與被擠壓的“80后”一代

一般來說，一個(gè)人在20歲左右開始工作，25歲-34歲成家并首次購(gòu)置住房，之后進(jìn)入事業(yè)高峰，60歲之后逐漸退休。

由此可見，25歲-34歲年齡段人群是首次居住性購(gòu)房需求的主要群體（也有學(xué)者將20歲-40歲列為主要購(gòu)房年齡段，為了下文的數(shù)值分析才取了明確的上下界限，實(shí)際上這只能算作一個(gè)模糊的區(qū)間）。

因此我們可以分析這一年齡段的人口在總?cè)丝谥械谋戎丶捌淇偭浚郧髮?duì)居住性住房需求做一些（顯然是非全面的）分析。

首先可以看看美國(guó)和日本的例子。在美國(guó)，第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，高出生率持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，被稱為“嬰兒潮”。這批人主要在1946年至1964年出生，總數(shù)約有7800萬(wàn)人。1969年之后，美國(guó)這一代“嬰兒潮”逐漸進(jìn)入25歲以上的年齡段，美國(guó)住房需求急劇增長(zhǎng)，引發(fā)了美國(guó)第二次世界大戰(zhàn)之后的第一次房地產(chǎn)繁榮。

到了1990年代中期之后，美國(guó)最早的“嬰兒潮”的下一代都已經(jīng)開始進(jìn)入購(gòu)房年齡段。而“嬰兒潮”一代自身則開始進(jìn)入中年期，富裕者開始追求更高檔住宅的消費(fèi)，而更多的低收入人群（特別是少數(shù)族裔）則在政府支持下，借助金融創(chuàng)新的手段購(gòu)得住房，形成了“次貸”。

2006年左右開始的美國(guó)次貸危機(jī)，既是美國(guó)短期房產(chǎn)泡沫的破滅，也是一個(gè)長(zhǎng)期的、更大規(guī)模的代際性房產(chǎn)泡沫的破滅，因?yàn)樽源碎_始美國(guó)的“嬰兒潮”一代開始進(jìn)入退休年齡，逐漸退出房市。

日本二戰(zhàn)之后也出現(xiàn)了“嬰兒潮”。1945年至1950年內(nèi)平均人口增長(zhǎng)率高達(dá)3.12％。這一代“嬰兒潮”在20世紀(jì)70年代，形成了日本住房市場(chǎng)可觀的需求群體，因而為當(dāng)時(shí)的日本房地產(chǎn)繁榮貢獻(xiàn)了力量，更重要的是為隨后的日本第一次地產(chǎn)泡沫破滅后的再次繁榮提供了支撐。

在1980年代末，日本第二次房地產(chǎn)泡沫的生成和破滅中，由于這一代的“嬰兒潮”已經(jīng)開始進(jìn)入中老年，而其他代際的人口也未能形成住房需求的有力支撐，從而導(dǎo)致此次泡沫破滅后，日本的房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一蹶不振，長(zhǎng)達(dá)20年之久。

中國(guó)在1949年之后，也出現(xiàn)了明顯的“嬰兒潮”現(xiàn)象。不過中國(guó)的“嬰兒潮”較美國(guó)、日本戰(zhàn)后的“嬰兒潮”有所不同。

自1951年開始到1971年結(jié)束長(zhǎng)達(dá)20余年時(shí)間內(nèi)，中國(guó)人口的出生率都在30％。以上（大饑荒時(shí)期除外）。持續(xù)時(shí)間較其他國(guó)家長(zhǎng)，這可能跟1959年至1961年大饑荒人口大量損失之后的補(bǔ)償性生育有關(guān)。也有人將大饑荒前后兩波出生率高峰視為兩次“嬰兒潮”。

中國(guó)“嬰兒潮”形成的首次購(gòu)房年齡人群對(duì)住房市場(chǎng)的影響與國(guó)外不同。例如，如果按照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，25歲-34歲作為首次居住性購(gòu)房的主要群體，那么從1970年代中期開始，中國(guó)就應(yīng)該迎來購(gòu)房需求的高峰。

而到了1990年代末期，中國(guó)嬰兒潮這一代實(shí)際上就已經(jīng)開始步入中年了。但是實(shí)際上，雖然自1980年代開始，中國(guó)的住房制度就不斷地改革，但只有到了1990年代末，才實(shí)行了徹底的市場(chǎng)化改革，購(gòu)買商品房才成為人民滿足居住需求的首要選項(xiàng)。

因此，在1990年代末，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革真正搞起的時(shí)候，中國(guó)25歲-34歲年齡段的人口，無論是其總量，還是其在總?cè)丝谥械谋戎?，?shí)際上都已經(jīng)處于甚至邁過了峰值。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正火爆的近10年，該年齡段人口的比重和總量實(shí)際上是迅速下降的（如果以20歲-40歲年齡段為首次購(gòu)買年齡段人群，趨勢(shì)也大體相同）。

