7月9號(hào)，銀泰城二期盛大奠基的日子，這個(gè)淄博面積最大的一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心正在以前所未有的速度升級(jí)擴(kuò)張。加上已經(jīng)開業(yè)的華潤(rùn)萬象匯以及正在籌建的銀座中心店二期、淄博茂業(yè)中心（相關(guān)干貨）等大型商業(yè)中心，淄博的商業(yè)地產(chǎn)正在以巨大的體量“吞噬”著整個(gè)淄博市場(chǎng)，華僑大廈、匯美領(lǐng)域、明發(fā)淄博世貿(mào)中心、遠(yuǎn)通大廈……與天量庫(kù)存形成鮮明對(duì)比的是其艱難的市場(chǎng)形勢(shì)和“扎眼”的銷售業(yè)績(jī)，怎樣在這樣的環(huán)境中走出“破局”之道，前路可以說是“荊棘密布”。

商業(yè)地產(chǎn)作為城市地產(chǎn)的重要組成部分，不僅完善著城市地產(chǎn)鏈條的內(nèi)容，還是城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要體現(xiàn)。經(jīng)過10余年的發(fā)展，淄博的商業(yè)布局在起初“三橫三縱三中心三啞鈴”持續(xù)穩(wěn)健的同時(shí)，內(nèi)在細(xì)節(jié)上也根據(jù)市政規(guī)劃進(jìn)行著不斷地調(diào)整與改變。以淄博商廈、利群為主導(dǎo)的第一商業(yè)中心讓位于以茂業(yè)天地、銀座及王府井商業(yè)街為主的第二商業(yè)中心；銀泰城、華潤(rùn)萬象匯建立起綜合性商圈；以匯金大廈、淄博茂業(yè)中心及明發(fā)淄博世貿(mào)中心項(xiàng)目為核心的金融商業(yè)圈逐步成型；這一系列的變化都表明淄博正在走上商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的快車道。

但在高速發(fā)展的同時(shí)，也應(yīng)該注意到：商業(yè)地產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)所帶來的弊端也體現(xiàn)的越發(fā)明顯。能否夠在花樣繁多的營(yíng)銷策略中提供給購(gòu)買人群商業(yè)的有效價(jià)值是淄博商業(yè)地產(chǎn)急需去自我探索的。

當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)是各類商業(yè)地產(chǎn)模式及形態(tài)的發(fā)展，從運(yùn)營(yíng)管理方式來看，商業(yè)地產(chǎn)基本上分為只售不租，租售結(jié)合和只租不售三種模式，仍舊是以產(chǎn)權(quán)銷售為主，這樣的方式便于開發(fā)商快速回籠資金，打通渠道，最大程度上的降低風(fēng)險(xiǎn)。但這樣的銷售模式往往造成產(chǎn)權(quán)分散化的結(jié)果，繼而影響開發(fā)商整體品牌形象的塑造，無法進(jìn)行統(tǒng)一管理。而未來的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)越來越細(xì)分化，極大的保持產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的完整和統(tǒng)一，利于開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理。目前，在淄博市場(chǎng)上，雖還未形成國(guó)際化的運(yùn)營(yíng)管理模式，但包括城市綜合體在內(nèi)新型模式的崛起，越來越受到投資者的關(guān)注。

作為三線城市的淄博，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北上廣深等一線城市，住宅地產(chǎn)同比增長(zhǎng)正在趨于理性和良性發(fā)展，而隨著全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)潮的延伸，很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在淄博凸顯強(qiáng)勁的勢(shì)頭，市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)逐漸成熟的有王府井，美食街，淄博義烏小商品城等，在售的寫字樓項(xiàng)目有匯金大廈、華僑大廈、遠(yuǎn)通大廈、銀泰LOFT等，在建和籌備中的有淄博茂業(yè)中心、明發(fā)淄博世貿(mào)中心等項(xiàng)目，很多住宅項(xiàng)目也推出很多沿街底商。這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶給淄博許多新鮮概念，如返租、回購(gòu)、VIP、帶租約銷售、主力商家等。但淄博是一個(gè)以工業(yè)為傳統(tǒng)支柱的城市，商業(yè)氛圍和基礎(chǔ)一直處于初級(jí)階段，如今這么大的商業(yè)地產(chǎn)投資額與開發(fā)量，這座城市能否消化會(huì)成為令人擔(dān)憂的問題，而從現(xiàn)在嚴(yán)峻的情況來看，答案顯然是否定的。

