總裁殷哲沒有試圖把其掌舵的歌斐資產(chǎn)的資產(chǎn)管理和投資當(dāng)作一門隱晦的哲學(xué)來(lái)“傳道”，他的投資邏輯里，隨處可見人性與人類社會(huì)發(fā)展規(guī)律的宏大命題。

與許多基金經(jīng)理、資管公司趨利地談?wù)搩?nèi)部回報(bào)率、收益率等語(yǔ)匯不同的是，殷哲在與記者們近一個(gè)小時(shí)的交流中，說(shuō)得最多的，反而是“效率”、“分工”等抽象詞匯。

不過(guò)，殷哲在解釋歌斐資產(chǎn)的投資方向以及未來(lái)基金等金融投資趨勢(shì)時(shí)，他向記者們解釋得尤為通俗，從物流到外賣，從基金到股票，從房多多到Y(jié)OU+公寓，殷哲如數(shù)家珍。他列舉身邊的例子，都暗含著其所領(lǐng)悟的投資邏輯，詼諧有趣。

殷哲開場(chǎng)即說(shuō)他最近在看一本名叫《理性樂(lè)觀派》的書，書中提到人類社會(huì)之所以能夠發(fā)展，其核心就是分工。

“分工節(jié)約了每個(gè)人的時(shí)間，效率是非常重要的。人類的整個(gè)社會(huì)發(fā)展就是這樣一個(gè)邏輯，相互合作讓效率越來(lái)越高，節(jié)省更多的時(shí)間去做專業(yè)化的事情。”殷哲說(shuō)，“地產(chǎn)是一個(gè)高度分工的行業(yè)，過(guò)去地產(chǎn)商的資金靠借款、上市、盈利積累，但是現(xiàn)在已經(jīng)在依賴金融，比如股權(quán)投資，越來(lái)越專業(yè)化。”

住宅項(xiàng)目投資越來(lái)越少

歌斐資產(chǎn)到現(xiàn)在仍然管理著超過(guò)320億元的房地產(chǎn)基金，不過(guò)殷哲說(shuō)，歌斐資產(chǎn)對(duì)住宅項(xiàng)目的投資已經(jīng)很少。

“住宅項(xiàng)目現(xiàn)在整個(gè)收益率都在下降，如今的狀況是，好的項(xiàng)目資本都在搶，不像過(guò)去什么項(xiàng)目都缺錢，現(xiàn)在好的項(xiàng)目不需要錢。”殷哲說(shuō)，“現(xiàn)在投資住宅項(xiàng)目比較少，一是收益率在下降，二是開發(fā)商現(xiàn)在錢也多，甚至這些有錢的開發(fā)商也拿不到好的項(xiàng)目。”

當(dāng)下，殷哲對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，他認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)回歸理性的市場(chǎng)。

“過(guò)去房地產(chǎn)的投資是從無(wú)到有，所有人都會(huì)覺得買房子是最好的投資，因?yàn)檫^(guò)去十年不管你買什么房子都是賺錢的，它會(huì)讓人覺得買房子的收益很高。”殷哲說(shuō)，所以可能會(huì)有一個(gè)誤區(qū)，大家會(huì)覺得房地產(chǎn)投資是高回報(bào)和高收益的，但實(shí)際上未來(lái)不是這樣，從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)投資的收益是比較穩(wěn)定的。“房地產(chǎn)的核心是土地資源，它應(yīng)該具備資產(chǎn)的屬性，核心就是抗通脹屬性，所以房地產(chǎn)投資的收益也不應(yīng)該很高。”

殷哲喜歡按照西方發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其是美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)推導(dǎo)投資的邏輯，因?yàn)樗X得像美國(guó)這樣的國(guó)家，金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)早已成熟起來(lái)，經(jīng)歷了很多的變化，這些國(guó)家金融和投資行業(yè)的寬度，要高于目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)金融的發(fā)展階段。

殷哲說(shuō)，最早外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)的時(shí)候，基本不投住宅，因?yàn)樵谶@些國(guó)外資本的認(rèn)知里，住宅市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，投資的機(jī)會(huì)已經(jīng)很小，所以這些地產(chǎn)金融偏好商業(yè)地產(chǎn)，外資覺得機(jī)會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)，“如今國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)金融也發(fā)展到了當(dāng)初外資的認(rèn)知階段。”

投資機(jī)會(huì)在地產(chǎn)新型業(yè)態(tài)

