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  • 房企分拆物業(yè)上市青睞新三板 打開分拆資產(chǎn)“新天地”

    2015年08月28日 10:24
    來源:贏商網(wǎng)
    對于上市房企在分拆資產(chǎn)后,不再只盯A股和港股市場,而是將眼光投向新三板的行為,有分析稱,這很大部分原因是為了讓母公司的市盈率能夠獲得重估并因此增值;也有樂觀者認(rèn)為,先于新三板掛牌企業(yè),可為未來轉(zhuǎn)板提供無縫對接。
    與A股一樣,新三板市場近來也持續(xù)低迷。但這并未影響到自7月開始,新三板陸續(xù)迎來幾家強勢房企分拆業(yè)務(wù)在此掛牌。
    短短兩個月內(nèi),恒大地產(chǎn)便分拆了其旗下的足球、文化產(chǎn)業(yè)以及礦泉水三個業(yè)務(wù)板塊,并各自獨立掛牌在新三板。
    無獨有偶,花樣年在8月23日晚也發(fā)布公告稱,公司建議旗下間接附屬公司美易家于新三板掛牌,具體時間點或在今年9月前后。
    對于上市房企在分拆資產(chǎn)后,不再只盯A股和港股市場,而是將眼光投向新三板的行為,香港投資人士黃立沖直言,分拆的業(yè)務(wù)之所以會選擇在新三板掛牌,很大部分原因是為了讓母公司的市盈率能夠獲得重估并因此增值,其中噱頭的成分比較多。
    也有樂觀者認(rèn)為,新三板對掛牌企業(yè)主營業(yè)務(wù)、經(jīng)營能力、治理架構(gòu)等方面的規(guī)定,是資本市場對企業(yè)的基本要求,可為未來轉(zhuǎn)板提供無縫對接。
    A股外的“新天地”
    美易家成立于2010年,是花樣年旗下從事商用物業(yè)管理、資產(chǎn)營運以及相關(guān)增值服務(wù)的平臺。
    早在7月19日,花樣年董事局主席潘軍首次透露,美易家將仿效airbnb,搭建度假出租物業(yè)共享平臺,依托花樣年現(xiàn)有的業(yè)務(wù)和成本優(yōu)勢,實現(xiàn)從線下到線上的資源整合,通過市場化手段把大量沉淀的度假物業(yè)資產(chǎn)進行盤活,提升度假物業(yè)市場價值。
    接近花樣年的人士稱,美易家本擬登陸港股或A股,但監(jiān)管部門認(rèn)為它和彩生活可能存在同業(yè)競爭,因此轉(zhuǎn)而登陸新三板?;幽觐A(yù)測,其將會成為中國首家登陸新三板的度假物業(yè)運營企業(yè)。
    在掛牌完成后,美易家的管理團隊將擁有30%的股權(quán),其大股東花樣年也將間接擁有不少于55%的股權(quán),而其余引入的外來投資者則擁有不多于15%股權(quán)。
    潘軍向記者表示,掛牌新三板僅僅是美易家資本運營的開始,花樣年將通過資源整合加快美易家的市場布局,打造分享經(jīng)濟的美易家模式。
    花樣年有關(guān)人士表示,美易家近幾年盈利能力一直穩(wěn)步上升,去年凈利潤超過3000萬元,在新三板公司中可圈可點。
    值得注意的是,在分拆旗下資產(chǎn)并掛牌新三板的上市房企中,花樣年并不是唯一。
    早在7月初,恒大地產(chǎn)便“剝離”了兩子——廣州恒大淘寶足球俱樂部、恒大文化產(chǎn)業(yè)集團,同時在新三板遞交了掛牌申請。
    而距此僅不到20天,恒大長白山礦泉水股份有限公司的公開轉(zhuǎn)讓書也出現(xiàn)在了新三板。
    除了花樣年、恒大這類住宅開發(fā)商外,五洲國際和華南城等商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)商,也都加入了“分拆資產(chǎn)+登陸新三板”的行列。
    其中,五洲國際分拆了旗下的五洲匯,并已經(jīng)在新三板掛牌簽約。而華南城旗下的深圳市好百年家居的分拆掛牌新三板還在進行中。
    從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來看,房地產(chǎn)代理中介和咨詢公司也紛紛盯上了新三板。商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)商RET睿意德已正式啟動新三板掛牌;定位“做中國一流的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商”的嘉業(yè)地產(chǎn),也擬登陸新三板,目前正在前期輔導(dǎo)之中。
    除此之外,新三板還有幾家獨立物業(yè)管理公司(擬)掛牌,如浙江開元物業(yè)、珠海星城物業(yè)、華仁物業(yè)等。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到,有不少房企打算分拆旗下的資產(chǎn)如物業(yè)管理平臺、文化產(chǎn)業(yè)平臺,拿到新三板掛牌。
    新三板能帶來什么?
