“華北第一高樓”地標(biāo)項(xiàng)目“高銀天下”前途未卜
天津?yàn)I海新區(qū)大爆炸影響正在持續(xù)發(fā)酵。在靠近爆炸點(diǎn)的受災(zāi)業(yè)主要求賠償甚至回購(gòu)房產(chǎn)之時(shí)，濱海新區(qū)整體樓市也受到影響。
公開數(shù)據(jù)顯示，大爆炸發(fā)生后，天津市商品房銷售均價(jià)和成交面積均環(huán)比下跌。業(yè)內(nèi)專家在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，天津?yàn)I海新區(qū)大爆炸或?qū)е聟^(qū)域內(nèi)物業(yè)貶值。
值得注意的是，高銀地產(chǎn)控股有限公司(00283.HK，以下簡(jiǎn)稱“高銀地產(chǎn)”)旗下的“高銀天下”項(xiàng)目屬于天津?yàn)I海新區(qū)高新區(qū)，并以“華北第一高樓”的地標(biāo)屬性為外界所知。該項(xiàng)目此前即被質(zhì)疑銷售困難，如今大爆炸發(fā)生后，業(yè)內(nèi)人士表示其整體區(qū)域環(huán)境不及從前，加之銷售乏力、資金緊張等現(xiàn)實(shí)問題，未來前景堪憂。
大爆炸或致區(qū)域物業(yè)貶值
天津港(11.12, -0.94, -7.79%)“8·12”特別重大火災(zāi)爆炸事故波及多個(gè)住宅小區(qū)。在萬科中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科總裁郁亮表示，“萬科在天津爆炸地點(diǎn)附近的3個(gè)項(xiàng)目共涉及4990戶居民。”
據(jù)報(bào)道，天津?yàn)I海新區(qū)政府已開始向爆炸區(qū)受災(zāi)住戶發(fā)放一個(gè)季度6000元資金補(bǔ)貼。而海港城及啟航家園多名業(yè)主要求政府回購(gòu)房屋或開發(fā)商退房。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，天津?yàn)I海新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之前就不是很理想，入住率不高，爆炸事故會(huì)加劇空置率。相關(guān)部門將來會(huì)在規(guī)劃上有一些調(diào)整，包括危險(xiǎn)品的運(yùn)輸儲(chǔ)存等。
事實(shí)上，天津房屋庫(kù)存高企、去化困難的總體趨勢(shì)由來已久。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院[微博]天津分院(以下簡(jiǎn)稱“中指院天津分院”)提供的數(shù)據(jù)，截至7月底，天津市可售面積1964.65萬平方米，出清周期19.8個(gè)月；濱海新區(qū)可售面積418.38萬平方米，出清周期18.1個(gè)月。
當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)研究人士表示，天津市前些年土地供應(yīng)量一直處于相對(duì)較高水平，相繼開盤入市之后，新房市場(chǎng)供應(yīng)量處于較高水平。“天津市的人口吸附能力比北上廣深等一線城市要差一些，本地居民需求又不足以支撐，這最終導(dǎo)致了需求不足，庫(kù)存量高企的現(xiàn)象。”
而天津大爆炸事故的發(fā)生使當(dāng)?shù)貥鞘杏置缮弦粚雍裰氐年幱啊?/div>
中指院天津分院提供的數(shù)據(jù)顯示，爆炸事故發(fā)生當(dāng)周(8月10日~8月16日)，天津市商品房銷售均價(jià)和二手房的成交面積均環(huán)比下跌。天津市商品住宅銷售均價(jià)為10982元/平方米，環(huán)比下跌，跌幅為2.7%；二手房共成交20.88萬平方米，環(huán)比第3周下跌，跌幅擴(kuò)大為10.0%。
有數(shù)據(jù)顯示，爆炸事件當(dāng)周開發(fā)區(qū)新房成交量?jī)H有19套，環(huán)比上周下降36.67%，預(yù)估短時(shí)間內(nèi)，濱海樓市將進(jìn)入下行通道。
上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平認(rèn)為，濱海新區(qū)各類房屋貶值，將是可以預(yù)見的事實(shí)。
資深地產(chǎn)專家薛建雄表示，有安全隱患的房屋肯定會(huì)大幅貶值，政府肯定會(huì)重新制定規(guī)劃和維護(hù)，或者目前的廠區(qū)就變成了公園等，但這只能通過時(shí)間去對(duì)沖。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，天津爆炸背后凸顯了天津房管、國(guó)土等部門策略的失誤，這確實(shí)會(huì)帶來投資者對(duì)于城市投資價(jià)值的懷疑，進(jìn)而使得部分物業(yè)的估值下滑。