殷哲認(rèn)為接下來(lái)地產(chǎn)金融一個(gè)非常有潛力的投資的機(jī)會(huì)是房地產(chǎn)的新型業(yè)態(tài)。這些新型業(yè)態(tài)也符合殷哲的投資邏輯，因?yàn)樗鼈儷@得了“效率”改進(jìn)和提升。

“未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的趨勢(shì)，一定是運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的能力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于過(guò)去簡(jiǎn)單拿地開發(fā)的能力，但是這個(gè)能力的構(gòu)建是不容易的。”殷哲說(shuō)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)新型業(yè)態(tài)的發(fā)展，比如YOU+公寓和優(yōu)客工場(chǎng)，這些都是輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)，可能產(chǎn)品剛開始嘗試和做好并不容易，但應(yīng)該是代表未來(lái)的方向。

近期歌斐資產(chǎn)與房地產(chǎn)O2O平臺(tái)房多多共同發(fā)起成立創(chuàng)新型地產(chǎn)基金，該基金的創(chuàng)新包括與開發(fā)商約定首付比例，以一定的特價(jià)折扣，用包銷或者團(tuán)購(gòu)的方式收購(gòu)開發(fā)商房源，并通過(guò)房多多的平臺(tái)進(jìn)行銷售，獲取之間的溢價(jià)。

歌斐資產(chǎn)方面也介紹，這個(gè)創(chuàng)新型地產(chǎn)基金在投資策略上會(huì)選擇庫(kù)存比合理、房多多銷售能力強(qiáng)的城市以及篩選品牌房企，主要布局剛需和改善性需求住房。并且基金還會(huì)與開發(fā)商約定貨源推出機(jī)制，進(jìn)一步降低股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

房多多這類公司顯然是殷哲所說(shuō)的房地產(chǎn)新型業(yè)態(tài)。“這些房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)是非常有機(jī)會(huì)的，因?yàn)殚_發(fā)商的房子不好賣了，房多多能夠很好地幫助這些賣房的開發(fā)商找到客戶，如果房地產(chǎn)像過(guò)去一樣，房子根本不愁賣，相信房多多這樣的新業(yè)態(tài)也沒有機(jī)會(huì)。”殷哲說(shuō)。

他也進(jìn)一步補(bǔ)充，之所以與房多多合作的基金在策略上布局一、二線城市，是因?yàn)檫@些城市對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)而言，更多是可控和可以確定的。“雖然今年一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不錯(cuò)，但是對(duì)房多多來(lái)說(shuō)，它還是能夠幫助開發(fā)商增加效率，通過(guò)增量來(lái)賺錢。”

殷哲預(yù)測(cè)未來(lái)十年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)在于“存量資產(chǎn)”和“新型業(yè)態(tài)”，他也羅列了房地產(chǎn)投資的5個(gè)具體方向，其中包括長(zhǎng)線跨周期投資、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的新模式、收購(gòu)困境資產(chǎn)的機(jī)會(huì)、持有抗通脹的核心資產(chǎn)以及布局以人口為導(dǎo)向的一線城市、健康的二線城市。

“除了核心資產(chǎn)外，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)其實(shí)已經(jīng)比較小。所以也會(huì)看地產(chǎn)公司的股權(quán)投資。”殷哲說(shuō)，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)公司做股權(quán)投資，也應(yīng)該用PE和VC的方式去看待，對(duì)于房地產(chǎn)另類投資基金來(lái)說(shuō)，要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展周期選擇合適的時(shí)點(diǎn)進(jìn)入，比如一些新型業(yè)態(tài)，類似房多多等，這些企業(yè)處在高速發(fā)展期或者轉(zhuǎn)型期，未來(lái)會(huì)獲得價(jià)值提升。

在最后解釋歌斐資產(chǎn)作為一家房地產(chǎn)資管和地產(chǎn)金融公司的核心能力時(shí)，殷哲認(rèn)為其核心能力是分辨項(xiàng)目的基礎(chǔ)資產(chǎn)的能力和分辨運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的能力。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)金融簡(jiǎn)單給錢投資已經(jīng)不行了，但是歌斐也不能什么都做，這樣就違背了人類社會(huì)發(fā)展的分工規(guī)律。”殷哲說(shuō)，“所以，我們做地產(chǎn)金融主要是甄別好的項(xiàng)目資產(chǎn)以及尋找優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。”