    由于市場信息披露速度滯后、對股東人數(shù)和投資金額“卡死板”的限制,以及轉(zhuǎn)板時面臨著較大不確定性等缺陷,流動性稀缺是新三板被詬病最多的問題。那么,房企和物業(yè)公司為何堆新三板?
    首先是融資。對于美易家此次登陸新三板,花樣年方面表示,這有助于為美易家提供獨立融資平臺,完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、降低經(jīng)營風(fēng)險、提高企業(yè)管理水平和知名度。
    由于新三板的定增沒有鎖定期,定增的人數(shù)限定為35人以下,高于A股的10人,還可一次獲批,多次發(fā)行(儲架式發(fā)行)。因此,分拆資產(chǎn)登陸新三板可大幅降低上市公司融資時間和成本。
    從過往來看,新三板為掛牌企業(yè)提供了有效的融資平臺,有利于提高股份的流動性,提高企業(yè)融資能力和自身抗風(fēng)險能力,增強企業(yè)發(fā)展后勁。數(shù)據(jù)顯示,2014年新三板融資規(guī)模大幅增加,共有289家掛牌公司完成股票發(fā)行329次,融資132.09億元,同比分別增長448.33%、1218.26%。
    其次是估值提升。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,分拆資產(chǎn)上市意味著房企正在轉(zhuǎn)型,不再像過去那樣簡單拿地、開發(fā),而是在存量業(yè)務(wù)中尋找盈利增長點。分拆后,有利于母公司提升估值。
    黃立沖也認(rèn)為,新三板對于投資機構(gòu)和房企的實際意義是做估值和做賬面利潤。
    由于這些被母公司分拆的業(yè)務(wù),大多是現(xiàn)階段比較“燒錢”的業(yè)務(wù)。如果能通過掛牌新三板,引入其他股東,從而共擔(dān)成本,這無論是對母公司,還是子公司而言,都會提高估值;此外,新三板中的股票沒有真正被發(fā)行,股價易被操控,所以企業(yè)只需把股價維持在高位,就可以使非主營業(yè)務(wù)的投資,有非常高的賬面回報,從而獲得PE價值的重估,進而增值。
    從操作角度而言,新三板對于企業(yè)的盈利不做要求,審批時間也比較短,掛牌程序簡單,有的甚至可以免審批,進入股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌流通一般只需要6個月左右。
    接近恒大的人士也表示,新三板沒有特別的盈利要求,對未來具有發(fā)展?jié)摿透咚俪砷L空間的公司來說,是一個很好的資本運作平臺。
    關(guān)于美易家的分拆上市,光彩資本投資總經(jīng)理葉亮表示看好。其本質(zhì)是花樣年對旗下業(yè)務(wù)的二度分拆,在此之后,花樣年的多資本平臺運營體系會更加清晰地浮出水面;同時,也給花樣年自身的發(fā)展提供了更多想象空間。
    葉亮還表示,花樣年分拆資產(chǎn)上市的模式,在未來有可能成為房地產(chǎn)行業(yè)資本運作的樣板。
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