淄博市政府在未來十年的發(fā)展總體規(guī)劃中確定，在未來十年將進(jìn)一步擴(kuò)大中心區(qū)域規(guī)模，提高中心城市的輻射能力，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)與中心城區(qū)錯(cuò)位發(fā)展和功能互補(bǔ)，為淄博發(fā)成新興中心城市創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。

從以上概況來分析，淄博不但具有良好的地理位置、交通環(huán)境、商業(yè)氛圍，更重要的是有廣闊的市場(chǎng)空間和更具有生命力的消費(fèi)群體。也就是說，淄博地區(qū)具有良好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間和優(yōu)勢(shì)，積極的政策導(dǎo)向。

目前眾多的商業(yè)項(xiàng)目在整體定位和業(yè)態(tài)策劃中沒有導(dǎo)入服務(wù)功能和輻射功能，科學(xué)實(shí)際的選擇入駐商家，人為的造成資源浪費(fèi)和負(fù)面影響。按照傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式和觀念來定位和構(gòu)筑市場(chǎng)，在商業(yè)平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)中不具備可持續(xù)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力，也沒有以市場(chǎng)導(dǎo)向和商戶為中心、為商戶創(chuàng)造條件和價(jià)值。淄博市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正處于初級(jí)階段，任何獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目即使在合理規(guī)劃、正確定位、配套服務(wù)完善的基礎(chǔ)上，還要經(jīng)歷自生自滅和行業(yè)洗牌，在運(yùn)營(yíng)成熟的市場(chǎng)，這也是正常的。加之受全國(guó)宏觀調(diào)控的影響，投資者做出投資選擇也是需要一段過程的。

綜上所述，成熟的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式不是能夠一蹴而就的，業(yè)態(tài)種類、客戶群體、營(yíng)銷手段都是長(zhǎng)期積累的過程，也許現(xiàn)階段的大存量、快速發(fā)展及地域性的經(jīng)濟(jì)水平限制無法讓淄博的商業(yè)地產(chǎn)在成熟度和可操控性上與一、二線城市相比，但可以肯定的是，淄博的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)隨著地產(chǎn)商對(duì)項(xiàng)目及市場(chǎng)的完善定位和淄博投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理性分析，政府對(duì)淄博當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)濟(jì)的重視和支持而快速發(fā)展與增長(zhǎng)，相信隨著經(jīng)營(yíng)、銷售、市場(chǎng)等方面的逐步完善與革新，淄博地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)還會(huì)迎來發(fā)展的新局面。商業(yè)地產(chǎn)自來是與住宅類地產(chǎn)相互促進(jìn)的，淄博市場(chǎng)上，在保有純住宅及純商業(yè)項(xiàng)目類別的基礎(chǔ)上，已經(jīng)有越來越多的人將目光投向了商住一體的領(lǐng)域，怎樣消除個(gè)中發(fā)展中的矛盾與對(duì)立，是能夠促進(jìn)淄博市場(chǎng)進(jìn)步的關(guān)鍵，無論是誰(shuí)帶動(dòng)誰(shuí)、誰(shuí)影響誰(shuí)，創(chuàng)造良好的商業(yè)辦公條件及政策、發(fā)展體制上的革新，從而帶給消費(fèi)者真正意義上的有效價(jià)值、擴(kuò)大個(gè)人、企業(yè)的利潤(rùn)空間，或許才是淄博商業(yè)體系的破局與救贖之道。