“后續(xù)濱海新區(qū)項(xiàng)目的銷售肯定會(huì)面臨壓力，最主要是部分購(gòu)房者對(duì)于此區(qū)域的住房規(guī)劃等存在不信任的情緒，所以后續(xù)如何說服購(gòu)房者是最關(guān)鍵的因素。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。
高銀地產(chǎn)780億押注濱海新區(qū)
天津?yàn)I海新區(qū)大爆炸事故牽連多家企業(yè)。于天津擁有公司最大、亦是唯一項(xiàng)目的高銀地產(chǎn)日前表示，公司旗下“新京津·高銀天下”及當(dāng)中的“高銀金融117”并無受大爆炸影響，項(xiàng)目將維持原有進(jìn)度繼續(xù)施工，并如期于明年落成。
據(jù)悉，“新京津·高銀天下”項(xiàng)目與爆炸地點(diǎn)同屬濱海新區(qū)，位于濱海新區(qū)功能區(qū)之一的濱海高新區(qū)。高銀地產(chǎn)公司發(fā)言人指出，項(xiàng)目與爆炸地點(diǎn)距離兩個(gè)小時(shí)車程，因此完全不受爆炸事故影響，至于對(duì)以后京津一體化的發(fā)展信心及當(dāng)?shù)貥鞘星熬暗目捶?，公司發(fā)言人表示至今一直對(duì)天津長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展相當(dāng)有信心。
公開資料顯示，市值曾一度高達(dá)千億港元的高銀地產(chǎn)，只有“新京津·高銀天下”這一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作，該項(xiàng)目總投資額達(dá)780億元。
高銀地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，“新京津·高銀天下”由中央商務(wù)區(qū)、高級(jí)豪華住宅以及天津環(huán)亞國(guó)際馬球會(huì)三部分組成，總建筑面積接近200萬平方米。中央商務(wù)區(qū)板塊目前有一座正在興建的高銀金融117大廈共有117層，高銀地產(chǎn)稱，項(xiàng)目落成后將為天津市中心地標(biāo)、“華北區(qū)域第一高樓”，并成為全球十大摩天大樓之一。
要求匿名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，關(guān)于高銀地產(chǎn)在天津的項(xiàng)目是有爭(zhēng)議的，把資金都投在一個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目上，風(fēng)險(xiǎn)太大。
值得一提的是，該項(xiàng)目地理位置處于西青區(qū)，但行政區(qū)劃屬于濱海高新區(qū)。吊詭的是，查閱“高銀天下”的相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，在宣傳中有的地方表示屬于西青區(qū)，有的地方則顯示屬于濱海高新區(qū)，在相關(guān)宣傳文章中更多的則是突出“濱海新區(qū)”的字眼。
對(duì)此，要求匿名的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“高銀天下”所處的區(qū)位是比較尷尬的，此前將此項(xiàng)目納入到濱海新區(qū)，實(shí)際上是希望獲得更大的關(guān)注，主要是做大概念。此外，濱海新區(qū)確實(shí)會(huì)提供一些企業(yè)入駐和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠。但該項(xiàng)目并非處于濱海新區(qū)核心區(qū)，后續(xù)能否獲得自貿(mào)區(qū)各類利好效應(yīng)的惠及，有一定的不確定性。而且目前出現(xiàn)爆炸事故后，“濱海新區(qū)”這四個(gè)字的概念效果將大打折扣。
同時(shí)，受訪專家認(rèn)為爆炸事故將給在建項(xiàng)目提出更多、更高的要求。嚴(yán)躍進(jìn)指出，從樓市建筑項(xiàng)目的規(guī)劃角度看，后續(xù)肯定會(huì)對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃做新的調(diào)整，尤其對(duì)于一些已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目來說，會(huì)面臨更為苛刻的審查。
銷售乏力 “華北第一高樓”前途未卜
