這兩年，李嘉誠(chéng)動(dòng)作不小。合并、兼并、買(mǎi)、賣、注冊(cè)、重注冊(cè)，拋售了許多中國(guó)資產(chǎn)，邁進(jìn)了歐洲市場(chǎng)大規(guī)模抄底。以李嘉誠(chéng)為代表的港資房企怎么了？港資房企在內(nèi)地的樓市布局策略發(fā)生了哪些變化？

內(nèi)地布局四大特征

要了解港資房企對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的布局策略的變化，首先得了解這些房企的特征。總結(jié)下來(lái)這些港資房企過(guò)去幾年在內(nèi)地布局的特征，主要有幾點(diǎn)：第一，其拿地選擇目標(biāo)就僅僅局限于一二線城市市中心優(yōu)質(zhì)地塊；第二，擅長(zhǎng)于高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)，一般來(lái)講所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本瞄準(zhǔn)當(dāng)?shù)馗叨耸袌?chǎng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以利潤(rùn)為導(dǎo)向；第三，擅長(zhǎng)利用資本市場(chǎng)力量開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開(kāi)發(fā)；第四，所拿地塊一般來(lái)講開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，通過(guò)比較長(zhǎng)的市場(chǎng)周期博弈市場(chǎng)培育期，屆時(shí)地塊本身升值，房?jī)r(jià)上漲，從中獲得比較大的升值收益，利潤(rùn)率據(jù)此得以保證。

正是由于這些港資企業(yè)擅長(zhǎng)利用資本市場(chǎng)力量開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開(kāi)發(fā)，從地方政府來(lái)講，出于這些港資企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)、地方政府稅收、就業(yè)等諸多方面考慮，地方政府會(huì)優(yōu)先考慮這些企業(yè)過(guò)來(lái)進(jìn)行投資，甚至短期內(nèi)會(huì)給予稅費(fèi)、地價(jià)上的優(yōu)惠，以此博取中長(zhǎng)期的稅收與就業(yè)的效益。因此，我們看到過(guò)去幾年港資房企在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)大展拳腳，收益也頗豐。

策略開(kāi)始“分化”

在樓市進(jìn)入下半場(chǎng)的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，如果開(kāi)發(fā)商再繼續(xù)延續(xù)上半場(chǎng)的規(guī)?；鲩L(zhǎng)的模式，一方面將導(dǎo)致更多的庫(kù)存產(chǎn)生，造成更大的去庫(kù)存的壓力，另外一方面，對(duì)于房企自身來(lái)講，也將因此而累積更多的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這樣的模式已經(jīng)不可取，房企謀求轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

對(duì)于港資房企來(lái)講，盡管它們大多數(shù)公司不是以規(guī)?；癁閷?dǎo)向的，但是，從市場(chǎng)空間的角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)空間確實(shí)沒(méi)有此前那么大了，也不是那么容易在內(nèi)地樓市獲得比較豐厚的收益了。盡管去年至今，由于樓市不景氣，從中央到地方三令五申、苦口婆心，希望房地產(chǎn)要穩(wěn)定健康發(fā)展。而李嘉誠(chéng)不過(guò)是“春江水暖鴨先知”，超人的商業(yè)嗅覺(jué)讓他更早一點(diǎn)開(kāi)始淡出這個(gè)行業(yè)，轉(zhuǎn)向別的投資。

但是，并不是所有的港資房企都像李嘉誠(chéng)一樣開(kāi)始撤離內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。

仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，這些選擇留守的港資房企在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的布局策略已經(jīng)呈現(xiàn)出分化，有的選擇撤離內(nèi)地市場(chǎng)，有的選擇繼續(xù)加碼投資，有的開(kāi)始戰(zhàn)略收縮和聚焦，有的則放下身板開(kāi)始高周轉(zhuǎn)，更加現(xiàn)實(shí)地面對(duì)市場(chǎng)的變化。比如從拿地的角度來(lái)說(shuō)，李嘉誠(chéng)的和黃系、長(zhǎng)實(shí)系公司這兩年在內(nèi)地幾乎沒(méi)有再拿過(guò)新項(xiàng)目，但新鴻基、嘉華、麗豐控股還是陸續(xù)拿了些新項(xiàng)目，繼續(xù)布局內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。而九龍倉(cāng)也宣布，繼續(xù)深耕內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)將深度聚焦中國(guó)內(nèi)地發(fā)展?jié)摿^好的8~10個(gè)城市，但戰(zhàn)略上開(kāi)始收縮和聚焦。

從推盤(pán)的角度來(lái)說(shuō)，李嘉誠(chéng)2013年以來(lái)“資金大挪移”導(dǎo)致其這兩年在布局的城市銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)超出預(yù)期，很明顯，他逃過(guò)了2014年銀行信貸緊縮導(dǎo)致的市場(chǎng)低迷期，也試圖逃過(guò)這一輪市場(chǎng)去庫(kù)存的低迷周期；九龍倉(cāng)在價(jià)格策略和開(kāi)發(fā)思路上的變化比較明顯，尤其是在2014年市場(chǎng)低迷期以后，開(kāi)始快周轉(zhuǎn)了，項(xiàng)目定價(jià)策略相對(duì)也比較靈活，在幾個(gè)城市內(nèi)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)銷售，以盡快實(shí)現(xiàn)資金的回籠。

