就在全國(guó)房?jī)r(jià)一片走低之時(shí)，有分析指出，人口結(jié)構(gòu)變化將加深中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的危機(jī)。

根據(jù)新公布的研究報(bào)告，中國(guó)購(gòu)房主力人口（25歲至49歲之間人群）將在明年達(dá)到峰值，隨后就會(huì)開始下降，而與此同時(shí)，還有大量超過需求數(shù)量的新公寓投放市場(chǎng)。報(bào)告作者艾經(jīng)緯表示，購(gòu)房人口數(shù)量將從2018年起大幅下降，城市購(gòu)房者人數(shù)下降速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同時(shí)期的農(nóng)村購(gòu)房者，而且后者有能力購(gòu)買昂貴公寓房的可能性也要低得多。“從2015年開始，中國(guó)購(gòu)房年齡人口數(shù)量將開始下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷需求結(jié)構(gòu)改變，事實(shí)上，我們有可能看到購(gòu)買力出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性短缺。”

根據(jù)2010年全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010年中國(guó)購(gòu)房適齡人口（25－49歲）約為5.47億。據(jù)此推算，購(gòu)房適齡人口在2015年達(dá)到5.68億人口峰值后，將從2018年開始加速下滑。

艾經(jīng)緯的研究報(bào)告中更令人不安的發(fā)現(xiàn)之一是，歷史上其他國(guó)家勞動(dòng)年齡人口下降和房地產(chǎn)泡沫破裂之間看上去存在相關(guān)性。

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求變化

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓并不同意所謂“人口結(jié)構(gòu)變化將加深中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)”的說法。

謝逸楓對(duì)記者表示，人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，人口紅利的逐步消失的確會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)帶來一定阻力。但如果說加深了房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)，則有失偏頗。人口結(jié)構(gòu)調(diào)整并不會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)埋下隱患，供求關(guān)系、貨幣供應(yīng)量、購(gòu)房年齡人口收入的增減才是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。盡管購(gòu)房年齡人口數(shù)量減少，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，但如果這部分人的收入上漲了，貨幣還在不斷超發(fā)，供求關(guān)系也沒有改變，那么就不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成威懾力。

“因此，這種影響短期內(nèi)無法體現(xiàn)，長(zhǎng)期來看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不僅僅體現(xiàn)在人口數(shù)量上，更多地取決于購(gòu)房年齡人口的購(gòu)買力。”謝逸楓說道。

在近日舉行的第十屆中國(guó)國(guó)際期貨大會(huì)“金融衍生品”分論壇上，海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷則表示，中國(guó)房地產(chǎn)從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，不必過分悲觀。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的高峰時(shí)段已經(jīng)過去，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增速下行。中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化也將導(dǎo)致住房需求的變化。

在對(duì)待人口結(jié)構(gòu)變化是否會(huì)加深房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)這一問題上，李迅雷對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，人口結(jié)構(gòu)變化還會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求發(fā)生變化，還不至于到“加深危機(jī)”的程度。

國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部副研究員張茉楠在《人口結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)“鐵律”》一文中，以美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，分析人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響情況。文中指出，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以持續(xù)下跌是因?yàn)樽》渴袌?chǎng)的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素是人口總量和人口結(jié)構(gòu)的變化。人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)期趨勢(shì)性的影響。美國(guó)房地產(chǎn)周期大約為20年左右，而這背后與美國(guó)的人口統(tǒng)計(jì)規(guī)律的變化息息相關(guān)。一方面是人口總量變化（包括自然增長(zhǎng)率與移民增長(zhǎng)率）對(duì)住房需求會(huì)產(chǎn)生重要影響。美國(guó)生育率從上世紀(jì)90年代初開始進(jìn)入持續(xù)的下降通道。另一方面，人口結(jié)構(gòu)的變化也決定著住房需求。次貸危機(jī)之前，正處于青壯年的“嬰兒潮”成為美國(guó)購(gòu)房市場(chǎng)的主力軍，并由此持續(xù)推高了房?jī)r(jià)。而隨著生育率的下降和人口老齡化的加速，不僅使美國(guó)住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降，也將對(duì)住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的影響。

由此可見，盡管人口結(jié)構(gòu)變化的確影響著住房需求，但在加深中國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)這一問題上，仍值得商榷。

擠壓房地產(chǎn)泡沫

除了人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性外，艾經(jīng)緯的研究報(bào)告中更令人不安的發(fā)現(xiàn)之一是，歷史上其他國(guó)家勞動(dòng)年齡人口下降和房地產(chǎn)泡沫破裂之間看上去存在相關(guān)性。日本的勞動(dòng)年齡人口在1992年達(dá)到峰值，僅僅一年后巨大的房地產(chǎn)泡沫就開始破裂。

