原本被當(dāng)做謠言的通州限購(gòu)政策在8月14日晚間突然落地生根。晴天霹靂的行政變故讓這個(gè)北京樓市措手不及。一些項(xiàng)目和中介機(jī)構(gòu)在當(dāng)夜加急提交審核購(gòu)房資質(zhì)并鎖定購(gòu)房需求后，通州的房地產(chǎn)市場(chǎng)從原本的買方市場(chǎng)徹底淪為賣方市場(chǎng)。

大量研究者和官方學(xué)者對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者確認(rèn)說(shuō)，通州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的訪客減少，價(jià)格松動(dòng)的特征。他們認(rèn)為，市場(chǎng)交易量在短期內(nèi)必然出現(xiàn)回落。

有消息說(shuō)，在新政落地之后，一些項(xiàng)目目前的主要工作是為早先交納定金的客戶辦理退款手續(xù)。這部分退出的購(gòu)買力大約占據(jù)總預(yù)售的60%。

非理性上漲或是新政導(dǎo)火索

在2015年之前的通州被北京的居住者視為“睡城”。然后，隨著通州行政副中心地位的確認(rèn)以及北京市政府搬遷潞城計(jì)劃落定，這個(gè)曾被稱之為“縣”的區(qū)域成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)最受關(guān)注的版塊。

來(lái)自房地產(chǎn)中介與市場(chǎng)機(jī)構(gòu)鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2015年7月份通州成交價(jià)格均價(jià)為23517元每平方米，環(huán)比上月上漲5.17%，同比去年上漲7.32%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。在今年6月到7月，通州商品住宅成交量均超過(guò)1500套，較5月上漲1.5倍。成交均價(jià)也明顯上漲，位置較好的新房項(xiàng)目單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)、逼近4萬(wàn)，不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格直接上調(diào)了20%~30%。

中原地產(chǎn)的研究統(tǒng)計(jì)顯示，通州市場(chǎng)成交明顯升溫，截止目前，7月市場(chǎng)成交住宅已經(jīng)達(dá)到了6233套，超過(guò)了2014年全年的5893套。而目前市場(chǎng)的庫(kù)存只有7591套，這一庫(kù)存量也是最近6年來(lái)的低點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從2015年上半年住宅簽約量看，通州市場(chǎng)明顯上漲，半年住宅簽約達(dá)到了3947套，環(huán)比漲幅達(dá)到了21.3%。同比漲幅更是達(dá)到了65.4%。而成交均價(jià)也出現(xiàn)了明顯的平穩(wěn)上漲，庫(kù)存數(shù)據(jù)目前明顯下調(diào)。特別是在燕郊房?jī)r(jià)明顯上漲的情況下，很多需求回流到通州等區(qū)域。

正當(dāng)大量投資者都在爭(zhēng)先恐后進(jìn)入通州樓市時(shí)，政策風(fēng)向則突發(fā)急變。

在通州限購(gòu)政策發(fā)布兩天后，政治屬性極強(qiáng)的《人民日?qǐng)?bào)》就發(fā)表觀點(diǎn)批評(píng)通州樓盤“一天一價(jià)”、“臨時(shí)提價(jià)”、“毀約提價(jià)”等種種惜售行為，稱讓很多真心實(shí)意在通州安家的人頭疼不已。

記者獲取的一份北京市住建委解讀說(shuō)，這一舉措，是現(xiàn)行限購(gòu)政策的升級(jí)，是對(duì)通州采取的更高要求。

北京住建委認(rèn)為，這一政策著眼區(qū)域發(fā)展大局。京津冀協(xié)同發(fā)展已列入國(guó)家戰(zhàn)略，通州區(qū)作為一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，建設(shè)、建成本市的行政副中心，是個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，過(guò)快透支政策利好，過(guò)多吸納不合理住房需求，都會(huì)影響本市行政副中心建設(shè)的進(jìn)程。市政府部門首次和區(qū)縣政府聯(lián)合發(fā)布通知規(guī)范市場(chǎng)，充分體現(xiàn)北京市對(duì)副中心建設(shè)和穩(wěn)定通州房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的高度重視。

受建設(shè)本市行政副中心等利好影響，近期通州區(qū)商品住房市場(chǎng)成交偏熱，投機(jī)炒房現(xiàn)象頻現(xiàn)。政策貫徹了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的分類調(diào)控精神，對(duì)不同區(qū)域、不同類型市場(chǎng)差別對(duì)待、對(duì)癥下藥。本次限購(gòu)升級(jí)，只針對(duì)市場(chǎng)偏熱的通州區(qū)商品住房市場(chǎng)，其他區(qū)縣、其他房屋類型沒(méi)有變化。通過(guò)合理抑制通州區(qū)域的住房投機(jī)投資，給過(guò)熱的通州區(qū)商品住房市場(chǎng)降降溫，穩(wěn)定區(qū)域市場(chǎng)。

