炒房者利用“房產(chǎn)委托公證”實現(xiàn)轉手賺差價 對于重新翻修房源購房者要警惕
近日，王女士懷疑自己中了“圈套”，剛買不久的新房出現(xiàn)了漏水、墻紙脫落的情況，而她在剛剛接手這套房子的時候還是嶄新的。而此時，“房東”蔡先生(化名)因為高價賣出了這套房子，大賺了一筆。
這套在景芳小區(qū)的75平方米房子，蔡先生買進時才130萬元，而與王女士的成交價卻達到了175萬元。通過這套房子的轉賣，蔡先生從中賺了近37萬元(除去8萬左右的裝修費用)。
這似乎與當前的市場行情形成了強烈的反差，上周四快報曾就二手房交易市場做過調查，結果顯示杭州二手房成交量持續(xù)走高的背后，多數(shù)市中心門店存在“虧本賣房”的情況(內容詳見上周四B05版《一套90方戶型從買到賣四年虧了55萬》)。
在這樣艱難的市場背景下，不少像蔡先生那樣的炒房客卻通過出售二手房獲得了盈利，這其中的過程，不免令人心生奇怪。
不過戶買賣一套房賺了37萬
這其實是一種投機取巧。2013年年底，蔡先生在某中介門店看中一套價格低廉的房源——景芳小區(qū)一樓75平方米的房子。
由于房源的樓層過低，房東將掛牌價從150萬一路下調，都沒將這房子賣出去，而此時蔡先生看中時機以130萬總價與房東達成了協(xié)議。
炒房多年的蔡先生對于二手房交易流程甚是了解，通過買入二手房到轉手賣出，這其中會涉及高額的交易稅。為規(guī)避交易所產(chǎn)生的稅收，蔡先生有自己的一套“手段”。他并沒有通過中介與房東達成買賣，而是通過辦理房產(chǎn)全權委托公證直接與房東達成了協(xié)議，然后一次性全額付款，而這一“巧妙”的做法讓他省去了10%的二手房相關稅費，直接省下了13萬元的費用。
買下房子后，蔡先生并不急著出售，如何讓房子增值是“炒房掙錢”的另一個門道。房源樓層差，出手難，要以更好的面相出手，重新翻修是炒房客慣用的伎倆。蔡先生與其他炒房客一樣，不緊不慢地對這套房子做了簡單裝修和華麗的裝飾，總共花費8萬元。據(jù)相關知情人士透露，蔡先生最終以175萬元的高價成功出售給王女士，除去裝修費用8萬元，他從中獲利近37萬元。
炒房客熱衷做房產(chǎn)委托公證 變身“中間人”
事實上，像蔡先生這樣的炒房客不在少數(shù)，為了規(guī)避稅收，又能順利完成交易，房產(chǎn)委托公證成為投資客非常熱衷的投資載體。
我愛我家采東店主任陳銀表示，只要投資者將全額房款付給賣家，雙方到公證處進行登記，投資者就會得到一份“全權委托代理公證書”，就有權將房子再賣出去。
值得注意的是，由于是通過公證進行的交易，炒房者并不用付過戶費，也無需繳納契稅。有了這種新招數(shù)，征收營業(yè)稅的規(guī)定，對于已變身為“中間人”的投資客來說，形同虛設。
以蔡先生這套75平方米的房子為例，從買進到賣出，過戶費、營業(yè)稅再加上中介費，蔡先生需要支付近10%的交易稅率。但是，如果通過公證方式，不以賣家身份出現(xiàn)，僅以“中間人”的身份操作，就完全可以避開政策，將營業(yè)稅全部轉嫁到“下家”的身上。炒房客在逃避二手房交易稅的同時，會對房屋做簡單裝修，而這樣的裝修成本并不高，很多管路、電線沒有做翻修，房子只是表面的華麗，有的甚至“金玉其外敗絮其中”，而這一簡單的裝修卻可以使房子身價大漲。
對于翻修漲價房源 購房者要警惕
那么，對于蔡先生這種通過“房產(chǎn)委托公證”達成房產(chǎn)交易的操作方式，是否存在一定的風險？
浙江豐國律師事務所主任陳松濤律師說：房產(chǎn)委托公證本身是很簡單的法律關系，而且這種操作方法是可行的，也是合法的。但是從炒房客手中買到的房子，購房者很有可能是利益的受害者。
也有律師認為，如果房子名下有其他戶口，或房子存在抵押等情況，房子就不能順利過戶。這種情況下，也許最終通過法律程序可以讓合同失效，但買家會損失大量的時間和精力。如果遇上產(chǎn)權不明晰或無法辦理產(chǎn)權證的房源，那么房產(chǎn)公證不過是對房產(chǎn)買賣合同的合法有效性進行證明，無法起到公示及對抗第三人的作用。
陳銀說，他也曾見過很多翻修漲價的房源，而這些房源大多是炒房客低價買進，存在“瑕疵”，比如戶型差、樓層差，甚至有債務糾紛，而經(jīng)過重新翻修后，往往以較好的賣相高價賣出。對于如何避免買到類似的“新裝修二手房”？他給出了建議：房源裝修嶄新，沒有人居住的痕跡，這時購房者需要提高警惕。炒房客通常找借口在晚上看房，晚上視線昏暗，某些細節(jié)不容易被注意，這些情況購房者也需注意。
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