可見，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年來的繁榮，是與正常的人口年齡結(jié)構(gòu)相錯(cuò)位的。

當(dāng)“嬰兒潮”一代已經(jīng)步入中年時(shí)，他們才真正告別了“筒子樓”、“棚戶區(qū)”（或者農(nóng)村老家的瓦房），迎來了真正屬于自己的商品房。并且，他們擁有的屬于自己的產(chǎn)權(quán)房，在起初很多都是以極為低廉的象征性價(jià)格所購(gòu)買的“房改房”等。

在其后不多久就開始的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“黃金十年”中，這些住房的名義市場(chǎng)價(jià)值大幅升值，給這一代人帶來了很大的“財(cái)富效應(yīng)”。嘗到“甜頭”之后，面對(duì)房地產(chǎn)的繁榮，這一代人也開始購(gòu)買更好的住房，以求改善居住條件，或者直接以投資為目的。

這給在近些年才首次進(jìn)入居住性購(gòu)房市場(chǎng)的年輕一代，帶來很大的擠壓。仍以出生率為衡量標(biāo)準(zhǔn)，雖然1970年代末開始，中國(guó)的計(jì)劃生育大大強(qiáng)化，但作為“嬰兒潮”的下一代，1981年開始，中國(guó)的人口出生率再次回升，超過20％。，直到1990年，整個(gè)80年代中國(guó)的人口出生率一直保持在20％。以上，但之后迅速下降。

因此可以說，整個(gè)“80后”一代是中國(guó)的第二代“嬰兒潮”。1981年至1990年平均每年出生人口高達(dá)2300萬(wàn)人，較1970年代和1990年代平均每年都要高出250萬(wàn)人。但是，當(dāng)80后這一代在21世紀(jì)頭十年的中期開始進(jìn)入購(gòu)房年齡段的時(shí)候，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)繁榮的一塌糊涂。

這群年輕的“80后”進(jìn)入購(gòu)買年齡段之后，對(duì)中國(guó)的住房市場(chǎng)影響是非常深刻的。他們組成了住房市場(chǎng)中的所謂“剛性需求”。

這群準(zhǔn)備首次購(gòu)買住房的所謂“剛性需求”者，是否進(jìn)入市場(chǎng)取決于他們對(duì)市場(chǎng)的判斷。當(dāng)市場(chǎng)基本面或者其他因素驅(qū)動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲時(shí)，對(duì)價(jià)格上漲將導(dǎo)致更加無法負(fù)擔(dān)的擔(dān)憂，通過口耳相傳使得購(gòu)買住房的意愿更強(qiáng)，從而價(jià)格上漲的勢(shì)頭更猛。

與被夸大的“丈母娘”需求

除了人口的年齡結(jié)構(gòu)，我們還可以對(duì)中國(guó)人口的性別結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響進(jìn)行探討。

最主要的性別比概念是出生人口性別比（男孩數(shù)/女孩數(shù)）。在一個(gè)自然的人類社會(huì)中，正常的出生人口比應(yīng)該是每100個(gè)女孩，對(duì)應(yīng)106個(gè)左右的男孩，這樣的出生人口性別比是長(zhǎng)期人類演化的結(jié)果。但是在根深蒂固的“重男輕女”傳統(tǒng)思想影響下和計(jì)劃生育政策共同影響下（當(dāng)然還有B超和流產(chǎn)的現(xiàn)代技術(shù)的影響），中國(guó)自1980年代開始，出生人口性別比就不斷走高，到2000年升高到115，2005年升高到120。雖然最近幾年出生人口性別比有所下降，但到2011年仍高達(dá)117.78。

如果按照簡(jiǎn)單的線性推演， 2005年出生的男孩子，當(dāng)他們長(zhǎng)大時(shí)，會(huì)悲傷地發(fā)現(xiàn)，他們當(dāng)中每六個(gè)人至少有一個(gè)找不到同齡女人做老婆。當(dāng)然由于在每個(gè)年齡段，男孩、男人的死亡率都要高于女孩、女人，因此實(shí)際情況會(huì)好于1/6。

理論上，這一偏離自然的性別比，會(huì)對(duì)住房的需求，從而價(jià)格，產(chǎn)生重要影響。男多女少，必然意味著在婚姻市場(chǎng)上，男性將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。丈母娘要求自己的準(zhǔn)女婿必須要有房子才肯點(diǎn)頭，從而導(dǎo)致住房市場(chǎng)的“剛需”居高不下。

魏尚進(jìn)教授和他的合作者在2012年的長(zhǎng)篇論文中嚴(yán)格論證了性別比造成的婚姻市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇對(duì)房?jī)r(jià)的影響。他們研究發(fā)現(xiàn)，性別比惡化推動(dòng)家庭購(gòu)買更大更貴的住房，而租金回報(bào)率隨男女性別比的提高而降低，因此，性別比的失衡確實(shí)推高了房?jī)r(jià)以及房?jī)r(jià)租金比。具體而言，如果考慮性別問題的內(nèi)生性以及數(shù)據(jù)的測(cè)量誤差等問題，性別比提高6個(gè)基點(diǎn)可以帶來房?jī)r(jià)10.62%的上漲。

