網(wǎng)上曝出自稱為鏈家的客戶小胡（化名）稱，父母在鏈家掛牌賣二手房，參考市場(chǎng)價(jià)180萬(wàn)，準(zhǔn)備掛牌185萬(wàn)元。鏈家業(yè)務(wù)員聲稱，“保證幫你190萬(wàn)元賣掉，簽獨(dú)家協(xié)議，一個(gè)月賣不掉賠1000元”。在簽訂協(xié)議后，鏈家業(yè)務(wù)員又稱“代理合同在幫你多賣10萬(wàn)，簽200萬(wàn)元，如果成交，多的10萬(wàn)我們一人一半”。但是，之后看房不斷卻賣不出去，期間，小胡的父母也不準(zhǔn)介入價(jià)格商談。由于房子賣不出去，小胡的父母后來(lái)通過(guò)熟人得知鏈家對(duì)外作價(jià)210萬(wàn)而買家認(rèn)為價(jià)格太高。

今日上午，記者聯(lián)系了上海鏈家的相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示是個(gè)別經(jīng)紀(jì)人的行為，而鏈家目前也在進(jìn)行多方查找，希望能聯(lián)系上這位網(wǎng)友，看看具體是哪家門店，哪位經(jīng)紀(jì)人，因?yàn)殒溂覍?duì)于這種行為是堅(jiān)決抵制的。

事實(shí)上，上述自稱鏈家的業(yè)務(wù)員口中所指的“獨(dú)家協(xié)議”，其實(shí)是鏈家在二手房買賣中的“速銷房”委托協(xié)議。“速銷委托”是在指定期限內(nèi)由鏈家獨(dú)家代表房屋產(chǎn)權(quán)人從事有關(guān)銷售活動(dòng)，并為代理銷售的房屋提供保潔、維護(hù)、推廣、銷售等一系列服務(wù)，鏈家經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在委托人授權(quán)范圍內(nèi)行事，并對(duì)委托人忠實(shí)誠(chéng)信，保護(hù)委托人個(gè)人信息安全。

那么，鏈家為什么會(huì)做速銷房？在速銷房協(xié)議中經(jīng)紀(jì)人的權(quán)限在哪里？速銷房真的能速銷嗎？

獨(dú)家委托抬高區(qū)域房?jī)r(jià)？

在鏈家內(nèi)部人士提供的資料中，速銷房有幾個(gè)特點(diǎn)，一是鏈家有專門的系統(tǒng)限制其他經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系業(yè)主，也就是說(shuō)只有速銷方能與業(yè)主單線聯(lián)系；二是鏈家承諾速銷房為首推房源、全員推廣；三是在價(jià)格方面，鏈家保證“以業(yè)主心儀的合理價(jià)格賣出，獨(dú)家房源避免客戶通過(guò)多家中介帶看，造成重復(fù)試探價(jià)格，頻繁議價(jià)”。

而上述小胡父母所遇到的核心問(wèn)題就是“經(jīng)紀(jì)人抬高房?jī)r(jià)而導(dǎo)致房源滯銷”，經(jīng)紀(jì)人以高價(jià)為誘餌讓業(yè)主以高于市場(chǎng)的價(jià)格簽訂委托合同，從而從中謀取私利。

易居研究智庫(kù)研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這種獨(dú)家委托協(xié)議性質(zhì)是中介壟斷房源，對(duì)房東來(lái)講，經(jīng)紀(jì)人抬高價(jià)格滿足了房東心理預(yù)期，但是房東也因此要承擔(dān)因?yàn)樘Ц邇r(jià)格而導(dǎo)致房子賣不出去的結(jié)果，而且一旦簽訂了速銷房合同，房東也不能再其他中介同時(shí)掛牌相當(dāng)于減少了房源的銷售渠道。另一方面對(duì)買家來(lái)講，或者以高價(jià)入手，或者錯(cuò)失心儀的房源。從客觀影響上，如果這種抬高價(jià)格的市場(chǎng)行為普遍發(fā)生，也會(huì)拉高整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)。

但是，鏈家認(rèn)為從經(jīng)紀(jì)人個(gè)人收益和風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)講并不會(huì)蓄意抬高售價(jià)。因?yàn)樗黉N房的核心是速銷，這樣經(jīng)紀(jì)人才能在約定時(shí)間成交而獲得傭金。比如，一套市場(chǎng)價(jià)190萬(wàn)的房子，按2%的傭金比例成交，經(jīng)紀(jì)人能獲得3.8萬(wàn)的業(yè)績(jī)；190萬(wàn)是他非常輕松能賣出的價(jià)格。如果他誘導(dǎo)業(yè)主抬高房?jī)r(jià)，即使抬高20萬(wàn)元房?jī)r(jià)至210萬(wàn)，業(yè)績(jī)只增長(zhǎng)了4000元，而按照分傭提成比例到他手上的收益增長(zhǎng)是很少的，而房?jī)r(jià)上漲20萬(wàn)對(duì)他來(lái)講銷售難度上升了好幾倍，一旦到期賣不出去，他既要面臨業(yè)績(jī)?yōu)?的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)還要面臨賠付金額的70%的風(fēng)險(xiǎn)。

但是，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果是優(yōu)質(zhì)房源的話，因?yàn)榉吭创藭r(shí)是鏈家獨(dú)家代理，不排除經(jīng)紀(jì)人還是會(huì)“鋌而走險(xiǎn)”。

速銷房真的速銷嗎？

鏈家內(nèi)部人士提供的資料顯示，鏈家一般和業(yè)主簽訂的時(shí)間是3個(gè)月左右內(nèi)售出，如果在約定時(shí)間內(nèi)賣不出去的話鏈家會(huì)向客戶賠償速銷保證金，從這個(gè)角度來(lái)講，鏈家獲得獨(dú)家房源的同時(shí)也承擔(dān)了相應(yīng)的賣房壓力。

鏈家表示，速銷房在60天內(nèi)賣出的速銷房有7756套，占速銷房銷售總量的85%。鏈家表示，在速銷房協(xié)約簽訂后，會(huì)在24小時(shí)內(nèi)上鏈家網(wǎng)、安居客、搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)重點(diǎn)網(wǎng)站房源展示，而且對(duì)業(yè)務(wù)員也有要求，比如1個(gè)月內(nèi)至少8組帶看，每周至少組織1輪以上集中銷售等。

雖然鏈家表示速銷房速銷，但是對(duì)于房東的意愿，記者聯(lián)系到了正在著急賣房子的王房東，其表示：“因?yàn)榧矣欣夏缸≡?，所以著急出手房子，目前已?jīng)在多家中介代理掛牌。”當(dāng)記者向其詢問(wèn)是否會(huì)簽類似速銷協(xié)議，王房東表示：“因?yàn)橹辟u，多方代理機(jī)會(huì)更多，不會(huì)先選擇獨(dú)家代理。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“速銷房是否速銷一方面取決于房源是否優(yōu)質(zhì)，另一方面也取決于鏈家的速銷房承諾是否能真正得以貫徹執(zhí)行，而不是出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人謀私利的行為。目前，速銷房作為一個(gè)市場(chǎng)嘗試，如果房東選擇速銷房的獨(dú)家代理，要想清楚是不是要盡快出手，如果想盡快賣出，其價(jià)格應(yīng)該對(duì)比市場(chǎng)價(jià)格，合理擬定而不能偏信業(yè)務(wù)員抬高價(jià)格而導(dǎo)致房子滯銷。”