2015年上半年，可以說是樓市風云變幻的半年，樓市政策也是一波未平一波又起，一直未曾停歇，尤以“央媽”最為“任性”，連續(xù)的降息降準不僅讓股市坐上了過山車，樓市也深受其影響。
年初，當中國經(jīng)濟和樓市雙雙陷入停頓、衰退的時候，筆者再三強調(diào)：“只有房地產(chǎn)才能救中國經(jīng)濟”，“經(jīng)濟越不景氣，越依賴房地產(chǎn)”，以及“政府必然要救房地產(chǎn)”，“決策層高估了中國經(jīng)濟健康程度，從而延緩了救市”，“泡沫是消化泡沫的惟一辦法”等一系列持之以恒的觀點。
而后本屆政府對房地產(chǎn)的態(tài)度，終于由羞羞答答欲抱琵琶半遮面轉(zhuǎn)向明晃晃亮出救市底牌！
3月4日，中國久負盛名、官方地位很高的經(jīng)濟學(xué)家、全國政協(xié)委員厲以寧，以85歲高齡親自為自己的總理弟子站臺，他在接受記者采訪時表示，中國經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的作用是不可低估的。沒有房地產(chǎn)帶動，經(jīng)濟增長的拉力是不夠的。如果說經(jīng)濟發(fā)展中有一個大的機車在前面跑，那就是房地產(chǎn)。不要一談到房地產(chǎn)就說泡沫，實際上今天仍然要振興房地產(chǎn)。
財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康則表示，目前中國城鎮(zhèn)化實際水平還不到40%，要一路發(fā)展到70%，在這個高速發(fā)展階段里，房地產(chǎn)業(yè)必然是一個支柱產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”一說，他直言，“過去這一年多的調(diào)整，早已把房地產(chǎn)業(yè)泡沫擠得差不多了。”現(xiàn)在主要的問題不是泡沫，而是在經(jīng)濟下行過程中，房地產(chǎn)業(yè)的分化，應(yīng)該得到必要的制度建設(shè)和政策引領(lǐng)。
政府的政策層面，則已經(jīng)于無聲處聽驚雷，正在醞釀著方向性的改變。這從去年到今年的政府工作報告中可以清晰顯現(xiàn)。2014年的提法是：“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”
2015年的措辭為：“堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”短短一年之隔，已經(jīng)天上地下?lián)Q了人間，樓市基調(diào)發(fā)生了根本性變化，主要變化有三：
1、“調(diào)控”淡出，“指導(dǎo)”上場，為2010年以來所僅見。新一屆政府自上臺以來，一改以往動不動就干預(yù)市場的理念，雖然堅持調(diào)控的大環(huán)境不動，但是在具體執(zhí)行中已經(jīng)分化成區(qū)別對待式的樓市調(diào)控政策，這種觀念已經(jīng)在過去有所嶄露頭角，在今年下半年會體現(xiàn)得更加明顯。對價格漲幅過大、投機過熱的地區(qū)采取嚴格的調(diào)控政策，反之，則采取寬松、放松的政策措施。
2、2014年是“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”，2015年變成了“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。二字之差，在決策層眼里想必像打翻了五味瓶，別有一番滋味在。前者表示決策層認為房地產(chǎn)市場仍是健康發(fā)展的，并且有“抑制投機投資性需求”為前綴，打壓樓市意圖明顯；后者表明決策層已經(jīng)認識到樓市不穩(wěn)的局面，在“經(jīng)濟下行壓力還在加大”、“今年面臨的困難可能比去年還要大”（李克強語）的時代背景下，穩(wěn)定樓市已經(jīng)成為當務(wù)之急。
3、2014的“抑制投機投資性需求”變成了2015年的“支持居民自住和改善性住房需求”。
在這個基礎(chǔ)上，我們來預(yù)測一下2015年下半年的樓市政策走向。
賈康說“過去這么久的調(diào)整，早已把房地產(chǎn)業(yè)泡沫擠得差不多了”，這句話千萬不要當真。因為過去多年，城市住宅用地供應(yīng)增量是人口增量的3倍，按政府城市規(guī)劃可容納的人口是34億，差不多將是中國現(xiàn)有人口的3倍。因此，相當多地方的樓市泡沫仍然是大大的。這個泡沫主要是供應(yīng)量的泡沫。