同時(shí)這一政策也體現(xiàn)了優(yōu)先滿足本地需求。新政著眼于優(yōu)先解決通州本區(qū)居民的住房問(wèn)題，保護(hù)他們的住房消費(fèi)權(quán)益。政策符合解決居住需求的迫切性、合理性原則。本《通知》實(shí)施前，已在網(wǎng)上成功提交了購(gòu)房資格申請(qǐng)的購(gòu)房人，不受影響。

六成客戶被迫離場(chǎng)

通州房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)政策確實(shí)富有成效。多位房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士在接受記者采訪時(shí)表示，這幾天很多通州在銷售項(xiàng)目的主要工作都是統(tǒng)計(jì)新政前繳納定金的客戶并進(jìn)行退款。而這部分被迫離場(chǎng)客戶大約占比六成左右。

鏈家研究院的分析師評(píng)論說(shuō)，從政府的角度分析，只有將常年生活和工作在通州的人群牢牢鎖住，并吸引更多的優(yōu)秀人才來(lái)通州工作并落戶，才能帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。

但是，當(dāng)前的通州住宅市場(chǎng)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)政府的意愿。鏈家研究院統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，通州的購(gòu)房需求中，外地人購(gòu)房占比明顯高于其他城區(qū)，達(dá)到40%。本地人購(gòu)房的結(jié)構(gòu)中，基本均為外區(qū)居民，以首套居多，第二套房占比不足5%。此外，在通州購(gòu)房且在通州納稅的群體占比也不足10%。

新政過(guò)后的數(shù)天，通州核心區(qū)的合生濱江帝景項(xiàng)目的銷售顧問(wèn)告訴本報(bào)記者：“目前項(xiàng)目的單價(jià)依然是每平方米38000元左右。”這個(gè)價(jià)格與新政落地當(dāng)晚該項(xiàng)目的開盤價(jià)格一致。這位銷售顧問(wèn)告訴記者：“現(xiàn)在來(lái)看項(xiàng)目的人確實(shí)比以前少了，沒(méi)有以前那么火。但是價(jià)格卻并沒(méi)有下降。”他認(rèn)為，能夠接受38000單價(jià)的購(gòu)房者實(shí)際并不會(huì)受到限制。

他認(rèn)為，通州很多樓盤都不是大型項(xiàng)目，不需要以價(jià)換量。“我們小戶型只有5套，大戶型百余套。新政后很多客戶都以為我們會(huì)降價(jià)，但是我們賣得不錯(cuò)，從目前看，項(xiàng)目不需要降價(jià)。”

中原地產(chǎn)在新政后對(duì)通州市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：受到8月14日通州限購(gòu)政策影響，8月15日到16日的新建住宅簽約量為98套，這一成交量是最近數(shù)周的低點(diǎn)。該機(jī)構(gòu)首席分析師張大偉預(yù)判：“通州限購(gòu)對(duì)于區(qū)域成交的影響，在9月份將明顯表現(xiàn)出來(lái)，整體市場(chǎng)成交將在6月到8月連續(xù)3個(gè)月突破千套后，再次回到500套左右，市場(chǎng)成交進(jìn)入量跌價(jià)穩(wěn)階段。”

他分析說(shuō)，在政策窗口期前，部分購(gòu)房者開始觀望，使得成交出現(xiàn)了下調(diào)。同時(shí)目前新建住宅庫(kù)存有限，能夠簽約的庫(kù)存也處于最近數(shù)年的低點(diǎn)，所以成交量并未井噴。而次中心的利好是非常明顯的，這種情況下，升級(jí)限購(gòu)的確會(huì)明顯抑制市場(chǎng)成交量。

一家在通州擁有多個(gè)項(xiàng)目的知名上市房企營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)記者說(shuō)：“據(jù)我得知公司非豪宅項(xiàng)目受到通州新政影響并不明顯。但是別墅類的豪宅項(xiàng)目受到了明顯的影響。”他解釋說(shuō)，由于豪宅類項(xiàng)目本身的客源就遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于普通住宅，在新政打擊下，原有的潛在客戶又被迫流失。

在通州擁有大量項(xiàng)目的北京本地房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也告訴本報(bào)記者：“在通州新政前，我們的普通項(xiàng)目基本只剩余尾盤。我們從同區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目那里得知，受到新政影響，普通項(xiàng)目的客群也受到較大影響。”他認(rèn)為在政策打壓下，退房、更換購(gòu)房區(qū)域等客戶保守估計(jì)也要超過(guò)60%。

但是樂(lè)觀的預(yù)判也不乏其中。一位負(fù)責(zé)開發(fā)豪宅項(xiàng)目的北京房企負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者評(píng)論說(shuō)：“通州限購(gòu)是雙刃劍。從短期來(lái)看，政策肯定對(duì)一切區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目產(chǎn)生影響。比如交易量大幅下滑，交易價(jià)格明顯松動(dòng)。”但是他從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看來(lái)，正是由于限購(gòu)，市場(chǎng)會(huì)更加看好通州未來(lái)的發(fā)展方向。“限購(gòu)意味這一區(qū)域的資源稀缺，稀缺就意味著擁有更大的升值空間。”