內(nèi)地布局“分化”的市場(chǎng)因素

為什么這些港資房企的布局策略會(huì)出現(xiàn)“分化”？主、客觀因素分別是什么？

目前而言，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)。樓市下半場(chǎng)有以下幾個(gè)特征：第一，市場(chǎng)逐漸成熟，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，港資房企在這個(gè)變化過(guò)程中并不占優(yōu)勢(shì)，李嘉誠(chéng)的企業(yè)也不例外；第二，標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程的建立，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化操作實(shí)現(xiàn)“快速開(kāi)發(fā)快速銷售”的高周轉(zhuǎn)策略，而高周轉(zhuǎn)的背后是行業(yè)利潤(rùn)率逐漸走低，而以利潤(rùn)為導(dǎo)向的港資房企很難適應(yīng)這個(gè)變化；第三，企業(yè)必須通過(guò)修煉內(nèi)功提高自己的盈利能力；第四，產(chǎn)品力表現(xiàn)上港資房企已經(jīng)不再是唯一的優(yōu)勢(shì)，當(dāng)前，內(nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力甚至已經(jīng)趕超了港資、境外房企，港資房企產(chǎn)品已不具備完全的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；第五，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)聚焦到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完之后的社區(qū)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等方面。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，港資房企的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及發(fā)展空間相對(duì)之前小了許多，也會(huì)迫使各家港資房企策略發(fā)生一定變化。最終各家房企“因地制宜”制定符合自己的布局與發(fā)展策略，尋求企業(yè)的中長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。

港資房企內(nèi)地市場(chǎng)布局策略發(fā)生變化背后的個(gè)體原因也各有不同。

有些港資企業(yè)仍然堅(jiān)持自己布局內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的策略。比如新鴻基、嘉華、麗豐控股還是陸續(xù)拿了些新項(xiàng)目，繼續(xù)布局內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些港資房企繼續(xù)關(guān)注內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因在于，它們已經(jīng)在內(nèi)地市場(chǎng)布局多年，已經(jīng)積累多年經(jīng)驗(yàn)，并且持有了大量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)，這些優(yōu)質(zhì)物業(yè)為它們帶來(lái)了中長(zhǎng)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流收入。這些房企不會(huì)放棄這么龐大的潛力市場(chǎng)，因此，這些港資房企還會(huì)繼續(xù)布局內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，這些港資房企拿地仍然是僅限于市中心的優(yōu)質(zhì)地塊，布局策略基本上沒(méi)有改變，仍然是按照上述港資房企的幾點(diǎn)特征操作。

而李嘉誠(chéng)的布局策略則與上述房企大為不同。這兩年李嘉誠(chéng)的公司在內(nèi)地幾乎沒(méi)有再拿過(guò)新項(xiàng)目，其將主要精力投入到境外。這主要是由于境外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房地產(chǎn)仍然處于價(jià)值低估階段，此時(shí)，李嘉誠(chéng)幾乎“買(mǎi)下整個(gè)英國(guó)”，成功實(shí)現(xiàn)“低買(mǎi)高賣”的資本大挪移。對(duì)于李嘉誠(chéng)而言，此時(shí)出手境外買(mǎi)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目剛好處于抄底的市場(chǎng)階段，市場(chǎng)周期的特征決定其繼續(xù)積極布局境外市場(chǎng)。

對(duì)于有些港資房企來(lái)講，在經(jīng)歷了幾輪內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)周期調(diào)整之后，面對(duì)2014年以來(lái)的市場(chǎng)變化，適度調(diào)整了策略，項(xiàng)目定價(jià)策略相對(duì)也比較靈活，在幾個(gè)城市內(nèi)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)銷售，以更加貼近市場(chǎng)的策略進(jìn)一步融入市場(chǎng)，開(kāi)啟了其高周轉(zhuǎn)之路。同時(shí)，布局策略上也開(kāi)始收縮和聚焦，提高已經(jīng)布局的核心城市的市場(chǎng)占有率，比如九龍倉(cāng)。

那么，在樓市下半場(chǎng)，港資房企應(yīng)該采取什么樣的布局策略更合適？是撤離內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)還是繼續(xù)深耕？或是采取保守的戰(zhàn)略收縮與城市聚焦策略？

筆者認(rèn)為，對(duì)于港資房企來(lái)講，首先針對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)布局項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，調(diào)整一些布局不合理的城市，對(duì)于項(xiàng)目所在區(qū)域或板塊存在供大于求狀況、項(xiàng)目本身定位存在一定問(wèn)題的項(xiàng)目，甚至采取率先降價(jià)措施，通過(guò)降價(jià)清盤(pán)盡快回籠資金，退出這些布局不合理的城市或區(qū)域板塊，然后將回籠的資金投資到優(yōu)勢(shì)區(qū)域，進(jìn)行深耕，提高核心城市的市場(chǎng)占有率。同時(shí)，通過(guò)拿地調(diào)整城市布局換倉(cāng)謀求下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，最終實(shí)現(xiàn)公司布局戰(zhàn)略總體保持合理、健康。