土地依舊是地方政府的主要財(cái)源。
7月10日，財(cái)政部網(wǎng)站公布去年全國(guó)財(cái)政決算總計(jì)28張表格，其內(nèi)容主要是一般公共預(yù)算收支、政府性基金收支、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收支等分項(xiàng)。
最讓人關(guān)注的數(shù)據(jù)便是2014年國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入，這部分被俗稱為土地財(cái)政收入，去年的總額約為40480億元，高于預(yù)算數(shù)17.6%。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，土地出讓景氣與否和地方政府錢袋子密切相關(guān)，盡管去年樓市運(yùn)行并不算火熱，但土地出讓金仍保持在高位也說(shuō)明了這一點(diǎn)。
他說(shuō)，要真正改變過(guò)去長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政的情況，還需要一段很長(zhǎng)的時(shí)間，仍需繼續(xù)推進(jìn)各項(xiàng)結(jié)構(gòu)性改革，包括改善稅收結(jié)構(gòu)以及解決地方收支兩端不匹配問(wèn)題。
去年土地出讓再創(chuàng)新高
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)政府性基金收入約為54114億元，為預(yù)算數(shù)的114.4%，大幅高于預(yù)期。之所以高于預(yù)期，其主要是因?yàn)閲?guó)有土地使用權(quán)出讓金收入高于預(yù)期。
2014年國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入約40480億元，高于預(yù)算數(shù)17.6%，在全國(guó)政府性基金收入總盤子中占比近八成，再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。
但需要注意的是，雖然再創(chuàng)新高，但決算數(shù)僅為預(yù)算數(shù)的117.6%，對(duì)比2013年決算數(shù)為預(yù)算數(shù)的152.6%，相關(guān)增幅已經(jīng)回落。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，其實(shí)2014年房地產(chǎn)投資已經(jīng)在減速，多個(gè)城市的土地成交面積和土地出讓金同比均下降，地方經(jīng)濟(jì)已經(jīng)感受到這種雙重壓力。
業(yè)界普遍認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)型之際，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴很難持續(xù)。
首先的壓力還不是來(lái)源于土地市場(chǎng)，而是來(lái)自供地端。國(guó)土部網(wǎng)站公布2014年國(guó)土資源主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)61.0萬(wàn)公頃，同比下降16.5%，全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地批準(zhǔn)面積為近三年同期最低水平。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前國(guó)土資源部還基本確定通過(guò)兩個(gè)手段，對(duì)地方城市的建設(shè)用地規(guī)模進(jìn)行剛性約束。
其一是要求地方政府制定城市發(fā)展總體規(guī)劃等規(guī)劃時(shí)，規(guī)劃期內(nèi)的新增建設(shè)用地總量不能突破現(xiàn)有土地利用總體規(guī)劃的總量。其二是國(guó)土資源部準(zhǔn)備通過(guò)開展編制重點(diǎn)城市群土地利用規(guī)劃、村土地利用規(guī)劃的方式，進(jìn)一步約定新增建設(shè)用地規(guī)模，從而確保“最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度”得以落實(shí)。
根據(jù)北京、上海、廣州、南京、廈門等多地公布的2015年土地供應(yīng)計(jì)劃，多個(gè)城市的土地供應(yīng)計(jì)劃整體“瘦身”，北京、上海、廣州三個(gè)一線城市的降幅均超過(guò)20%，其中北京計(jì)劃供應(yīng)居住用地僅1200公頃，同比下降了27.27%，創(chuàng)下了近幾年土地供應(yīng)的新低。
下半年市場(chǎng)或好于預(yù)期
根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，目前可查的20個(gè)省市的土地依賴度情況，有12個(gè)省國(guó)有土地出讓金占財(cái)政收入比重超過(guò)50%。其中，海南、江西2014年國(guó)有土地出讓金甚至占到財(cái)政收入的75%。
同策咨詢研究發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，即使是北上廣，2013年對(duì)土地財(cái)政依賴度也高達(dá)50%-60%。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，修正地方政府財(cái)源與賣地收入緊密掛鉤的情況是一個(gè)大趨勢(shì)，但這涉及整個(gè)財(cái)稅體制的改革，功成不在一朝一夕，短期看，地方土地出讓收入驟降也不利于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
由于土地供應(yīng)收緊，2015年上半年土地市場(chǎng)成交量明顯減少。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市合計(jì)出讓11813宗土地，比去年的12782宗減少了969宗。土地出讓面積由去年的8.15億平方米降至今年的6.15億平方米，降幅達(dá)24.6%。
而土地出讓金僅為7021.7億元，同比2014年同期的10890億元下調(diào)了35.5%。成交樓面均價(jià)也由去年的1317.06元/平米降到了1138.09元/平米。
但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)的回暖，土地市場(chǎng)也開始在夏天逐漸回溫，溫州等地也再次有地王出現(xiàn)。
有數(shù)據(jù)還顯示，6月300城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積9534萬(wàn)平米，環(huán)比增44%，成交規(guī)劃建筑面積5993萬(wàn)平米，環(huán)比增38%，宅地市場(chǎng)環(huán)比繼續(xù)向好，回暖趨勢(shì)逐步顯現(xiàn)。
多個(gè)地方政府也將鉚足勁在下半程發(fā)力。根據(jù)鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月份，廣州商住用地面積只推出了全年計(jì)劃的8%，也就是說(shuō)，九成多的商住土地需在下半年推出。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，下半年一線城市的土地市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)活躍，尤其是上海、深圳這兩個(gè)城市，房企拿地的意愿較大，“地王”或許還會(huì)出現(xiàn)。另外，今年一些高庫(kù)存的三四線城市，可能會(huì)限制土地出讓規(guī)模，但市場(chǎng)熱度可能會(huì)好于預(yù)期。
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