上世紀(jì)六七十年代曾是日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)期，同時(shí)也是人口紅利時(shí)期。但到了80年代，日本人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，人口迅速老齡化，但日本并沒有抓緊改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生泡沫并持續(xù)衰弱，最后深陷“失去的十年”。

那么，中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整變化會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有沒有泡沫？

對(duì)此謝逸楓持否定態(tài)度。他認(rèn)為，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂有以下幾個(gè)前提，即發(fā)生了持續(xù)的戰(zhàn)爭(zhēng)，爆發(fā)持續(xù)性金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房?jī)r(jià)暴跌一年以上，以及中國(guó)按揭制度停止。除此之外，單純的人口結(jié)構(gòu)變化不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)整體并沒有泡沫，泡沫只在局部城市存在。”謝逸楓說道。

上海（樓盤）財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)田國(guó)強(qiáng)在近日舉行的網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上表示，中國(guó)樓市沒有泡沫。國(guó)際上衡量房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫有一個(gè)代表性指標(biāo)，就是房?jī)r(jià)收入比（即住房?jī)r(jià)格與居民家庭年收入之比），它主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。如果只是直觀簡(jiǎn)單地橫向比較，很容易得出“大部分中國(guó)人買不起房”或“中國(guó)的房?jī)r(jià)比美國(guó)、英國(guó)高很多”的結(jié)論，進(jìn)而被放大為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量泡沫，引起人們認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。

與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化程度很低，又有著全世界最高的首付比例，這兩條與美國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)高度證券化和零首付、低首付形成了鮮明對(duì)比。所以，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)給銀行帶來大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)必須轉(zhuǎn)型

謝逸楓認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的確面臨著挑戰(zhàn)與威脅，比如行政手段還未退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，局部城市供應(yīng)過?，F(xiàn)象仍未消除；房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，中西部區(qū)域差異太大；房地產(chǎn)吸收資金過多，容易形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；不少以前并沒有從事過房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)現(xiàn)在拼命進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，一旦樓市動(dòng)蕩，這些企業(yè)很快就會(huì)“死掉”；與此同時(shí)，庫存偏高對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說也是較大的風(fēng)險(xiǎn)。

在此前舉行的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2014年會(huì)上，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，說黃金時(shí)代過去白銀時(shí)代到來也好，房地產(chǎn)危機(jī)也罷，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在接下來十年不轉(zhuǎn)型將岌岌可危。

“從2006年以后這幾年，實(shí)際上是一個(gè)"非常態(tài)"的時(shí)期。”王健林表示，在這之前接近20年的時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)必須要買對(duì)地，設(shè)計(jì)要合理，定價(jià)要差不多，還得加上會(huì)吆喝，房子才能夠賣出去。

事實(shí)上 ，自2008年第四季度后，房地產(chǎn)市場(chǎng)就進(jìn)入了瘋狂增長(zhǎng)階段，特別是2013年和2012年，比2011年上漲近40%。

“隨著房?jī)r(jià)調(diào)整，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期現(xiàn)在已被打破，這使得房地產(chǎn)作為投資品的作用大大降低，其投資價(jià)值逐步喪失，大量資金可能進(jìn)入證券市場(chǎng)。”在中國(guó)社科院15日發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書：2015年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》中也不難看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高增長(zhǎng)時(shí)代事實(shí)上已告一段落。

盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.7%，一般認(rèn)為隨著城鎮(zhèn)率的進(jìn)一步提高，住房需求無疑也會(huì)隨之增大。但有分析認(rèn)為，中國(guó)的城鎮(zhèn)化，并非是農(nóng)民工全都進(jìn)入大城市居住和置業(yè)，而是讓農(nóng)民就近到附近的鎮(zhèn)上或小城市中定居，隨著農(nóng)民工身份的轉(zhuǎn)變同樣可以享受和市民一樣的待遇。

正如報(bào)告中所說，城市購(gòu)房者人數(shù)下降速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同時(shí)期的農(nóng)村購(gòu)房者，而且后者有能力購(gòu)買昂貴公寓房的可能性也要低得多。

未來，按聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)推測(cè)，我國(guó)的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。張茉楠預(yù)計(jì)，中國(guó)人口增速將在2015年后進(jìn)入下降通道，2020年60歲以上人口將達(dá)到2.5億，而這個(gè)時(shí)間段也將是中國(guó)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)的重要時(shí)間窗口。