降息降準等利好樓市政策不斷出臺
2015年全國樓市迎來政策寬松期，進入新常態(tài)。國家頻頻“插手”救市，如“330新政”、降準降息等寬松政策連出，地方政府也紛紛從不同方面松綁樓市，如取消“限外”、取消限購、松綁公積金新政等。
經(jīng)過多輪降息，目前銀行一年期貸款利率和公積金利率已跌至歷史最低水平，著實為置業(yè)者購房供房壓力大大減負，此外，營業(yè)稅減免、貸款額度提升也都達到最大的寬松力度。
預(yù)計下半年降息、降準貨幣政策可能還會繼續(xù)寬松，今年有望迎來08年以來最大力度的降息。在相對寬松的貨幣政策環(huán)境中，也會使得房地產(chǎn)行業(yè)保持資金面的寬裕，一旦經(jīng)濟觸底反彈，也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生正向激勵，提振購房者信心。
另一方面，很多地方供應(yīng)量的確嚴重過剩，但是房價還是要死保，不然占到銀行貸款50%、60%那部分怎么辦？死保的辦法就是我2014年12月7日發(fā)表在香港東網(wǎng)的文章所言《泡沫是消化泡沫的唯一辦法》?，F(xiàn)在，有關(guān)官員也明確表態(tài)了，個中意味大家各自仔細咀嚼：
顯然，用泡沫消化泡沫不是三年五年能完成的任務(wù)，因此，人人都應(yīng)該思考的是，你是像手握逝水年華一樣握著現(xiàn)金不放，還是將資金及時轉(zhuǎn)換成有效、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？在這個問題上，有權(quán)有錢都不能任性，有識有膽才能任性。
一線城市樓市加速回暖但暴漲幾率不大
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，5月份，住宅銷量創(chuàng)年內(nèi)新高，一線城市房價漲幅明顯，樓市回暖趨勢明顯。從城市看，房價下跌的城市正在減少，特別是已有過半城市二手住宅市場處于上漲態(tài)勢。
那么在接下來的下半年，全國房地產(chǎn)市場在多重利好背景下，一定會迎來一個向上發(fā)展的勢頭。但限于行業(yè)結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)狀，以及整體需求回落的大趨勢所限，大多數(shù)房企現(xiàn)階段的主要任務(wù)還是去庫存，房價回升還是以穩(wěn)為主，不太可能出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。
百姓棄股買房仍熱衷投資房地產(chǎn)
中國人民銀行6月19日發(fā)布的二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，在房價預(yù)期與購房意愿方面，51.5%的居民認為目前中國房價高難以接受，較上季下降0.4個百分點。對于現(xiàn)階段房價，過半居民認為難以接受，但購房者的購房意愿卻較一季度有所提高。
不少網(wǎng)民認為，一線城市房價這一輪上漲，是多重原因促成的，包括行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動等。
政策上已經(jīng)以穩(wěn)為主基調(diào)，而房價也不再有上漲壓力，更多的開發(fā)商將以降價走量為主打，而市場也將呈現(xiàn)去化的主旋律，購房者面對這種市場背景，更加趨于理性。
但是在一線城市，購房者買漲不買跌的傳統(tǒng)或有所改變，依然有強勁的市場需求?；鸨墓墒幸矊⒋偈垢喙擅瘾@利返現(xiàn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市，加入買房大軍。預(yù)計2015下半年，那些地段、品質(zhì)優(yōu)越的高端改善樓盤或?qū)⒂懈玫谋憩F(xiàn)。
其次，政策雖然從“抑制投機投資性需求”轉(zhuǎn)向了“支持居民自住和改善性住房需求”，但是根據(jù)本人對人們消費心理的長期觀察和研究，在樓市低迷時期，大部分抱著窮人思維的真正剛需和改善性需求的人群是不會，也不敢輕易出手的，他們一般只有等到房價上漲期間才敢出手。所以要想真正啟動樓市消費，一定要給現(xiàn)在基本上在全國范圍內(nèi)擁有兩套房以上的投資性需求松梆。
