?qiáng)房企經(jīng)典地產(chǎn)已被華信資產(chǎn)收購(gòu),中渝物業(yè)被恒大地產(chǎn)吞并。

 

在陳寶存看來(lái),房企并購(gòu)整合是當(dāng)前必然趨勢(shì),只有這樣才能走向成熟。

 

顧云昌認(rèn)為,目前一線城市快速回暖,二三線城市相對(duì)沉寂,部分三線城市仍在“冬天”,未來(lái)區(qū)域分化會(huì)更加明顯。

 

那么,營(yíng)改增等涉房的重大政策變革,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響?業(yè)內(nèi)對(duì)此看法不一。

 

劉斌表示,房企營(yíng)改增讓監(jiān)管趨于合理,使預(yù)收款進(jìn)入監(jiān)管賬戶,?？顚Ｓ?。以前房企都有其稅收籌劃和清算體系,可以實(shí)現(xiàn)不同項(xiàng)目的資金調(diào)配,但現(xiàn)在行不通了,這樣一來(lái)會(huì)進(jìn)一步加劇房企的資金壓力,但融資成本增加有限。

 

顧云昌認(rèn)為,營(yíng)改增要求房企集約經(jīng)營(yíng),減輕負(fù)擔(dān),解決的是政府與房企的關(guān)系,有助于推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)逐步走向成熟,但對(duì)樓市供求并無(wú)實(shí)質(zhì)性影響。他同時(shí)指出,國(guó)家應(yīng)繼續(xù)深化改革,明確保障房非市場(chǎng)化機(jī)制及法律界限。