但這一邏輯并非如此簡(jiǎn)單。由于出生人口性別比只在個(gè)別年份才有公布，且由于低年齡組女孩漏報(bào)、瞞報(bào)等原因，人口專家一般認(rèn)為中國(guó)目前公布的人口出生性別比略有夸大（但是夸大程度并不大，無法從根本上否定上述說法）。

因此我們使用5歲-9歲年齡段的性別比來反映中國(guó)人口的性別失衡現(xiàn)狀，這一時(shí)間段屬于入學(xué)年齡段，相對(duì)較為準(zhǔn)確。如圖3顯示，中國(guó)此年齡段的人口性別比隨著時(shí)間推移顯著提高，從中似乎可窺見未來婚姻市場(chǎng)的激烈程度。此外，我們也使用我們通常使用的首次購(gòu)房年齡段25歲-34歲，以及為購(gòu)房做準(zhǔn)備的年齡段20歲-24歲的性別比。

由于出生人口性別比到成年人口性別比存在時(shí)滯，且男女在各個(gè)年齡段的存活率不同，因此以上這幾個(gè)數(shù)據(jù)不能做水平比較，但他們反映出的趨勢(shì)應(yīng)該是可信的。成年人口的這兩個(gè)年齡段中的性別比均從2005年、2006年左右開始迅速上升（這是1980年開始上升的出生人口性別比的滯后反映）。如此看來，性別比的失衡，的確有可能是近年來房?jī)r(jià)高漲的潛在原因。

不過，我們也應(yīng)注意，成年人口性別比開始上升的節(jié)點(diǎn)實(shí)際上晚于中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格快速上漲的開啟年份，因?yàn)樵缭?1世紀(jì)剛開始的兩三年，房?jī)r(jià)的高漲已經(jīng)引起了學(xué)術(shù)界和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

另外一個(gè)因素也應(yīng)該影響到婚姻市場(chǎng)的性別比和競(jìng)爭(zhēng)程度。那就是，女青年在尋找婚戀對(duì)象時(shí)，往往并非其同齡人，而是要高出幾歲。一般要高出三歲左右，城市可能更高。

由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的限制，這里計(jì)算高出5年的男女性別比（只是粗略反映一個(gè)趨勢(shì)，不做具體數(shù)值的結(jié)論），即用25歲-34歲的男青年人口數(shù)與20歲-29歲的女青年人口數(shù)之比來代表成年人口性別比和婚姻市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度。

雖然以同齡人性別比衡量的婚姻市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度加劇了，但是粗略考慮到年齡因素后，婚姻市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度從1990年代末中國(guó)住房市場(chǎng)開始繁榮之后，實(shí)際上是大幅、快速下降的。

原因不難解釋，例如在2005年的時(shí)候，25歲-34歲的男青年，是在1971年-1980年出生的，而20歲-29歲的女青年，是在1976年-1985年出生的。由于從1980年開始到1990年結(jié)束，中國(guó)人口出現(xiàn)了1949年以來的第二波“嬰兒潮”，因此這一錯(cuò)位的男女年齡段人口是大為不同的。

如果上文的分析邏輯是可信的，那么考慮到1990年開始的出生率大幅下降，以及1980年代開始出現(xiàn)的出生人口性別比失衡，未來的男性在婚姻競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，會(huì)面臨越來越激烈的競(jìng)爭(zhēng)，并且比出生人口性別比反映出來的還要嚴(yán)重，這確實(shí)會(huì)影響到未來的住房需求和住房?jī)r(jià)格。

總結(jié)而言，與其說是年輕人的“剛性需求”和“丈母娘”需求支撐了住房市場(chǎng)的居住性需求和住房?jī)r(jià)格，不如說是投資性需求者認(rèn)為年輕人的這些“剛性需求”會(huì)支撐（未來的）住房?jī)r(jià)格。

在這一邏輯下，投資性需求者預(yù)期未來會(huì)有更多的居住性需求者可以承接他們以投資目的所購(gòu)買的住房，從而積極入市；而居住性需求者也反過來受到投資性需求者的影響，他們面對(duì)由投資性需求者不斷推高的房?jī)r(jià)，也不得不時(shí)刻準(zhǔn)備著，以求隨時(shí)盡早地入市購(gòu)房，以免在未來造成更加難以負(fù)擔(dān)的局面。結(jié)果就是，包括已經(jīng)嘗到甜頭的投資性需求者和年輕人在內(nèi)的越來越多的購(gòu)買者都涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)來?yè)屬?gòu)，從而推動(dòng)了住房?jī)r(jià)格的上漲。