2015年上半年，谷底徘徊一年之久的中國(guó)樓市觸底反彈。不過(guò)，觀察人士指出，這場(chǎng)由局部樓市升溫帶動(dòng)的反彈蘊(yùn)含分化隱憂：一些地區(qū)樓市已在醞釀大漲，而另一些地區(qū)卻有持續(xù)下跌之憂。如何適當(dāng)調(diào)節(jié)樓市“冷熱”，防患未然，考驗(yàn)管理層智慧。
今年以來(lái)，中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)、多輪信貸金融政策的持續(xù)加力以及各地出臺(tái)的一系列寬松政策，促成了上半年改善性購(gòu)房需求的持續(xù)釋放，支撐了樓市復(fù)蘇。
房地產(chǎn)銷售率先升溫。在多數(shù)一二線城市，此前門可羅雀的二手房中介門店和過(guò)戶大廳再次人滿為患；而樓市火爆的標(biāo)志性場(chǎng)景——“日光盤”和“千人搶房”也在北京、上海、深圳等特大城市再次上演。
與之相伴的是一系列“新高”數(shù)據(jù)的產(chǎn)生。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都8個(gè)重點(diǎn)城市的樓市交易量普遍走出2014年低谷，甚至出現(xiàn)多年成交新高。例如，北京市上半年二手房成交量同比大漲91%，杭州、天津兩地的二手房成交則分別創(chuàng)下當(dāng)?shù)亟?年和10年的同期新高。
上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)亦顯示，6月份中國(guó)30個(gè)城市新房成交面積同比增長(zhǎng)69.3%，創(chuàng)下近6年的同期最高。
樓市成交回暖一方面推升了房?jī)r(jià)，另一方面也使部分地區(qū)沉重如山的庫(kù)存壓力稍緩。
今年5月份大中城市房?jī)r(jià)由跌入漲的“拐點(diǎn)”顯現(xiàn)，百城房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月保持上漲態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在加速回暖。其中，領(lǐng)漲全國(guó)的深圳市6月房?jī)r(jià)環(huán)比暴漲6.58%，同比漲幅高達(dá)13.67%。
此外，2012年4月以來(lái)持續(xù)長(zhǎng)達(dá)3年之久的商品房庫(kù)存持續(xù)上升態(tài)勢(shì)也首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。官方數(shù)據(jù)顯示，今年5月末商品房待售面積比上月末減少15萬(wàn)平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，商品房待售面積首現(xiàn)減少。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一二線城市庫(kù)存壓力減輕和投資客的再度入場(chǎng)，可能在當(dāng)?shù)蒯j釀房?jī)r(jià)暴漲的風(fēng)險(xiǎn)；但與此同時(shí)，一些三四線城市則似乎出現(xiàn)了政策“免疫”，樓市難以走出低谷。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，房?jī)r(jià)每年的增幅保持在6-7%左右比較合理，一旦超過(guò)10%，就需要警惕過(guò)快上漲的風(fēng)險(xiǎn)。這意味著一個(gè)城市的月度環(huán)比房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)控制在0.5%左右。但目前一線城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)開始遠(yuǎn)離這個(gè)范圍。
如5月份，“北上廣深”四個(gè)一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%。與之形成鮮明對(duì)比的唐山、南充等多數(shù)三四線城市庫(kù)存壓力巨大，房?jī)r(jià)依然處于下行通道。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，上半年一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲5.17%，二線城市房?jī)r(jià)下跌0.75%，三線城市則下跌1.25%。
而大量標(biāo)桿房企為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而重回一二線城市的經(jīng)營(yíng)策略，也可能加劇了這種“冷熱不均”。如過(guò)去一直深耕三四線城市的廣東房企碧桂園，近期提出要加大對(duì)一二線城市的投資；6月以來(lái)，萬(wàn)科、旭輝、華潤(rùn)等標(biāo)桿房企的身影更是頻頻出現(xiàn)在一二線土地市場(chǎng)上。房企豪擲千金搶地的旺銷狀況再現(xiàn)，上海、北京、南京等城市再現(xiàn)沉寂許久的“地王”。
一二線城市市場(chǎng)資源集中、土地?zé)徜N、市場(chǎng)活躍度高，對(duì)樓市政策的反映也十分靈敏，而三四線的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管地方托市政策頻頻，卻在不斷喪失“吸引力”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這會(huì)加劇一二線樓市的暴漲和三四線樓市的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)兩者而言皆是隱憂。而且基于這種越來(lái)越大的差異，官方在出臺(tái)全面性的房地產(chǎn)政策時(shí)必須更加謹(jǐn)慎。
不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，正因?yàn)樵S多城市庫(kù)存壓力難減，許多房地產(chǎn)企業(yè)依然面臨較大資金壓力，大部分城市房?jī)r(jià)不會(huì)在短期內(nèi)反彈，2015年房?jī)r(jià)或?qū)⑵椒€(wěn)過(guò)渡。
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