記者發(fā)現(xiàn)，“高銀天下”整體對(duì)外標(biāo)價(jià)達(dá)到每平方米4萬元，高層公寓售價(jià)更是號(hào)稱每平方米4.5萬元至5萬元，而同期周邊的住宅項(xiàng)目定價(jià)基本在萬元左右徘徊。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，其定價(jià)高和其項(xiàng)目融入了跑馬術(shù)等新元素有關(guān)系，而且憑借相應(yīng)的商務(wù)樓宇，能夠?qū)崿F(xiàn)各類商務(wù)資源的聚集。但高價(jià)格能否為市場(chǎng)所接受，關(guān)鍵要看能否尋找到目標(biāo)客戶?？紤]到目前反腐等背景，一些潛在的客群是減少的，后續(xù)若不走公眾路線，效果如何將有待商榷。
對(duì)于“高銀天下”的定位和定價(jià)，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員單菁菁認(rèn)為，“華北第一高樓”是為吸引各方的關(guān)注，起到廣告和宣傳的作用。最終還是市場(chǎng)起決定作用，價(jià)格定得這么高，如果“有價(jià)無市”，說明是脫離市場(chǎng)的。
有天津房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，該住宅項(xiàng)目的銷售并不太好。在記者日前的實(shí)地走訪中，多名當(dāng)?shù)厝藢?duì)于高定價(jià)表示出驚訝和不解，“這么貴，誰跑這來買啊……”一名張姓師傅說道。
據(jù)悉，“高銀天下”住宅部分——富國(guó)高銀一期和二期已竣工，包括高層公寓和別墅等1700個(gè)單位。公司早于2013年推售第一期，但截至今年3月底僅售出約兩成。
天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)信息顯示，2013年9月24日，富國(guó)高銀共有643套房源獲得銷售許可證，但是截至今年6月25日仍有631套未售，在將近2年的時(shí)間里，高銀地產(chǎn)僅售出12套房屋。
對(duì)于被質(zhì)疑銷售困難，高銀集團(tuán)主席潘蘇通則表示并不急于出售，會(huì)等待附近區(qū)域成熟、地價(jià)升值，或于明年中旬再推，希望可爭(zhēng)取以倍數(shù)計(jì)回報(bào)。
高銀地產(chǎn)6月24日公布的2014財(cái)年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2015年3月31日，集團(tuán)錄得營(yíng)業(yè)額約5.69億港元，同比減少約80%，純利減少23%至約6.55億港元。針對(duì)營(yíng)業(yè)額大幅減少的原因，高銀地產(chǎn)解釋稱，主要由于來自富國(guó)高銀第一期的住宅確認(rèn)銷售收入減少82%至約4.75億港元。
在銷售乏力之際，高銀地產(chǎn)卻要自持70%的商業(yè)面積，除597米高的高銀金融117大廈外，雙子塔和大部分商業(yè)等都要自持。
高銀地產(chǎn)2014財(cái)年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至今年3月31日，其應(yīng)付賬款高達(dá)71億港元，而手持現(xiàn)金僅1532萬港元，資金缺口高達(dá)70億港元。
截至今年3月底，潘蘇通持有股權(quán)的高銀特殊機(jī)會(huì)有限公司，已經(jīng)幫高銀地產(chǎn)墊付約75億港元貸款，而2013財(cái)年高銀特殊機(jī)會(huì)有限公司已經(jīng)幫其墊付50億港元，該貸款的到期日延長(zhǎng)至明年底。
隨著項(xiàng)目開發(fā)的推進(jìn)，如果銷售繼續(xù)乏力，高銀地產(chǎn)無疑繼續(xù)需要進(jìn)一步輸入現(xiàn)金，高達(dá)71億港元的應(yīng)付賬款便是頭等大事，而高銀特殊機(jī)會(huì)有限公司能否繼續(xù)為其輸血尚未可知。
上述要求匿名的業(yè)內(nèi)人士置評(píng)，一般來說，自持物業(yè)規(guī)模比較大，確實(shí)容易引發(fā)資金層面的壓力。另外，如果過多地依賴外部資金，那么一旦項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)不快速提升，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。
受訪專家們直言，在銷售乏力、資金緊張的情況下，“華北第一高樓”前途未卜。
就上述問題，本報(bào)記者致電并致函高銀地產(chǎn)天津項(xiàng)目部，高銀地產(chǎn)天津市場(chǎng)推廣部負(fù)責(zé)人回復(fù)記者表示，根據(jù)公司規(guī)定，不接受媒體以致電、致函等形式的任何采訪。隨后記者提出現(xiàn)場(chǎng)采訪，截至發(fā)稿，未能安排現(xiàn)場(chǎng)采訪。
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