那么，2015年下半年給2套及2套以上購房貸款松綁，應(yīng)該是一個可以預(yù)見的政策，非如此無以重新啟動樓市。同時，降低首套房甚至全國范圍內(nèi)的二套及二套以上房屋首付比率，也是一個必須的舉措。房貸利率和房貸首付比，應(yīng)該掌握在銀行這個市場主體手中，而不是掌握在政府手中。
再者，北上廣深這些人口還在源源不斷涌入、需求強勁的一線城市，2015年下半年會不會放開限購呢？
去年，我預(yù)測下半年全國各城市會逐步放開限購，而今年在全國除去一線城市均放開外，基本上可以說全國限購已經(jīng)進入了一個常態(tài)化，也就是說該放開的基本也差不多了，沒放開的一時半會可能也很難放開了。
自去年各大城市陸續(xù)取消住房限購政策之后，關(guān)于北、上、廣、深何時取消限購的話題一直不絕于耳，尤其在今年下半年將繼續(xù)圍繞這個話題展開討論。上半年，市場上又傳出6月17日深圳將取消住房限購政策的消息。
對此，深圳有關(guān)部門表示，上述消息為謠傳，將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有限購政策。北京有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也表示暫不考慮取消限購。只要不取消，那么就一定會不斷有各種取消傳聞刺激我們。
當然，永恒是不可能的。但何時放開限購，的確是一個誰都沒有時間表的事情。即使北上廣深城市政府自己想放開限購，中央政府也需要從全國一盤棋角度仔細掂量它的后果，最根本的不是怕這些地方房價上漲，而是怕資金抽血式地從其他地方流出。
一些供應(yīng)嚴重過剩的地方，政府會采取回購等方式救樓市，但效果有限，同時只針對開發(fā)商。
至于房產(chǎn)稅之類，且就先歇著吧。把不動產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅掛鉤，更是牛唇不對馬嘴，走樣走得豁了邊兒。
房地產(chǎn)將迎來真正“互聯(lián)網(wǎng)+”元年
2015年5月，地產(chǎn)企業(yè)最最主要的事件就是萬達集團和萬科集團即將達成重要戰(zhàn)略合作，雙方將在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展進一步聯(lián)手。
還有金地與“平安 好房”合作加速互聯(lián)網(wǎng)金融跨界營銷、綠地 集團牽手洲際酒店合租開發(fā)洛杉磯大都會項目、世茂將推出“52+”MiniMall產(chǎn)品線、泰禾投資深圳吉屋、方興攜騰訊打造“智慧家”“2+X”全面發(fā)力等各種房地產(chǎn)企業(yè)的各種“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型等。
2015年尤其是下半年，將真正打開房地產(chǎn)行業(yè)全面與互聯(lián)網(wǎng)融合的局面，如果說去年提出“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，使2014年成為房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”雛形，那么2015年才是房地產(chǎn)真正實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的元年。但是安家在去年就曾預(yù)測，大都是趨之若鶩，難免會九死一生，死得很慘。
房價上漲，調(diào)控聲音再起
5月，住宅市場熱起來了。6月，土地市場也熱起來了。土地市場的火爆再次引發(fā)人們對樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價，面包價格會跟風上漲嗎？”
不過一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。但有一點非?？隙?，市場轉(zhuǎn)好，多數(shù)開發(fā)商對漲價滿懷信心。
所以，不管該不該漲價，但房價是肯定要漲了。那么，隨著下半年房價上漲，遏制房價上漲的呼聲會再度響徹我們的耳畔。
但是，只要房價不會過度暴漲，相信政府宏觀調(diào)控的機會不大。
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