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  • 個貸寬松開發(fā)貸收緊 中小房企仍難融資

    2015年10月16日 10:59
    來源:華夏時報
    四季度伊始,貨幣政策再次釋放寬松信號,這對樓市而言無疑是一個利好。
    從政策面來看,一方面,商業(yè)銀行75%存貸比的監(jiān)管指標從10月1日起已取消;另一方面,10月11日,央行出臺新政,在全國11個省市開展信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點。
    “這兩項政策實施后,可以有效提高市場流動性,有利于市場利率走低。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負責人對《華夏時報》記者表示,在過去很長一段時間內(nèi),寬松的貨幣政策一直被視為房價上漲的主要推手,因此這輪貨幣寬松也將釋放利好樓市的信號。
    不過,寬松的貨幣政策卻并未讓房企在融資上得到更多實惠。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,由于銀行對房企開發(fā)貸的審批仍較為謹慎,此次政策調(diào)整后釋放的基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)仍可能難以進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
    房貸利率暗戰(zhàn)
    對樓市而言,貨幣寬松的信號首先體現(xiàn)在不限購城市購房貸款首付比例調(diào)整為不低于25%。“十一”長假過后,這一政策已在長沙、佛山、青島等部分城市開始執(zhí)行。
    與此同時,隨著央行年內(nèi)多次降息,各地的房貸利率也已降至較低水平。
    “目前購買首套房的商業(yè)貸款利率比較優(yōu)惠,我們的合作銀行最低可以做到8折利率,不過需要滿足銀行相關(guān)的購買條件,但是部分銀行8.5折、國有行8.8折的利率折扣還是比較容易實現(xiàn)的。”北京海淀區(qū)一鏈家地產(chǎn)門店經(jīng)理對記者表示。
    “我們目前對首套房貸款利率執(zhí)行基準利率的8.8折優(yōu)惠,如果是總行優(yōu)質(zhì)客戶或關(guān)系較好的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商樓盤,也可以申請8.5折,但審批需要費些時間。現(xiàn)在正常房貸的審批和放款時間都比較快,基本一個月時間就可以搞定。”某大型商業(yè)銀行北京分行信貸部副主任告訴記者。
    隨后,記者電話咨詢了工行、中行、建行等國有行支行的信貸部,幾家銀行都表示,今年9月份以來,首套房的貸款利率基本都維持在最低8.8折優(yōu)惠。“現(xiàn)在的利率水平基本上是這兩年以來的最低水平了。”建設(shè)銀行一位個貸部經(jīng)理感慨道。
    值得注意的是,在本輪利率調(diào)整中,外資銀行匯豐銀行在全國普遍大幅下調(diào)房貸利率。根據(jù)第三方金融機構(gòu)“融360”的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,其按貸款額度分為三檔,分別提供8.2折、8.8折和9折的優(yōu)惠利率,而在北京等一線城市貸款利率最低均為8.2折,平均利率折扣下降了3.6個百分點。
    “匯豐銀行的促銷政策,打破了多個城市的房貸底價,這可能將引發(fā)其他外資行的跟進。”業(yè)內(nèi)一位分析人士表示。
    融360提供的數(shù)據(jù)還顯示,北京27家銀行中除3家銀行停貸,其余24家銀行的房貸利率都有優(yōu)惠,其中匯豐銀行為8.2折,包商銀行、農(nóng)行、農(nóng)商行等3家銀行執(zhí)行8.5折,招行、中行、建行、工行等11家銀行執(zhí)行8.8折。
    “從資本占用、收益和風險權(quán)衡量方面來計,小微貸和消費貸的利率相對較高,審批也沒有房貸那么嚴格。”民生銀行北京某支行信貸部經(jīng)理告訴記者,目前中小銀行存貸比仍然緊張,因此更愿意把資金貸向收益更高的地方。
    而在二三線城市,房貸放松的現(xiàn)象也成為樓市主旋律。據(jù)公開資料顯示,在河南、山東等地此前都出臺過利率執(zhí)行7折優(yōu)惠的政策,目前在青島、重慶等地都出現(xiàn)了利率8.5折優(yōu)惠。
    不過,這樣的利率水平對銀行而言也有些“為難”。
    “現(xiàn)在銀行做房貸的利率水平太低,按照5.15%的基準利率,執(zhí)行8.8折后的利率僅為4.53%,對于銀行來說,加上人力成本,這個利率水平就是虧本在做。”上述大型商業(yè)銀行北京分行信貸部副主任告訴記者。
    難解房企之渴
    與日漸上漲的房價形成鮮明對比的是,部分房企,特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的日子依舊艱難,因融資難所產(chǎn)生的資金鏈困局依舊是擺在眾多房地產(chǎn)企業(yè)面前的難題。
    “最近幾年銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的一貫政策是松個貸、緊開發(fā)貸。雖然銀行貸款中房地產(chǎn)占比高,但是主要集中在二級市場的個人按揭,支持房企直接開發(fā)的信貸并不多。”中房協(xié)副會長、華遠地產(chǎn)原董事長任志強曾表示。
    業(yè)內(nèi)人士指出,從去年開始,全國樓市進入調(diào)整階段,銀行為規(guī)避風險對房企開發(fā)貸進行了較為嚴格的限制,貸款門檻相對較高,貸款審批額度也持續(xù)收緊。
    “銀行對于房企貸款的審查和條件越來越嚴格,在銀行對房企所列的各項貸款條件中,一項無法滿足就無法通過審批,且由于年底貸款額度緊張,每到四季度銀行都會縮減房企貸款量。”北京一大型房企副總告訴記者。
    “目前,銀行貸款不再是房企融資的唯一渠道,而且相比而言,銀行貸款的成本也并不低,因此對于品牌房企而言,在融資上有了更多選擇。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。
    相關(guān)數(shù)據(jù)報告統(tǒng)計,截至9月30日,今年公司債發(fā)行量達706只,相比去年同期的403只增長了75.19%;發(fā)行規(guī)模達4044.17億元。其中,30家地產(chǎn)公司共公開發(fā)行公司債48只(期),募集資金規(guī)模1254億元。
    “雖然貸款利率一再下調(diào),但對于房企而言,從銀行貸款的成本仍然偏高,且審批及放款時間較長。”北京一大型房企副總對記者表示,相比較而言,發(fā)行公司債的成本較低,效率也更高。
    在成本方面,地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的主流債券利率區(qū)間一般在4.5%-5.5%左右,且呈現(xiàn)出日益走低的趨勢。萬科近期發(fā)行的一筆5年期50億元公司債券,票面利率僅為3.5%。
    不過,對于大多數(shù)的中小房企而言,由于面臨巨大的償債壓力,公司債并非融資的“綠色通道”,多數(shù)中小房企仍然處于融資難的困境。
    截至10月12日,根據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,滬深兩市共計30家上市房企公布了2015年三季報業(yè)績預(yù)告,其中,15家房企預(yù)告凈利潤虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后,按照預(yù)告凈利潤同比變動幅度來看,凈利潤下滑企業(yè)達14家,占比近五成。
    “現(xiàn)在房企兩極分化嚴重,一些大型房企,特別是上市房企一方面常年經(jīng)營家底厚實,且融資渠道廣泛,所以資金量充足;但數(shù)量眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)因為融資渠道受限,因此在資金上總是捉襟見肘。”張大偉表示。
     
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