深圳一房主因賣房后房?jī)r(jià)暴漲百萬(wàn)，竟違約要收回房子。這種做法到底合不合法？記者從南京一些法院了解到，在房屋買賣糾紛中不乏此類案例，但只要是雙方事前經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，自愿簽訂合同，沒(méi)有欺詐脅迫或違反社會(huì)公序良俗的情況，也沒(méi)有法定的解除合同的情形存在，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，買賣雙方都應(yīng)履行合同。

南京判例

案例1： 房子漲價(jià)反悔被判履行合同

2013年2月27日，李小丁與侯余力、某房產(chǎn)中介簽訂《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定侯余力將其玄武區(qū)某處房屋出售給李小丁，售價(jià)78萬(wàn)元。2013年9月15日前，李小丁與侯余力配合某房產(chǎn)中介辦理申請(qǐng)房屋過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)李小丁支付房屋首付款45萬(wàn)元進(jìn)行資金監(jiān)管，房屋過(guò)戶至李小丁名下當(dāng)日，李小丁再向侯余力支付房款26萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，李小丁按照約定向侯余力支付了5萬(wàn)元定金，向某房產(chǎn)中介支付了傭金和代辦費(fèi)1萬(wàn)元。但之后，侯余力便拒絕配合李小丁辦理房屋過(guò)戶、房屋交付等事宜，李小丁遂將侯余力告到南京玄武法院。

法庭上，李小丁稱，合同簽訂后，相關(guān)地段房屋價(jià)格上漲，侯余力見(jiàn)狀遂多次要求提高售房?jī)r(jià)格，但自己堅(jiān)決不同意，請(qǐng)求法院判令侯余力將房屋兩證過(guò)戶給自己，并結(jié)清該房屋水電煤氣等費(fèi)用后，將房屋交付給自己，同時(shí)，判令某房產(chǎn)中介配合侯余力辦理兩證及過(guò)戶、交付事宜。

但是，侯余力并不認(rèn)可提高房?jī)r(jià)一說(shuō)，他稱，自己反悔是因?yàn)榧依锶瞬恢浪u房，現(xiàn)在其家人不同意他賣房子，他愿意雙倍向李小丁返還定金。而某房產(chǎn)中介則認(rèn)為，侯余力反悔，他們作為中介方無(wú)法左右。只要雙方愿意繼續(xù)履行合同，他們?cè)敢馀浜?。那么，侯余力說(shuō)的是真話嗎？對(duì)此，李小丁申請(qǐng)某房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人王某某出庭作證，證實(shí)侯余力與李小丁簽訂房屋買賣合同事宜時(shí)的售房定金系其與妻子商量后確定。同時(shí)，李小丁還出具了相關(guān)錄音，證實(shí)了雙方的交易經(jīng)過(guò)。

玄武法院審理后認(rèn)為，三方訂立的合同系當(dāng)事人真實(shí)自愿協(xié)商一致的結(jié)果，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)原被告三方都具有法律約束力，侯余力應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不得擅自解除合同。依據(jù)我國(guó)《合同法》相關(guān)規(guī)定，判決侯余力在判決書(shū)生效后15日內(nèi)，協(xié)助李小丁將房屋兩證過(guò)戶至李小丁名下，并判令某房產(chǎn)中介協(xié)助侯余力履行上述義務(wù)。

案例2： 漲價(jià)后不愿賣房賠了22萬(wàn)違約金

2013年3月，束君禾與樂(lè)妮、某中介公司簽訂《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定由束君禾購(gòu)買樂(lè)妮名下位于棲霞區(qū)某小區(qū)房屋，房款總價(jià)為225萬(wàn)元。三方約定，違約金按標(biāo)的額10%計(jì)算，即22.5萬(wàn)元。補(bǔ)充協(xié)議第一條為定金5萬(wàn)元，首付款為80萬(wàn)元，貸款金額為135萬(wàn)元，留5萬(wàn)元在房屋交付時(shí)自行交割。同時(shí)，三方又網(wǎng)簽了1份《南京市存量房交易合同》。

此后，束君禾按約支付了定金5萬(wàn)元及首付款80萬(wàn)元，后由于樂(lè)妮不愿再出售房屋，雙方遂開(kāi)始交涉解除合同事宜。束君禾要求樂(lè)妮根據(jù)買賣合同，應(yīng)當(dāng)支付違約金22.5萬(wàn)元。之后，樂(lè)妮陸續(xù)返還了束君禾給付的首付款，又另行支付了9萬(wàn)元，剩下的13.5萬(wàn)元，由樂(lè)妮的丈夫梁云緯于2013年10月22日出具欠條，雙方解除了網(wǎng)簽的房屋買賣合同。欠條到期后，樂(lè)妮夫婦一直沒(méi)有還款，束君禾遂將他們告上法庭，要求兩人歸還。

法庭上，束君禾稱，樂(lè)妮之所以不愿履行房屋買賣合同，是由于房?jī)r(jià)上漲，要不是樂(lè)妮愿意支付違約金，自己是一定會(huì)要她履行合同的。但是，樂(lè)妮兩口子言而無(wú)信，說(shuō)好愿意付違約金，但到期后卻不付余款，請(qǐng)求法院判令樂(lè)妮兩口子支付余款及逾期利息。對(duì)此，樂(lè)妮辯稱，自己在解除合同時(shí)已經(jīng)按約支付了束君禾5萬(wàn)元的定金以及4萬(wàn)元的中介費(fèi)作為賠償。束君禾再行起訴被告沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。至于梁云緯向束君禾出具的欠條，其真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，且與自己無(wú)關(guān)，因?yàn)樽约号c梁云緯已經(jīng)離婚了。

棲霞法院審理后查明，樂(lè)妮確實(shí)已與梁云緯離婚。但該房屋買賣合同在商談、簽訂直至解除過(guò)程中，均是由梁云緯與束君禾、某中介公司操作。只是在需要樂(lè)妮簽字時(shí)，樂(lè)妮出面簽字。法院認(rèn)為，三方簽訂的中介合同及網(wǎng)簽的買賣合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并無(wú)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面正確地履行各自義務(wù)。樂(lè)妮因房?jī)r(jià)上漲不再履行交易義務(wù)，屬于明顯的違約行為，束君禾方有權(quán)依據(jù)合同約定向樂(lè)妮主張10%的賠償金，對(duì)樂(lè)妮要求降低違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)的請(qǐng)求不予支持。遂判決樂(lè)妮與梁云緯共同承擔(dān)135000元的賠償義務(wù)，并承擔(dān)逾期利息損失。 (文中當(dāng)事人為化名)

法官釋疑

什么樣的情況可以不再履行買賣合同

那么，什么樣的情況應(yīng)該繼續(xù)履行房屋買賣合同？什么樣的情況應(yīng)該支付違約金？什么樣的情況可以不再履行合同？對(duì)此，法官告訴記者，如果沒(méi)有法定的解除合同的情形出現(xiàn)(比如，買家說(shuō)自己付不起錢了)，即使賣房后房?jī)r(jià)漲了，賣家也不能以此作為反悔不賣房的理由。如果賣家愿意以付違約金為代價(jià)解除合同，則必須和買家協(xié)商一致。如果買家堅(jiān)持履行合同，又沒(méi)有導(dǎo)致合同解除的法定情形出現(xiàn)，則雙方都應(yīng)繼續(xù)履行合同。如果買家愿意接受違約金并解除合同，則雙方可自愿解除合同。